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　　開(kāi)發(fā)商利潤居高不下

　　“暴利”，一直是房地產(chǎn)企業(yè)繞不過(guò)去的鬧心名詞。從來(lái)沒(méi)有哪一個(gè)行業(yè)像房地產(chǎn)業(yè)這樣盛產(chǎn)億萬(wàn)富翁，各色富豪排行榜上，房地產(chǎn)富豪連年占據半壁江山。盡管今年初房?jì)r(jià)似有松動(dòng)的跡象，但房地產(chǎn)的暴利時(shí)代并沒(méi)有終結。

　　萬(wàn)科是率先揭起降價(jià)大旗的開(kāi)發(fā)商之一，但其年報和季報顯示，其最近3年的銷(xiāo)售毛利率分別為39.00%、41.99%和36.15%，今年一季度僅下降了不到6個(gè)百分點(diǎn)，為 33.81%，但仍在30%以上。

　　而萬(wàn)通地產(chǎn)的銷(xiāo)售毛利率連續3年在40%左右徘徊后，今年一季度陡然上升至62.81%。更厲害的是華遠地產(chǎn)，其2006年的銷(xiāo)售毛利率僅為8.64%，此后一路向上，至今年一季度，銷(xiāo)售毛利率已達52.99%。而上市公司2008年銷(xiāo)售毛利率平均在20%左右。

　　因為銷(xiāo)售毛利率只是利潤的一種靜態(tài)體現，所以也就有了華遠集團總裁任志強的房地產(chǎn)行業(yè)建設開(kāi)發(fā)周期長(cháng)，毛利率應該除以開(kāi)發(fā)時(shí)間的說(shuō)法，但是按照同一地產(chǎn)項目售價(jià)總是越來(lái)越貴的整體趨勢，同一項目的銷(xiāo)售毛利率隨時(shí)間推移將遞增，況且如果要是平均的話(huà)，也應該是將幾年的銷(xiāo)售毛利率進(jìn)行動(dòng)態(tài)平均，而不是同樣靜態(tài)地以一個(gè)項目的銷(xiāo)售毛利率除以項目開(kāi)發(fā)時(shí)間。

　　此外，還有開(kāi)發(fā)商抱怨土地成本提高影響利潤，但現在距離“地王頻現”的2007年已有兩年，按理說(shuō)這些在財務(wù)報表中都應有所體現，但從三位地產(chǎn)大腕的公司中幾乎未看到這種影響。

　　樓市走向服從經(jīng)濟大勢

　　任何行業(yè)都有周期，房地產(chǎn)亦不例外，房?jì)r(jià)只漲不跌的神話(huà)在幾次調整中早已被戳破。但我國真正大規模興建商品住房，距今不過(guò)十幾年，特別是在1998年至2007年，還經(jīng)歷長(cháng)達10年的一波牛市，這也是房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷調整一年有余，仍“迷霧重重”的重要心理因素。

　　而在香港，自1946年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)經(jīng)歷了6個(gè)周期，特別是1997年的金融危機后，房地產(chǎn)市場(chǎng)就此進(jìn)入嚴冬，至今還未完全恢復到當年的水平。

　　日本房地產(chǎn)行業(yè)在1990年達到頂峰后，由于經(jīng)濟泡沫破滅，導致房地產(chǎn)價(jià)格出現大幅回落。隨后日本經(jīng)濟增長(cháng)率處于長(cháng)期下降趨勢，房地產(chǎn)經(jīng)濟也進(jìn)入持續下降階段。

　　從香港和日本的例子中我們可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)是與宏觀(guān)經(jīng)濟聯(lián)系極為緊密的行業(yè)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)處于繁榮期時(shí)，國際經(jīng)濟環(huán)境和當地的經(jīng)濟形勢都處于景氣時(shí)期。

　　如今，國際金融危機仍未見(jiàn)底，我國經(jīng)濟雖出現企穩回暖跡象，但經(jīng)濟回升的基礎還不穩固，不確定因素依然存在。在這種情況下，期盼房地產(chǎn)市場(chǎng)短期內出現新一波的牛市，是不現實(shí)的。

　　需要指出的是，從國內外經(jīng)驗來(lái)看，經(jīng)濟繁榮，是樓市繁榮的必要、非充分條件。樓市要繁榮，經(jīng)濟繁榮是前提；反之，經(jīng)濟復蘇了，樓市未必馬上復蘇。(記者 沈 寅 唐 帥)