中国老头老太做爰,国产麻豆乱码精品一区二区三区,国产伦精品一区二区三区老牛,日韩人妻无码一区二区三区99,午夜精品无码亚洲AV影院麻花

　　即使實(shí)行“將土地出讓金的改革也并入物業(yè)稅”的改革方案對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控效果也不會(huì )明顯。其原因在于：我國房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)十余年的發(fā)展，已經(jīng)具有相當大的存量規模，物業(yè)稅改革后，會(huì )有一個(gè)老房與新房的區分，物業(yè)稅和土地出讓金改革前購買(mǎi)的房屋，已經(jīng)在購房款中一次性地支付了地價(jià)和相關(guān)稅費，那么，在改革過(guò)程中，對于“老房”實(shí)行老辦法的可能性非常大，在這一條件下，如果開(kāi)征物業(yè)稅或土地出讓金分期交納后，肯定會(huì )有一個(gè)對現已形成的房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格及新開(kāi)征稅率的換算，然后形成一個(gè)新的房?jì)r(jià)，在這種情況下產(chǎn)生的房?jì)r(jià)下跌，只是稅費分期交納導致的名義房?jì)r(jià)的下降，并不是房?jì)r(jià)的真正下跌。它就類(lèi)似銀行的分期付款，在分期付款的條件下，100萬(wàn)元的房子如果交了40%的首付也就是40萬(wàn)元就能先把房子買(mǎi)回來(lái)，但以后每月都要交納房貸，那能說(shuō)這個(gè)房?jì)r(jià)降到了40萬(wàn)元嗎？事實(shí)上，土地出讓金的分期交納是一種變相的不用付息的期限更長(cháng)的(50年或70年)分期付款，土地出讓金改革后，房地產(chǎn)只是名義價(jià)格而不是實(shí)際價(jià)格的下降，對房屋購買(mǎi)者來(lái)說(shuō)，購房負擔不會(huì )有實(shí)質(zhì)性減輕。

　　(二)從結構上看，物業(yè)稅的征稅范圍將會(huì )對住房需求結構產(chǎn)生一定的影響。

　　雖然物業(yè)稅的開(kāi)征對房地產(chǎn)價(jià)格的影響不明顯，但是從結構上看，物業(yè)稅的征稅范圍將對住房需求結構產(chǎn)生一定影響。具體表現為：第一，如果征稅范圍包括所有居民住房，將在一定程度上引導人們對其居住面積的合理選擇，但會(huì )加重以自用為主的大多數購房者的負擔，很可能造成一部分中低收入者買(mǎi)了房但養不起房，容易產(chǎn)生社會(huì )的抵觸情緒。第二，如果對第一套住房的一定面積(如90平方米)進(jìn)行免稅 ，而對其他住房面積征稅的話(huà)，其調控作用將表現在：一方面引導一般消費者對中小戶(hù)型住房的需求；另一方面，對以投資為主的住房擁有者征稅，可以引導那些閑置房產(chǎn)投入住房租賃市場(chǎng)，這樣可以實(shí)現將物業(yè)稅繼續向后轉嫁，而大量閑置房產(chǎn)投入市場(chǎng)將有利于房屋租賃市場(chǎng)的有效競爭，促進(jìn)租賃市場(chǎng)的理性發(fā)展，這也將最終對整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生積極作用。

　　(三)足夠高的物業(yè)稅稅率也許對房地產(chǎn)價(jià)格下降有作用，但對經(jīng)濟社會(huì )穩定將造成較大的負面影響。

　　如果必須通過(guò)物業(yè)稅來(lái)調控房地產(chǎn)價(jià)格，也不是完全不可行的，其必要條件就是物業(yè)稅的稅率高到讓一部分人難以負擔養房的成本(考慮資金的時(shí)間價(jià)值，通過(guò)折現計算，也可以說(shuō)讓房?jì)r(jià)高到讓一部分人買(mǎi)不起房)。這個(gè)稅收比例的確定要考慮房屋的價(jià)值以及居民的收入水平，即一個(gè)家庭的收入足夠大的百分比用于交納物業(yè)稅，使百姓對房地產(chǎn)退避三舍或減小住房面積，從而導致住房總需求下降，房地產(chǎn)價(jià)格也會(huì )隨之下降。但是這種方式對經(jīng)濟社會(huì )產(chǎn)生的沖擊太大。

　　從我國當前房地產(chǎn)保有環(huán)節的稅率看，房產(chǎn)稅的稅率為1.2%，以100平方米的一套房屋售價(jià)100萬(wàn)元，按目前的房產(chǎn)稅的征收標準(按房屋最大扣除30%的余值)計算，(100-100×３0%)×１.2%，那么其應繳納的房產(chǎn)稅為8400元，接近房?jì)r(jià)的1%。從國外經(jīng)驗看，即使較為普遍實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)稅的發(fā)達國家，雖然其名義稅率相對較高，但其實(shí)際稅率也基本在房?jì)r(jià)的1%左右。綜合來(lái)看，在我國當前的體制背景下是絕對不可能實(shí)施稅率過(guò)高的物業(yè)稅的。而較低的保有環(huán)節稅率或是被房?jì)r(jià)的上漲收益沖淡或是被轉嫁給租房者。通過(guò)這種極限法的假設方式，也能讓我們看出不能簡(jiǎn)單地通過(guò)物業(yè)稅來(lái)調控房地產(chǎn)價(jià)格。

　　三、結論與建議

　　考慮到當前我國房地產(chǎn)領(lǐng)域的稅種設置的確存在較多問(wèn)題，相關(guān)的稅制改革是必需的，從發(fā)展趨勢看，保有環(huán)節恢復開(kāi)征物業(yè)稅(或房地產(chǎn)稅)有其必要性。但是，不能把物業(yè)稅的開(kāi)征與房?jì)r(jià)的漲跌綁在一起。物業(yè)稅調控的有效性還是取決于房地產(chǎn)市場(chǎng)本身。物業(yè)稅的開(kāi)征由一個(gè)國家的經(jīng)濟發(fā)展水平、稅收體制及征管水平?jīng)Q定，根據中國的現實(shí)情況，當前物業(yè)稅的開(kāi)征應分階段進(jìn)行，如可考慮首先恢復對居民個(gè)人用房的房產(chǎn)稅的征收；隨著(zhù)房地產(chǎn)估價(jià)制度的逐步建立、房地產(chǎn)登記制度不斷完善以及相關(guān)信息體系的建設不斷成熟，再考慮建立動(dòng)態(tài)的以房屋不動(dòng)產(chǎn)評估值作為計稅依據的物業(yè)稅。

　　(韓鳳芹 作者單位：財政部財科所)