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　　從6月15日起，北京市在拆遷過(guò)程中將參照同地段的市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行補償。北京市房地產(chǎn)估價(jià)師和土地估價(jià)協(xié)會(huì )會(huì )長(cháng)高千里表示，按照新辦法補償后，北京地區土地價(jià)格將提高10%，一些熱點(diǎn)地區地價(jià)甚至會(huì )提高20%。拿地價(jià)格提高后，開(kāi)發(fā)商肯定會(huì )把提高的成本用房?jì)r(jià)來(lái)消化。業(yè)內人士表示，開(kāi)發(fā)商們很有可能停止銷(xiāo)售現有的房源，等待房市上揚后多賺利潤。這樣就會(huì )出現開(kāi)發(fā)商集體捂盤(pán)不售的現象。

　　對此，北京市住建委市場(chǎng)部相關(guān)負責人昨天表示，根據他們的跟蹤和監測，北京一些樓盤(pán)確實(shí)已經(jīng)出現捂盤(pán)跡象。

　　開(kāi)發(fā)商曝捂盤(pán)內幕

　　“很多開(kāi)發(fā)商都曾通過(guò)捂盤(pán)嘗到過(guò)甜頭”，一位曾在某國企房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司擔任銷(xiāo)售經(jīng)理和項目經(jīng)理的業(yè)內人士向記者透露，2003年8月31日以前，開(kāi)發(fā)商獲得土地的方式都是通過(guò)協(xié)議拿地，土地入市不經(jīng)過(guò)招、拍、掛，因此土地成本往往都很低，所以那時(shí)的房?jì)r(jià)難見(jiàn)過(guò)萬(wàn)的樓盤(pán)。

　　2000年，他曾作為項目經(jīng)理，全程參與了上地地區的一處樓盤(pán)開(kāi)發(fā)。當時(shí)他們在這塊土地上開(kāi)發(fā)了兩棟樓盤(pán)，建成后加上地價(jià)在內的綜合成本為4300元/平方米，而最后的出售價(jià)格為5500元/平方米。但是由于辦理手續出現了一些問(wèn)題，導致其中一個(gè)樓盤(pán)被拖到2007年才開(kāi)始出售，但就是這一個(gè)意外，讓他們趕上了北京房?jì)r(jià)最高的一個(gè)時(shí)期，他們的樓盤(pán)“不得不”賣(mài)到9800元/平方米，每平方米他們賺取的利潤為5500元，比成本價(jià)翻了一番還多。

　　“這其中的利潤可想而知�！边@位業(yè)內人士說(shuō)，2003年8月31日后，北京土地出售開(kāi)始實(shí)行招、拍、掛政策，而當時(shí)房市開(kāi)始出現火爆景象，增加了開(kāi)發(fā)商拿地的沖動(dòng)，使得土地市場(chǎng)曾一度出現一地難求的局面，這導致土地價(jià)格開(kāi)始一路飛漲。此時(shí)，一些通過(guò)協(xié)議拿地開(kāi)發(fā)的商品房，開(kāi)始減少銷(xiāo)售，甚至捂盤(pán)停止銷(xiāo)售�！耙粌赡旰�，原本每平方米6000元的房子，就能賣(mài)到每平方米8000元—9000元，甚至上萬(wàn)元�！彼�說(shuō)，在這樣的巨大利潤驅使下，開(kāi)發(fā)商怎么會(huì )不捂盤(pán)待漲呢？

　　這位業(yè)內人士說(shuō)，開(kāi)發(fā)商們最喜歡聽(tīng)到的就是土地價(jià)格上漲，因為他們認為這是“最拿得出手”的漲價(jià)理由。在今年前五個(gè)月的樓市震蕩上揚后，很多開(kāi)發(fā)商目前解決了資金鏈問(wèn)題，這給捂盤(pán)惜售奠定了基礎，

　　“接下來(lái)開(kāi)發(fā)商們很可能在拆遷按照市場(chǎng)價(jià)格補償的背景下，制造房?jì)r(jià)的大幅上漲�！�

　　地價(jià)將普漲10%

　　對于這位業(yè)內人士的擔心，北京市房地產(chǎn)估價(jià)師和土地估價(jià)協(xié)會(huì )會(huì )長(cháng)高千里認為，通過(guò)新的拆遷補償辦法，北京的土地價(jià)格肯定會(huì )普漲10%，有些熱點(diǎn)區域的地價(jià)甚至會(huì )漲20%。但是，高千里認為，地價(jià)上漲的最主要因素還是北京的市政設施越來(lái)越好。他說(shuō)，原來(lái)較遠的地區，可能即將通地鐵，這塊土地的價(jià)值就自然上升，在拆遷補償時(shí)，地價(jià)就肯定比原來(lái)高。

　　高千里說(shuō)，北京地價(jià)的上漲與推出拆遷補償按市場(chǎng)價(jià)格的辦法并沒(méi)有直接關(guān)系。甚至這個(gè)辦法在推出時(shí)間上有些遲緩，原因是原來(lái)實(shí)行的拆遷補償辦法，已經(jīng)遠遠脫離實(shí)際，不僅不能滿(mǎn)足拆遷戶(hù)的基本需要，更容易造成拆遷市場(chǎng)的混亂。

　　據高千里介紹，此前北京按照區位的不同，將全市劃分為10個(gè)范圍，在同一個(gè)范圍內的拆遷補償價(jià)格相同。而這個(gè)價(jià)格則是根據2002年北京土地基準價(jià)確定的。所以，在今天看來(lái)，不僅補償的價(jià)格脫離現實(shí)，區位的劃分也越來(lái)越不合理。他舉例說(shuō)，去年舉辦奧運會(huì )的奧運村地區，位于北五環(huán)附近，此前被劃分在五類(lèi)地區，補償價(jià)格與一、二類(lèi)地區相差上千元，但奧運會(huì )過(guò)后，這里已經(jīng)成為炙手可熱的地區，如果依然被視為五類(lèi)區域就非常不合理。因此，按照被拆遷地區周邊商品房?jì)r(jià)格確定補償的基準價(jià)格就非�？茖W(xué)，體現了拆一房還一房的原則。

　　“我認為這次地價(jià)的微動(dòng)不會(huì )給房市帶來(lái)根本性上揚�！备咔Ю镎f(shuō)，地價(jià)和房?jì)r(jià)確實(shí)存在連帶關(guān)系，但是土地的升值取決于區域的品質(zhì)，而絕非拆遷單方面的影響。他表示相信，隨著(zhù)地鐵、公路的建設以及公交、學(xué)校、醫院的配套完善，北京的地價(jià)還存在上漲的空間。但他認為，開(kāi)發(fā)商以此次新的拆遷政策為借口通過(guò)各種手段推高房?jì)r(jià)的做法并不智慧，因為目前北京房市剛剛從2008年的低迷中走出來(lái)，這時(shí)候捂盤(pán)不售錯過(guò)時(shí)機，今后即便地價(jià)上漲，房市卻再現低迷，他們的房子恐怕就更難出手了。

　　北京金隅嘉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司副總經(jīng)理王新光基本表達了同樣的觀(guān)點(diǎn)，他說(shuō)，此前拆遷雖然沒(méi)有按市場(chǎng)價(jià)格補償，但很多時(shí)候，拆遷補償并不比現在低，甚至有些地區的拆遷補償還要遠遠高于市場(chǎng)價(jià)。按市場(chǎng)價(jià)格補償拆遷戶(hù)后，土地成本的變化不會(huì )太大，房?jì)r(jià)怎么會(huì )激烈上揚呢？他說(shuō)，房?jì)r(jià)的上漲主要還是受經(jīng)濟環(huán)境的影響，以及購房人的預期。所以，他們不會(huì )捂盤(pán)不售的。