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　　自住型買(mǎi)家激增5成

　　經(jīng)歷了這兩年來(lái)富力城價(jià)格的起伏，劉紅震也見(jiàn)證了富力城購房人群的微妙變化。按照他的分析，富力城的購房人被分為自住型、投資型和投機型三種，而投資型和投機型的最大區別在于房產(chǎn)的持有時(shí)間，如果是購買(mǎi)后打算長(cháng)期持有、靠出租的租金獲利，或者三年后再考慮出售，這樣的購房人算投資型。而如果購買(mǎi)房屋的主要目的就是為了短期內轉手獲利，并沒(méi)有出租的計劃，這樣的購房人被劃成了投機型。

　　據劉紅震介紹，在2007年，自住型的買(mǎi)家僅占到購房者的30%至40%，投資型的買(mǎi)家占到50%左右，剩下的就是投機型了。富力城的外地買(mǎi)家以溫州、陜西、東北等地為主，不同地區的投資型買(mǎi)家行為方式也不盡相同，這一點(diǎn)劉紅震深有感觸。就拿溫州投資者為例，他們通常是同村同鄉或者親屬關(guān)系，幾個(gè)人或者十幾個(gè)人的資金由一個(gè)人代理進(jìn)行炒房，這個(gè)被選中的人通常有豐富的經(jīng)商經(jīng)驗，要對其他委托人的資金增值負責，當然，如果炒房賺了錢(qián)，他也會(huì )從中提取傭金。而來(lái)自陜西、山西等地的購房人就大為不同，他們以經(jīng)營(yíng)煤炭等生意迅速致富，手中資金雄厚，但在購房時(shí)對于合同什么的不是特別在意，他們注重的是一手交錢(qián)，一手過(guò)戶(hù)，認為拿到手的才是保險的。而來(lái)自東北的客戶(hù)除了經(jīng)商的還有一些是當地官員，他們相對來(lái)說(shuō)購房時(shí)不會(huì )特別挑剔，成交率較高。

　　而到了今年，劉紅震明顯感到購房人的結構發(fā)生了變化，自住型的買(mǎi)家占到了80%，也就是說(shuō)絕大多數購房人買(mǎi)房是用來(lái)居住的，投資型的買(mǎi)家降到了15%左右，而投機型的買(mǎi)家應該只有5%甚至更低。

　　3萬(wàn)/平方米只是報價(jià)

　　前一段時(shí)間，很多媒體都以“富力城二手房瘋漲3000元”、“富力城二手房?jì)r(jià)格3萬(wàn)元”作為大標題進(jìn)行報道，似乎現在富力城的二手房?jì)r(jià)格真的是一夜之間就暴漲起來(lái)的，經(jīng)過(guò)記者的實(shí)地考察，情況并非如此。

　　記者對鑫尊、中原、美聯(lián)、21世紀等門(mén)店進(jìn)行了咨詢(xún)，并在網(wǎng)上進(jìn)行了查詢(xún)，最終得出的結論是：目前，該社區賣(mài)家的報價(jià)確實(shí)有所提高，在26000元/平方米到35000元/平方米之間，但是，實(shí)際的成交價(jià)格綜合平均下來(lái)應該在24000元/平方米至25000元/平方米左右。據記者調查得知，到目前為止，還沒(méi)有哪套房子真正突破了30000元/平方米的大關(guān)，而如果在五一前購房，還有人的成交價(jià)低于20000元/平方米的。在這里要交代一個(gè)背景，富力城社區的房子體量非常大，開(kāi)發(fā)時(shí)間也跨越了7年的時(shí)間，房子的位置、朝向、布局、環(huán)境也相差巨大，最好的房子號稱(chēng)樓王，在D區，因為樓間距大、沒(méi)有噪音、景觀(guān)好、環(huán)境佳，所以報價(jià)都在30000元/平方米左右；而有些戶(hù)型臨街或者朝北，正好和前面提到的相反，沒(méi)有景觀(guān)、有噪音，布局不好環(huán)境差，這樣的房子成交價(jià)也就在20000元/平方米出頭，因此對于富力城的二手房?jì)r(jià)格不可一概而論。

　　因此，一些媒體的報道是用最好的房子報價(jià)來(lái)作為現在價(jià)格，而把不好房子的成交價(jià)作為價(jià)格參照，所以才迅速算出了富力城二手房瘋漲的結論。而事實(shí)是，如今北京市的二手房都在漲價(jià)，富力城額外多漲了一些而已。而富力城也是目前CBD區域各樓盤(pán)現狀的代表，包括合生國際、蘋(píng)果社區、CBD總部公寓、建外SOHO等項目，二手房供需比都達到了1比3以上，屬于典型的賣(mài)方市場(chǎng)。

　　要價(jià)高可能導致價(jià)格二次探底

　　在二手房市場(chǎng)一片火熱的同時(shí)，也有一些非理性的現象出現，富力城業(yè)主論壇上，有些人認為“富力拿這塊地，樓面價(jià)就一萬(wàn)五了，以后開(kāi)盤(pán)怎么也得賣(mài)兩萬(wàn)五以上�！币驗楹芏鄻I(yè)主都覺(jué)得以后會(huì )有很大的上漲空間，所以他們會(huì )報出一個(gè)高于市場(chǎng)行情的價(jià)格，讓買(mǎi)家卻步的同時(shí)也會(huì )讓市場(chǎng)混亂。

　　記者走訪(fǎng)多家中介發(fā)現，除了價(jià)格上漲之外，房主惜售現象已經(jīng)出現，他們生怕自己賣(mài)低了，盲目提價(jià)和觀(guān)望的結果也會(huì )使回暖不久的市場(chǎng)不理性�！拔覑�(ài)我家”副總裁胡景暉就曾呼吁，“目前市場(chǎng)還不能承受這樣的價(jià)格水平，業(yè)主要價(jià)過(guò)高，很可能導致回暖結束，二手房?jì)r(jià)格將二次探底�！� （記者 侯振威）