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　　中新網(wǎng)6月24日電 國內房地產(chǎn)市場(chǎng)突然火爆的“復蘇”、房?jì)r(jià)的上漲已引發(fā)不少討論。中國社會(huì )科學(xué)院金融研究所研究員易憲容在香港《經(jīng)濟導報》刊文指出，房地產(chǎn)的復蘇有房?jì)r(jià)上漲因素，但房地產(chǎn)是否真正的進(jìn)入上行通道，仍然是相當不確定。

　　沿海一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)率先上漲

　易憲容指出，從數據上看，首先是房?jì)r(jià)上漲。一是由于房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，因此全國的房地產(chǎn)基本上是一個(gè)個(gè)分割的市場(chǎng)。因此，2008年沿海一線(xiàn)城市出現全面的調整，而中西部不少城市的房?jì)r(jià)則仍然上漲，從而使至2008年全國的房?jì)r(jià)水平仍然上漲6.5%。二是從住房銷(xiāo)售面積與銷(xiāo)售金額來(lái)比較，全國商品房?jì)r(jià)銷(xiāo)售面積的增長(cháng)只有25%，而銷(xiāo)售金額的增長(cháng)則達到49%。商品房的銷(xiāo)售金額增長(cháng)快于銷(xiāo)售面積增長(cháng)可能是銷(xiāo)售的住房質(zhì)量提高了房?jì)r(jià)上漲，也可能是同樣的住房?jì)r(jià)格上漲。而后者才是價(jià)格真正上漲。

　　其次，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(cháng)同比增長(cháng)為6.8%，盡管增幅比1~4月提高1.9個(gè)百分點(diǎn)，但比2008年同期回落25.1個(gè)百分點(diǎn)。這主要是與房地產(chǎn)的住房預期制度有關(guān)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(cháng)往往是在房地產(chǎn)銷(xiāo)售增長(cháng)之后，如果上一期房地產(chǎn)銷(xiāo)售快速增長(cháng)，那么下一期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(cháng)就會(huì )加快。這并不是如有人所說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(cháng)下降會(huì )進(jìn)一步導致住房供應短缺，從而進(jìn)一步推高房?jì)r(jià)。此外，房地產(chǎn)住房預售的快速增長(cháng)，將導致下一期的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的增長(cháng)。

　　不過(guò)，房地產(chǎn)是否真正的進(jìn)入上行通道，仍然是相當不確定的。盡管房?jì)r(jià)上漲，但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有太多的意愿進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，也沒(méi)有預期房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì )進(jìn)入價(jià)格上漲及繁榮信道，否則土地交易立即會(huì )繁榮起來(lái)。最近，國內不少城市的土地市場(chǎng)，盡管偶爾有土地賣(mài)出高價(jià)，但是全國各城市的土地仍然是相當不活躍。

　　第三，在上述的一組數據中，最為耀眼的應該是住房的銷(xiāo)售面積及銷(xiāo)售金額的增長(cháng)，特別是商品住宅的銷(xiāo)售金額更是上漲得快，上漲快達到50%。在1~4月份，商品住宅銷(xiāo)售金額增長(cháng)還是保持在35%左右，但是過(guò)了一個(gè)月，這種增長(cháng)一下竄升到50%。對于這種現象，當前解釋很多，但是這些解釋的說(shuō)服力如何，還得觀(guān)察。

　　進(jìn)入市場(chǎng)是投資者還是消費者？

　　易憲容表示，在開(kāi)始，許多人都會(huì )以為，住房銷(xiāo)售量的增長(cháng)是房地產(chǎn)企業(yè)的利潤預期調整，讓房?jì)r(jià)下降把居民的住房需求釋放出來(lái)了。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商看，房地產(chǎn)市場(chǎng)是買(mǎi)漲不買(mǎi)跌，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格在上漲，就能激發(fā)更多購買(mǎi)住房者進(jìn)入市場(chǎng)。但實(shí)際上，這只是相對于住房投資者而言，對于房地產(chǎn)消費者來(lái)說(shuō)，由于住房消費者購買(mǎi)住房的收入預算線(xiàn)是固定的，他們的住房需求大小就在于房?jì)r(jià)高低。所以，要判斷的是當前進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)是投資者還是消費者，以及這兩者的比例關(guān)系如何？不過(guò)，從二手房銷(xiāo)售比較旺盛、銷(xiāo)售90平方米為主導的情況來(lái)看，估計當前進(jìn)入房地產(chǎn)的投資者有，但比重不會(huì )太高。還有人認為，當前一些地方房地產(chǎn)銷(xiāo)售快速增長(cháng)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自買(mǎi)自賣(mài)有關(guān)。對于這點(diǎn)，也可以觀(guān)察，但不宜過(guò)早下結論。

　　這次房地產(chǎn)銷(xiāo)售快速增加與政府的房地產(chǎn)政策的累積效應有很大的關(guān)系。住房按揭貸款利率過(guò)低，自然會(huì )吸引不少居民進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。而居民進(jìn)入房地產(chǎn)增加，從而又激起了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商增加漲價(jià)動(dòng)機。而房?jì)r(jià)上漲，房地產(chǎn)投資者及炒作者可能又開(kāi)始以虛假的方式利用銀行金融杠桿進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。