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　　-專(zhuān)家采訪(fǎng)

　　解決面臨較大困境

　　亞豪機構副總經(jīng)理任啟鑫認為，小產(chǎn)權房誕生于保障性住房供應空窗期，發(fā)展于商品房?jì)r(jià)格高漲期，在當時(shí)的市場(chǎng)環(huán)境下小產(chǎn)權房的生存發(fā)展具備了一定的合理性，填補了市場(chǎng)空白，也確實(shí)解決了相當一部分中低收入階層的住房問(wèn)題。但是，小產(chǎn)權房由于未繳納土地出讓金及相關(guān)稅費，給國家造成了較大損失，同時(shí)干擾了市場(chǎng)正常秩序，甚至在某些時(shí)段上對商品房形成了一定的沖擊，造成了一系列的不良后果，應該妥善加以處理。同時(shí)我們也看到，解決小產(chǎn)權房問(wèn)題面臨著(zhù)較大困境，需要多個(gè)部門(mén)統籌協(xié)調，無(wú)法一蹴而就。

　　在北京市的通州、大興、房山等區縣的城鄉接合部，由村、鎮牽頭開(kāi)發(fā)建設的小產(chǎn)權房與擁有大產(chǎn)權的商品房混雜在一起，居民已入住多年，社區發(fā)展完備，這更為解決小產(chǎn)權房的問(wèn)題擺出了一道難題。毋庸置疑，在保障18億畝耕地的前提下，建設在耕地上的小產(chǎn)權房應及時(shí)發(fā)現、抓緊處理，但對一些建設在農村集體建設用地上的小產(chǎn)權房并已入住多年，是否能夠以更人性化的方式解決，這無(wú)疑是對政府決策能力的極大考驗。

　　亟待給個(gè)說(shuō)法

　　中經(jīng)聯(lián)盟秘書(shū)長(cháng)陳云峰認為，政府必須盡快明確小產(chǎn)權房的“身份”，并且最大范圍地告訴老百姓，打消老百姓對小產(chǎn)權房的幻想，以切實(shí)保護老百姓的利益。

　　該觀(guān)點(diǎn)在房地產(chǎn)業(yè)內很普遍，但另一方面，也有業(yè)內人士指出，打消老百姓對小產(chǎn)權房的幻想只是針對需求方的，但最該管理的是小產(chǎn)權房的供應源頭和生產(chǎn)源頭。據該人士稱(chēng)，小產(chǎn)權房其實(shí)就是地方基層政府和上一級政府部門(mén)之間的利益博弈產(chǎn)物，這從小產(chǎn)權房開(kāi)發(fā)、建設、交易、轉手等環(huán)節都能看出來(lái)，如果沒(méi)有地方基層政府參與，成千上百萬(wàn)的房子不可能蓋出來(lái)并賣(mài)出去。因此，要控制小產(chǎn)權房，必須從供應源頭抓起。

　　小產(chǎn)權房=違法建筑

　　在業(yè)內一再呼吁政府明確對小產(chǎn)權房的說(shuō)法后，6月9日，國土資源部再次強調“小產(chǎn)權房實(shí)質(zhì)是違法建筑，違反土地管理法律，違反城鄉規劃、建設管理的法律，違反相關(guān)政策”，并表示各地要嚴格依法查處大量存在的小產(chǎn)權房等違法用地、違法建筑行為。

　　其實(shí)這并不是國土資源部第一次為小產(chǎn)權房定性，而且，也不是第一次強調要嚴格依法查處相關(guān)違法行為，但為什么小產(chǎn)權房卻愈演愈烈？

　　北京易居研究所副所長(cháng)牟增彬認為，問(wèn)題關(guān)鍵在于“有法不依，執法不嚴”，“關(guān)于小產(chǎn)權房，并不是沒(méi)有相關(guān)的法規禁止并處罰，但是這些已有的法規并沒(méi)有得到真正的執行，所以，小產(chǎn)權房才越來(lái)越多，越來(lái)越不好管�！�

　　陳云峰也表示了同樣的觀(guān)點(diǎn)：“目前小產(chǎn)權房面臨的問(wèn)題最可怕的不是屢禁不止，而是邊查邊建，越查越多，然后越來(lái)越多的購房人參與，并期待‘法不責眾’�！�

　　購買(mǎi)小產(chǎn)權房風(fēng)險大

　　21世紀不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)分析師孟奇：小產(chǎn)權房是利用了國家的土地為個(gè)別團體謀取利益，等于是直接損害了國家利益，因而小產(chǎn)權房的實(shí)質(zhì)是違法建筑，違反了我國土地管理法的規定，不受法律的保護。此外，我國國土資源部對小產(chǎn)權房的態(tài)度也非常明確，農村集體用地是不能用來(lái)建小產(chǎn)權房的。因此，那些受價(jià)格誘惑而購買(mǎi)小產(chǎn)權房的客戶(hù)，即便一時(shí)節省了購房費用，但從長(cháng)遠來(lái)看，小產(chǎn)權房所面臨的已不僅僅是產(chǎn)權歸屬問(wèn)題，未來(lái)能否保留住這些違法的小產(chǎn)權房都是需要畫(huà)個(gè)問(wèn)號的。目前在北京，購買(mǎi)二手小產(chǎn)權房的情況非常少，多數客戶(hù)購買(mǎi)的仍是新建小產(chǎn)權房。

　　-提醒

　　不受法律保障

　　陳云峰表示，小產(chǎn)權房并不合法，因此不可能受到法律保護。另外，買(mǎi)賣(mài)環(huán)節的風(fēng)險也很大。

　　據了解，小產(chǎn)權房并沒(méi)有國家的產(chǎn)權證書(shū)，只有鄉政府或村委會(huì )給的產(chǎn)權證，不能像大產(chǎn)權的房子一樣抵押、流轉。如果遇到國家征地或拆遷，購房人的利益將很難保證。雙方簽署的購房合同也不是法律認可的正式購房合同，如果房產(chǎn)出現糾紛，缺少法律支持。

　　任啟鑫提醒購房人，雖然小產(chǎn)權房具有低價(jià)優(yōu)勢，但并不具備合法的產(chǎn)權，也就無(wú)法保障購房人的權益。在決策層從嚴管理的思路下，小產(chǎn)權房難獲“轉正”，一旦因為城市建設、道路改造等原因面臨拆遷，購買(mǎi)者將無(wú)法獲得合理的賠償。同時(shí)，購買(mǎi)小產(chǎn)權房再次交易也會(huì )因為產(chǎn)權問(wèn)題而難以流通，也不能像購買(mǎi)商品房一樣獲得房屋的增值收益。雖然短期看選擇購買(mǎi)小產(chǎn)權房?jì)H需付出相當于周邊普通商品房40%-60%的購房成本，但損失的是購房人長(cháng)遠的利益，可以說(shuō)是得不償失，還是應該謹慎選擇。

　　孟奇提醒購房者，面對小產(chǎn)權房的問(wèn)題，建議應明確一個(gè)原則，為了保護購房者的購房權益，為了不讓購房者辛苦積攢的血汗錢(qián)白白打了水漂，請不要購買(mǎi)小產(chǎn)權房。買(mǎi)房還是需要通過(guò)正規渠道，購買(mǎi)合法的商品房或二手房，這樣才能獲得完整的房屋產(chǎn)權，進(jìn)而保護購房者的權益。

　　租賃也有風(fēng)險

　　為了避開(kāi)“銷(xiāo)售無(wú)產(chǎn)權房”的風(fēng)頭，目前市場(chǎng)上出現了部分打著(zhù)“長(cháng)期租賃”旗號的項目。據位于三間房鄉的某項目稱(chēng)，該項目是投資性租賃公寓，中等裝修并配有廚衛用品，面積20-40平方米，5-12萬(wàn)元/套不等就是其中之一，消費者可以選擇5年、10年、20年的不同租賃期，一次性付清租金。業(yè)內人士指出，其實(shí)這就是另一種變相的小產(chǎn)權房銷(xiāo)售。

　　牟增彬提醒購房者，這種產(chǎn)權不明的項目，即便是租賃，也很難得到法律保障，一旦遭遇拆遷，前期租金投入將無(wú)法挽回。

　　目前北京大力整頓的“大棚別墅”就是以租賃形式開(kāi)發(fā)的、利用農業(yè)基礎設施興建的小產(chǎn)權房。據國土資源部披露，到目前為止，清查出34個(gè)項目，已經(jīng)處理了13個(gè)項目，處理的主要方式就是拆除。因此，面對小產(chǎn)權房的價(jià)格誘惑，消費者還是多幾分理性比較好。