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　　北京、上海、西安

　　三城市房地產(chǎn)復蘇調查

　　為更全面的了解國內房地產(chǎn)業(yè)界狀態(tài)，本刊記者分別在首都北京、金融中心上海、西部城市西安對當地房地產(chǎn)的宏觀(guān)發(fā)展狀況及業(yè)界基層進(jìn)行了調查。

　　北京：再現地王“走馬燈”

　　在這個(gè)夏天，北京氣溫創(chuàng )下多年來(lái)的最高峰。一樣火熱的是土地市場(chǎng)——一周之內，“地王”稱(chēng)號三易其主。

　　6月25日，在北京市土地整理儲備中心，通州區九棵樹(shù)大街居住項目經(jīng)過(guò)125輪競價(jià)，最終被華美地產(chǎn)旗下的北京祈連房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司奪得，成交價(jià)17.4億元，比起始價(jià)7.8億元溢價(jià)122.9%。該地塊的成交總價(jià)超過(guò)富力地產(chǎn)5月21日以10.22億元拿下的朝陽(yáng)區廣渠路10號地，成為新的“地王”。然后，這位新晉地王的位子只坐了一天，便被后來(lái)者取代。

　　6月26日，成都中澤置業(yè)有限公司以19.6億元拿下朝陽(yáng)區奧運村鄉一個(gè)地塊，該地塊規劃建筑面積為148809.23平方米，平均樓面價(jià)達到了15216元/平方米，由此，該地塊成為新的總價(jià)、均價(jià)雙料地王。

　　但該地塊的“地王”位子也只保持了4天。

　　6月30日下午，中化集團旗下全資子公司中化方興投資管理(北京)有限公司擊退SOHO中國、萬(wàn)科、保利、華遠、華潤等眾多知名房企，以40.6億元拿下此前備受關(guān)注的朝陽(yáng)區廣渠路15號地，樓面單價(jià)達16240／平方米，刷新了北京“地王”記錄。即使在樓市最為火爆的2007年，北京最高“地王”——大屯路224號地，也僅為13800元／平方米。

　　實(shí)際上，這并不是朝陽(yáng)區廣渠路15號地第一次走上拍賣(mài)臺。早在2004年，這個(gè)地塊就曾經(jīng)以18.2億元的價(jià)格被首都城市房地產(chǎn)公司競得，成為當時(shí)的地王，但是因為該公司未能及時(shí)繳納土地出讓金而被政府收回。從18.2億元升值到40.6億元，僅僅用了4年多的時(shí)間。

　　開(kāi)發(fā)商：拍地走向“瘋狂”？

　　“5月19日，廣渠路10號地經(jīng)歷了21次報價(jià)，樓面價(jià)已達8572.41元/平方米，與起始價(jià)相比，暴漲幅度達到107.69%。當天，我預測該地塊的最終樓面地價(jià)肯定會(huì )超過(guò)1萬(wàn)元/平方米。這種分析是當時(shí)業(yè)內最激進(jìn)的判斷。然而，最終的結果超乎所有人的意料�！北本┞�(lián)達四方房地產(chǎn)經(jīng)紀公司總經(jīng)理楊少鋒給記者講述了廣渠路10號地拍賣(mài)過(guò)程中的一個(gè)小插曲。

　　對于拿地所付出的高額代價(jià)，帶隊參與競拍的北京富力地產(chǎn)總經(jīng)理張輝甚至都表示遺憾，“我們不愿意拿地王”。他還呼吁同業(yè)在競爭時(shí)“要多一點(diǎn)兒理性”，避免付出過(guò)高代價(jià)，以減少土地在住宅成本中的比例，進(jìn)而平抑房?jì)r(jià)。不過(guò)，他這一番勸告并沒(méi)有讓“同業(yè)”止步，之后更高溢價(jià)的地塊連續被拿下。

　　“高地價(jià)毫無(wú)疑問(wèn)會(huì )促使房?jì)r(jià)進(jìn)一步上漲，一方面是高地價(jià)地塊本身的成本導致售價(jià)的大幅上升；二是周邊項目因為市場(chǎng)預期升高而提升價(jià)格。這一輪地價(jià)的提升并不是房?jì)r(jià)飆升的必然理由，但一定是房?jì)r(jià)飆升的必然標志�！睏钌俜鍖τ浾弑硎�，在現有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)游戲規則中，土地資源占據的地位實(shí)在太重要，讓每個(gè)房企都不得不成為規則的俘虜。作為握有土地資源的地方政府，不能一方面擔憂(yōu)高房?jì)r(jià)導致的民生壓力，另一方面卻不愿意放棄土地出讓金收益的巨大誘惑；而作為準備再度進(jìn)入囤地游戲的房企，則需要好好回想去年的危機，再做出一個(gè)理性的判斷。

　　政府：為“完成計劃”加速推地

　　記者通過(guò)比對北京市土地整理儲備中心網(wǎng)站有關(guān)數據發(fā)現，今年3月份，土地交易成交8宗，成交金額為10.3億；4月份，土地交易成交7宗，成交金額為10.6億；5月份，土地交易成交23宗，成交金額達61.7億元，較上月暴漲481.67%；6月份，北京市土地交易共成交21宗，成交數量較上月減少2宗，但成交金額卻上漲40多億元，達到 109.7億元。

　　從已成交的土地交易數據來(lái)看，住宅用地項目溢價(jià)遠高于非住宅用地項目，一些優(yōu)勢區位的項目，成交價(jià)普遍高于底價(jià)一倍以上。

　　北京土地整理儲備中心副主任葉向忠曾公開(kāi)表示，之前根據市場(chǎng)反應，采取了從緊的供地策略，目前根據市場(chǎng)環(huán)境，供應也有所調整，加速推地也是為了保證完成今年的供地計劃。

　　根據今年5月31日北京市國土資源局公布的2009年第二季度土地供應計劃，北京市今年第二季度將共有110宗土地走向市場(chǎng)，其中住宅用地41宗。

　　與全國大多數地區一樣，為促進(jìn)土地市場(chǎng)回暖，北京市今年還推出了幾項舉措，如：正式啟用土地預出讓制；適當延長(cháng)部分地塊企業(yè)繳納土地出讓金的期限，由原來(lái)的兩個(gè)月延長(cháng)至半年；申請開(kāi)設外幣保證金賬戶(hù)，使外資能使用外匯繳納土地交易保證金，進(jìn)而直接參與土地競買(mǎi)，解決外商投資時(shí)碰到的保證金問(wèn)題。

　　加速推地的背后，是北京市土地出讓金的“高臺跳水”。根據北京土地整理儲備中心網(wǎng)站數據，今年前3月，北京市土地交易金額僅為17.72億元，而去年同期這一數據則超過(guò)200億元。

　　購房者：回歸觀(guān)望

　　“看不清未來(lái)走勢，還是再等等�！北本┮晃毁彿咳藦埾壬�告訴記者，他從2008年上半年開(kāi)始準備購置一套婚房，期間錯過(guò)了去年底、今年初的樓市低點(diǎn)�！爱敃r(shí)以為還會(huì )再降的，沒(méi)想到這么快反彈回去�？傆X(jué)得樓市還沒(méi)有見(jiàn)底�！泵鎸Ψ�?jì)r(jià)反彈，與張先生一樣，不少購房人再次回到觀(guān)望狀態(tài)。

　　5月以來(lái),北京遠洋沁山水、萬(wàn)和城、潤澤月溪、珠江帝景等許多樓盤(pán)紛紛漲價(jià)，部分樓盤(pán)每平方米甚至漲了2000元-3000元。

　　與此相對應的是，5月份，北京不僅二手房成交量下滑，新房交易量下滑幅度更是超過(guò)兩成。

　　一邊是市場(chǎng)火熱，房產(chǎn)商高喊“現在是進(jìn)貨的最佳時(shí)機”；一邊是購房人知難而退，購房意愿萎縮，面對這種吊詭的局面，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)兼秘書(shū)長(cháng)顧云昌對記者說(shuō)，北京的房?jì)r(jià)太高，這種局面主要是因為需求旺盛。在北京這樣的大城市，大都是有錢(qián)人進(jìn)來(lái)買(mǎi)房，所以房?jì)r(jià)并不是以北京市民的標準來(lái)確定，而是以購房人的支付能力來(lái)確定。所以在北京這樣的地方，更應該加大社會(huì )保障的力度。(記者 姚冬琴)