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　　國資背景地產(chǎn)商財大氣粗

　　從近期進(jìn)入土地市場(chǎng)的央企來(lái)看，央企地產(chǎn)逆勢擴張經(jīng)已經(jīng)展開(kāi)；同時(shí)，地方國企也成為各地土地市場(chǎng)的主力

　　與往年不同的是，進(jìn)入二季度后各地的土地競拍，金地、富力、合生、龍湖等民營(yíng)地產(chǎn)商已經(jīng)鮮見(jiàn)身影，取而代之的是各路國企。此前被熱捧的廣渠門(mén)外10號地競拍中殺出的“黑馬”中國電子、中信地產(chǎn)也具有國企背景。

　　6月25日，保利地產(chǎn)38.1億元拿下重慶鴻恩寺地王；6月26日，中國電子集團旗下成都中澤置業(yè)以19.6億元競得了北京奧運鄉地塊，創(chuàng )北京樓面地價(jià)新高；6月30日，主角則是中化方興。正是它們，將地王紀錄一次次刷新。

　　而更早之前，央企地產(chǎn)逆勢擴張已經(jīng)展開(kāi)。今年4月，保利地產(chǎn)募資增發(fā)80億用于拓展；中信地產(chǎn)對外透露正在備戰A股IPO，中糧、中建、中鐵集團，也紛紛整合地產(chǎn)業(yè)務(wù)，擬分拆或打包上市。

　　華遠地產(chǎn)總裁任志強表示，根據其掌握的數據，過(guò)去20多年間，地產(chǎn)行業(yè)基本上是“民進(jìn)國退”，國資房企市場(chǎng)占率最低到8%，但現在已開(kāi)始“國進(jìn)民退”。

　　國企動(dòng)作頻頻的背后，有政策支撐。據國務(wù)院研究中心一知名學(xué)者介紹，過(guò)去80%以上的央企都曾涉及地產(chǎn)業(yè)務(wù)，2004年，國資委下文推進(jìn)央企地產(chǎn)重組，并在此后的兩年陸續圈定了16家主業(yè)可經(jīng)營(yíng)地產(chǎn)的央企，其余則須剝離�！暗�自2006年之后，由于房?jì)r(jià)不斷上漲，地產(chǎn)業(yè)利潤率高，這種限制實(shí)質(zhì)上已經(jīng)失效�！�

　　從近期進(jìn)入土地市場(chǎng)的央企來(lái)看，除保利、招商、中糧等國資委圈定可經(jīng)營(yíng)地產(chǎn)外，中國電子、中國恒天等均不在16家圈定央企之列；此外，地方國企也成為各地土地市場(chǎng)的主力，7月6日，大興地王的爭奪，就在來(lái)自北京的國企金隅嘉業(yè)和來(lái)自上海的國企綠地集團之間展開(kāi)。

　　7月5日，中信建投的一份研究報告稱(chēng)，自中國電子、中化之后，另一央企中國恒天集團旗下的經(jīng)緯紡機，同樣大舉進(jìn)軍房地產(chǎn)業(yè)。

　　本報記者獲悉，恒天集團已經(jīng)成立了專(zhuān)門(mén)的房地產(chǎn)公司平臺準備拿地�！凹瘓F獲得了很多貸款，但集團不知道怎么花，投資本業(yè)還是會(huì )虧損，”恒天集團內部人士告訴本報記者，集團于是把過(guò)去的一些房地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行整合，做成一個(gè)平臺公司，由集團注資，專(zhuān)門(mén)進(jìn)行房地產(chǎn)投資。

　　“財大氣粗，”這是中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)顧云昌對近期土地市場(chǎng)上央企的直接評價(jià)。他認為，在2008年至今的這一輪房地產(chǎn)調整中，國資尤其是央企得到的信貸支持，遠大于民營(yíng)企業(yè)。

　　土地競拍熱門(mén)地塊溢價(jià)明顯

　　任志強在博客上撰文認為，今年5、6月份北京市出讓的36塊土地中，16塊溢價(jià)出讓?zhuān)�溢價(jià)總額超74億

　　如果說(shuō)央企入場(chǎng)對行業(yè)的影響還不明顯的話(huà)，其拿地的價(jià)格傳導效應，則已經(jīng)顯現。

　　就在方興拿下15號地的第二天，附近小區沿海賽洛城業(yè)主安先生，將自己的一套70平米一居賣(mài)出了小區的最高單價(jià)：15000元/平方米！

　　“15號地的樓面地價(jià)都16000元了，”安先生說(shuō)，當他知道這個(gè)消息時(shí)，就試探性地提高了自家房子在中介門(mén)店的掛牌價(jià)格，沒(méi)想到買(mǎi)方也接受了，而且很快支付了訂金，怕他反悔，訂金還多支付了兩萬(wàn)。

　　與此同時(shí)，地產(chǎn)界“泡沫論”再起。潘石屹認為，一周內兩個(gè)新“地王”的產(chǎn)生，尤其是廣渠路15號地的土地成本已達到16000元/平米，超過(guò)周邊在售房屋價(jià)格。

　　而在廣渠路15號地競拍現場(chǎng)，原凱德置地高管毛大慶就坦言，北京正在提前進(jìn)入3萬(wàn)元房時(shí)代，這里面隱含泡沫；中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)顧云昌，則用“虛火”來(lái)形容這一地塊的出讓。

　　對此，華遠集團總裁任志強7月6日在博客上撰文認為，今年5、6月份北京市出讓的36塊土地中，16塊溢價(jià)出讓?zhuān)�溢價(jià)總額超74億。其中六月份的11塊溢價(jià)土地，平均每平方米溢價(jià)4205.7元。

　　任志強稱(chēng)，溢價(jià)的概念是指政府已核算完土地的開(kāi)發(fā)成本，核算完應收取的70年或40年土地出讓金后的額外超額利潤，并未包括原有的土地出讓金收益�！澳敲醇俣〞翰挥嬎愣愘M，這些高價(jià)的土地是否也能獲得政府同樣的投資收益呢？”

　　任志強表示，從土地中獲取的收益是必然的經(jīng)營(yíng)行為，但房?jì)r(jià)不可能在高地價(jià)的支撐下掉下去。

　　泡沫隱憂(yōu)信貸或將再次收緊

　　近期交行、民生銀行等已經(jīng)收緊二套房貸，第二套房均嚴格執行首付四成、利率上浮10%的政策

　　在近期舉行的北京國際金融論壇上，原全國人大副委員長(cháng)、著(zhù)名經(jīng)濟學(xué)家成思危直言，今年一季度以來(lái)信貸快速增長(cháng)，其中確有一部分資金流入了股市和樓市，而這也是造成目前股市和樓市暫時(shí)回暖的原因之一。

　　民生銀行地產(chǎn)金融事業(yè)部一負責人認為，新增信貸流入央企再流入樓市目前沒(méi)有明確的數據，但可將之視為信貸寬松的間接影響，比如制造業(yè)的央企接受投資取得新的銷(xiāo)售和流水，然后再去投資房地產(chǎn)，也是有可能的。

　　6月24日，國家審計署審計長(cháng)劉家義在《國務(wù)院關(guān)于2008年度中央預算執行和其他財政收支的審計工作報告》中披露：通過(guò)對工行、建行、中信銀行、中行、交行和招行進(jìn)行審計調查，發(fā)現這6家機構對基層分支機構的管理存在薄弱環(huán)節，一些基層分支機構違規發(fā)放土地儲備貸款、虛假按揭貸款以及向不符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)提供貸款215億元。

　　隨后，央行在6月底發(fā)布的《中國金融穩定報告2009》明確表態(tài)，警惕房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，“密切監測房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)，動(dòng)態(tài)評估房地產(chǎn)信貸風(fēng)險”。

　　此外，本報記者獲悉，近期交行、民生銀行等已經(jīng)悄然收緊了二套房貸，目前第二套房均嚴格執行首付四成，利率上浮10%的政策。上海、廣州、杭州、大連等多地區銀監局下發(fā)了有關(guān)收緊二套房貸的通知。

　　“我們對開(kāi)發(fā)貸款采取的是反周期的策略，”民生銀行有關(guān)人士表示，在房產(chǎn)市場(chǎng)冷的時(shí)候給予積極支持，在市場(chǎng)熱的時(shí)候保持警惕，一旦房?jì)r(jià)壓力測試超過(guò)警戒線(xiàn)，就會(huì )相應調整貸款政策。

　　記者手記 不宜夸大“地王拉高房?jì)r(jià)”

　　雖然方興地產(chǎn)至今不直接回應其測算成本及未來(lái)售價(jià)，但業(yè)內對于其“超過(guò)2.6萬(wàn)元才能盈利”的炒作已經(jīng)接近白熱化，潘石屹更放言“新地王一定會(huì )推高周邊房?jì)r(jià)及全市房?jì)r(jià)”。

　　不可否認，地王的價(jià)格傳導效應確實(shí)已經(jīng)顯現，廣渠路周邊二手房業(yè)主紛紛坐地漲價(jià)便是明證，但這種拉動(dòng)作用，不宜過(guò)分夸大。

　　從方興地產(chǎn)的背景來(lái)看，其一向以高端持有型物業(yè)經(jīng)營(yíng)為主，在此次廣渠路15號地出讓前，北京市國土局將地塊商業(yè)經(jīng)營(yíng)性用地和住宅用地比例進(jìn)行了調整，達到5：5，未來(lái)或許方興地產(chǎn)會(huì )通過(guò)商業(yè)物業(yè)來(lái)減輕廣渠路15號地住宅成本的壓力，而且，以其定位而言，所建成的房產(chǎn)與周邊的普通住宅也難有可比性。譬如，位于朝陽(yáng)北路的星河灣賣(mài)30000元以上/平方米，也沒(méi)見(jiàn)它拉高了東四環(huán)和廣渠路的房?jì)r(jià)。

　　此外，誰(shuí)說(shuō)房企高價(jià)拿了地就一定會(huì )高價(jià)賣(mài)房、且就能賣(mài)出去賺錢(qián)呢？我們都應該記得，萬(wàn)科等在去年三季報、年報中，為其2007年高價(jià)拿地的土地計提了跌價(jià)準備，也就是虧損。廣渠路15號地，也不排除有虧損的風(fēng)險。

　　因此，廣渠路15號地對房?jì)r(jià)的拉動(dòng)效應，只是當前樓市“大陽(yáng)春”或者“夏天”來(lái)臨的縮影，目前廣渠路沿線(xiàn)以及全市的住宅銷(xiāo)售，包括二手房和新房，如果以該地塊為價(jià)格標桿進(jìn)行大幅調價(jià)，真以為北京“已經(jīng)進(jìn)入3萬(wàn)元房時(shí)代”，顯然是不太現實(shí)的，也充滿(mǎn)“沖得越高、跌得越深”的風(fēng)險。