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　　動(dòng)遷力度加大，加速房市復蘇

　　購房退稅、給補貼、辦戶(hù)口，這些房地產(chǎn)利好政策的確給成都房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮帶來(lái)了不少的動(dòng)力。而采訪(fǎng)中，我們也發(fā)現，為了刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速復蘇，成都市又打出了一張托市牌，這就是加大動(dòng)拆遷力度了，2009年以來(lái)成都動(dòng)拆遷熱情空前高漲。

　　在成都市，我們經(jīng)�？梢钥匆�(jiàn)這樣轟隆作響的建筑工地，和已經(jīng)搬遷完畢等待爆破的陳舊樓區，根據成都市未來(lái)三年中心城區的一個(gè)危舊房改造計劃，在未來(lái)三年時(shí)間里成都市中心城區將實(shí)現770萬(wàn)平方米的危舊房改造任務(wù)，涉及拆遷戶(hù)數達到9.7萬(wàn)戶(hù)，那么今年也就是2009年的危改項目就達到63個(gè)，涉及的改造面積達到270萬(wàn)平方米。

　　根據成都市房產(chǎn)管理局發(fā)布的《2008年工作總結及2009年工作要點(diǎn)》中指出，2009年，成都房地產(chǎn)相關(guān)部門(mén)的一個(gè)重要工作是“千方百計做好止滑工作”。而方法之一就是斥資150億元，全力參與中心城區的危舊房改造。成都房地產(chǎn)博客評論人張宇良說(shuō)：“成都這個(gè)舊房改造，可以說(shuō)是救市里頭的一個(gè)大手筆，在全國來(lái)說(shuō)的話(huà)它都屬于是非常大手筆的一個(gè)事情”。

　　在采訪(fǎng)中記者了解到，目前成都動(dòng)拆遷標準很高，所有補貼加在一起，每平方米都超過(guò)1萬(wàn)元以上，而成都目前房?jì)r(jià)平均在5500元/平方米左右，也就是說(shuō)動(dòng)拆遷居民幾乎可以在2倍于原居住面積的情況下選擇商品房來(lái)購買(mǎi)。無(wú)論是一次性付款還是按揭貸款，可選擇余地都很大。 一位拆遷戶(hù)告訴記者，他60個(gè)平方的舊房得到了67萬(wàn)的拆遷款，另外一位拆遷戶(hù)也說(shuō)他得到了每平方一萬(wàn)四左右的賠償。

　　2008年，成都市中心城區商品住宅銷(xiāo)售量約為600萬(wàn)平方米。如果假設，今年近300萬(wàn)動(dòng)遷規模以1：1的比例進(jìn)入商品房市場(chǎng)，則將消化掉去年近1/2的銷(xiāo)售指標。即便按照一半的購房需求來(lái)算，也是一個(gè)不小的規模。在21世紀不動(dòng)產(chǎn)，記者了解到，事實(shí)上今年以來(lái)，進(jìn)行著(zhù)大面積舊城改造的成華區，就一直盤(pán)踞在主城區商品房成交量的榜首。21世紀不動(dòng)產(chǎn)的舒寧告訴記者：“(現在)整個(gè)東片區的話(huà)，大概占到我們目前的業(yè)務(wù)量30%幾，那么以前它的量是非常低的，可能只占10%幾”。而拆遷是這個(gè)百分比提升的主要因素，他們的客戶(hù)群體中有80%左右都是拆遷戶(hù)。

　　不可否認，動(dòng)拆遷可以直接帶來(lái)大量市中心地塊整理出來(lái)，吸引開(kāi)發(fā)商對房地產(chǎn)市場(chǎng)重拾信心；另一方面也為商品房銷(xiāo)售帶來(lái)了一大批剛性需求。張宇良認為：“這個(gè)拆遷需求由于政府貨幣補貼這方面比較優(yōu)厚，他這個(gè)買(mǎi)房的，買(mǎi)房的能力相應就增高了。這個(gè)大規模的舊城改造如果說(shuō)它作用的話(huà)，它對今年上半年樓市的回暖的話(huà)，它是起到了很大的作用，也做出很大貢獻”。

　　投機行為潛入市場(chǎng)，違規操作暗流涌動(dòng)

　　看來(lái)，在各方推動(dòng)下，成都的房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了一場(chǎng)明顯的復蘇。然而，在交投兩旺的行情背后，一些投資、投機甚至是違規操作也逐漸浮出水面。

　　在21世紀門(mén)店，銷(xiāo)售經(jīng)理翟虹剛剛幫助一位深圳投資者蒲先生在成都投資了一套別墅。記者撥通了蒲先生的電話(huà)。 蒲先生說(shuō)：“就是現在金融危機，在很多沿海的外向型企業(yè)做的也會(huì )遇到一些困難。但總體來(lái)講我覺(jué)得樓市受的影響不大，我覺(jué)得投資樓市來(lái)講，國家鼓勵，這個(gè)信號的，政策性的給我們一個(gè)信號，覺(jué)得樓市應該沒(méi)什么(問(wèn)題)”。他告訴記者，今年以來(lái)銀行的天量信貸投放，使得通貨膨脹的預期十分強烈，股市又具有較大波動(dòng)性和風(fēng)險，投資樓市就成為像他一樣的很多資金持有者的首選，這讓他覺(jué)得“比較安全”。而選擇成都，蒲先生表示主要是對于未來(lái)成都房?jì)r(jià)上漲的信心。他說(shuō)：“我們也跟上�；蛘呤歉�杭州這些城市做一個(gè)對比，相應來(lái)講覺(jué)得成都樓價(jià)的價(jià)位還是有空間”。

　　進(jìn)入4、5月份的成都樓市，樂(lè )觀(guān)的行情，讓很多投資甚至投機者開(kāi)始入場(chǎng)。郭漫舸告訴記者，有位上海投資者在成都比較高端的中海的一個(gè)盤(pán)，一天一口氣買(mǎi)了六套大戶(hù)型。另一位銷(xiāo)售人員也說(shuō)：“最近的投資客戶(hù)真的很多，我一個(gè)(客戶(hù))樓上樓下買(mǎi)了五套，當天來(lái)馬上下單的。他就是，他是成都一家企業(yè)的高管”。崔力公在買(mǎi)房的時(shí)候也看到一家重慶人專(zhuān)門(mén)驅車(chē)前來(lái)一口氣買(mǎi)了五套房。

　　在繁榮的樓市背后，銀行在房貸方面也打起了擦邊球，在采訪(fǎng)中記者發(fā)現，成都各大銀行幾乎集體松綁了二套房貸政策。記者詢(xún)問(wèn)售樓小姐：“手里有一套房子現在這個(gè)貸款，能怎么辦？”對方表示：“這邊的話(huà)，可以?xún)沙傻�，兩�?折，應該能幫你申請得到”。甚至有人說(shuō)：“工商銀行你不用填任何申請，直接給你變成7折，只要符合達標，直接降。其他銀行都要去填申請，提供很多東西，只有他們不需要。除此之外，一些售樓人員還會(huì )幫投資者想辦法，讓他們輕松獲得購買(mǎi)第一套住房的優(yōu)惠政策，比如將向兩家銀行同時(shí)貸款各購買(mǎi)一套房子，這樣兩套都是按照首套房計算。

　　而根據央行和銀監會(huì )的規定，對于已經(jīng)利用貸款購買(mǎi)住房、又申請購買(mǎi)第二套及以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%。貸款利率不得低于央行同期同檔次基準利率的1.1倍，而且貸款首付款比例和利率水平應該隨套數增加而大幅度提高。然而，記者調查了成都10多個(gè)樓盤(pán)，了解到的情況卻是，購買(mǎi)第二套住房，首付只需要交20%到30%，利率優(yōu)惠從7折到8.5折不等，沒(méi)有一家是執行央行的規定。而與之相對應的是，根據成都當地媒體報道，截至今年5月底，成都地區18家中資銀行個(gè)貸余額為1255.73億元，較年初增長(cháng)了24.28%，某國有銀行增幅甚至達到160%。

　　防止暴漲透支資源，尋求持續健康發(fā)展

　　我們看到，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，既有剛性需求和政策優(yōu)惠的推動(dòng)，但也有短期投機的炒作成分，還有部分銀行違規放貸，更給樓市炒作加了一把柴，那么，對于像成都這樣的二線(xiàn)城市而言，怎樣才能保證樓市的持續健康發(fā)展呢？

　　在成都，記者見(jiàn)到了四川大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)研究所所長(cháng)吳豐。吳教授告訴記者，2009年上半年，成都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資在地方政府的需求推動(dòng)下進(jìn)入了活躍期，也直接刺激了家具、建筑、裝潢、鋼材等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的需求。房地產(chǎn)行業(yè)的復蘇對成都經(jīng)濟發(fā)展有著(zhù)不可忽視的直接帶動(dòng)作用。吳豐說(shuō)：“那么全國范圍看的話(huà)，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例大概只在20%的左右，但成都的話(huà)，一般都在30%到35%，也就說(shuō)三分天下有其一了”。與此同時(shí)，吳豐告訴記者，成都的工業(yè)基礎相對比較薄弱，地方財政很大一部分依賴(lài)于廣義土地上相應的收入。房地產(chǎn)市場(chǎng)的復蘇對于增加地方財政的收入，穩定當地區域經(jīng)濟的發(fā)展有很大幫助。吳豐認為：“我們說(shuō)一個(gè)城市要發(fā)展，那么它地方財政的因素非常重要，如果房地產(chǎn)行業(yè)持續的這種萎縮，那么也會(huì )帶來(lái)相應的這種影響”。

　　與此同時(shí)，吳豐也對目前成都房地產(chǎn)市場(chǎng)中出現的投資甚至投機現象，表示了一絲隱憂(yōu)。他告訴記者：“在房?jì)r(jià)上漲這么一種背景上，以及在通脹預期這種背景下，我們看到這種投資以及投機的需求有了一個(gè)比較急劇的膨脹。又由于他的快速的大量的入市會(huì )比較急劇拉動(dòng)房?jì)r(jià)整體上漲”。

　　而對于成都地方政府為應付房地產(chǎn)下滑而投入巨資進(jìn)行大規模拆遷，在肯定其拉動(dòng)效應的同時(shí)，也有不少業(yè)內人士表示了他們的擔心。張宇良說(shuō)：“它在02年到06年的時(shí)候他有一個(gè)舊城改造，其中涉及到13萬(wàn)戶(hù)，將近30多萬(wàn)人口的這么一個(gè)改造。06年剛剛結束，而08年他又啟動(dòng)這么一個(gè)，涉及到十幾萬(wàn)戶(hù)人口，他其實(shí)把樓市的需求里頭拆遷需求已經(jīng)人工的給催生了，以至于可能會(huì )造成未來(lái)樓市里頭拆遷需求就光這一部分需求的話(huà)，他會(huì )有一個(gè)斷檔或者是不足”。 吳豐也認為：“這個(gè)量我們說(shuō)它又是不可持續的，那么所以說(shuō)可能就會(huì )存在對今后房地產(chǎn)市場(chǎng)是一種透支，或者說(shuō)發(fā)展商又會(huì )對這種市場(chǎng)預期產(chǎn)生一種偏差”。他認為，房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍應該以實(shí)體經(jīng)濟復蘇為根基，如果樓市的暴漲成了喧賓奪主的效應，那么不僅復蘇難以持續，而且會(huì )因為資本品占用了過(guò)多社會(huì )資源，負面影響到實(shí)體經(jīng)濟的復蘇前景，有可能得不償失，“就是說(shuō)他可能不會(huì )流入這種實(shí)體經(jīng)濟的，因為說(shuō)看到這個(gè)(房地產(chǎn))市場(chǎng)上可能成長(cháng)更好，投資回報率更高，那么這樣會(huì )進(jìn)一步影響我們實(shí)體經(jīng)濟這么一種復蘇”。

　　對此，吳豐認為，無(wú)論是中央還是地方政府，在呵護房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，確保其對經(jīng)濟增長(cháng)做出相應貢獻的同時(shí)，也應該在政策上及時(shí)做出一些調整，防范樓市在復蘇過(guò)程中存在的泡沫和風(fēng)險，以確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康復蘇和經(jīng)濟的穩定增長(cháng)，他說(shuō)：“實(shí)際上這種投資投機需求它都需要信貸政策這種相應的支撐，那么如果說(shuō)在信貸政策方面我的觀(guān)點(diǎn)應該是什么？現在應該從嚴的執行央行這種政策”。

　　舒寧表示：“我們希望整個(gè)市場(chǎng)的發(fā)展，應該是一個(gè)平穩的，或者說(shuō)健康的這么一個(gè)走勢，那么在這樣的一個(gè)情況下，可能這個(gè)行業(yè)才會(huì )有健康的發(fā)展”。

　　王鑫也表示：“如果是目前的一個(gè)平穩的價(jià)格，能夠有一個(gè)平穩的銷(xiāo)售速度的話(huà)，我們又何樂(lè )而不為呢？我們其實(shí)，很多的開(kāi)發(fā)商，也經(jīng)歷了一些大起大落，也希望追求一種平穩，我想誰(shuí)也不愿意在一個(gè)石頭上絆兩次”。

　　半小時(shí)觀(guān)察：有效調控房地產(chǎn)市場(chǎng)，充分滿(mǎn)足老百姓需求

　　正像王鑫所說(shuō)的，誰(shuí)都不想在一塊石頭上絆兩次跟頭�；仡�2007年，樓市也是這樣一路飆升，房?jì)r(jià)地價(jià)都像坐在火箭上一飛沖天。然而，2008年下半年一場(chǎng)金融風(fēng)暴襲來(lái)，樓市迅速跌入冰點(diǎn)，打折賣(mài)房還賣(mài)不動(dòng)的情形歷歷在目。當時(shí)，很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商尤其是一些資金規模不大的中小開(kāi)發(fā)商一夜之間陷入了資金鏈緊張的困境。

　　雖然，為了拉動(dòng)內需國家出臺了一系列利好政策，房地產(chǎn)業(yè)又恢復了往日的繁榮。但經(jīng)歷過(guò)一場(chǎng)虛驚的開(kāi)發(fā)商并不能好了傷疤就忘了疼。如果只是借著(zhù)樓市的回暖，伺機炒作一把，而沒(méi)有在管理和資源整合上進(jìn)一步作出調整，這輪樓市回暖就難以實(shí)現預期目標。畢竟，政府拉動(dòng)經(jīng)濟的努力，不僅僅在于經(jīng)濟數字的好看，不在于一時(shí)的表面繁榮。保增長(cháng)更長(cháng)遠的目標是為中國經(jīng)濟奠定下一個(gè)飛躍的起跳點(diǎn)。

　　追漲殺跌，大起大落，這是困擾國內樓市發(fā)展的老問(wèn)題。從國內外的歷史經(jīng)驗看，避免這樣的波動(dòng)，保持樓市的平穩發(fā)展，需要政府在制度設計、市場(chǎng)規劃、結構調整上全盤(pán)考慮，綜合完善。而不是靠簡(jiǎn)單的幾條政策在水里按葫蘆。透過(guò)這次樓市的強勁反彈，我們應該對如何調控市場(chǎng)，更好的滿(mǎn)足老百姓的住房需求有更深入的思考，形成完整的管理體系。