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　　高房?jì)r(jià)嚇退“剛需族”

　　地王效應已近透支

　　從10.22億元的廣渠路10號地，到19.6億元的奧運村鄉，再到40.6億元的廣渠路15號地，以及業(yè)內預計將達80億元的國貿東側“中服地塊”，2009年地王的紀錄將被不斷刷新。根據中易安市場(chǎng)數據，這些地段隨著(zhù)開(kāi)發(fā)商的高價(jià)拿地，周邊二手房已經(jīng)出現了接近10%的價(jià)格上漲，與此同時(shí)，其他區域二手房的小業(yè)主們也開(kāi)始對未來(lái)樓市上漲有了更多的期待。

　　“樓市貌似回暖的行情也讓部分業(yè)主心態(tài)再次變得浮躁，業(yè)主普遍出現了提高房源掛牌價(jià)的情況�！钡�中易安地產(chǎn)擔保有限公司市場(chǎng)總監徐東華認為，實(shí)際的市場(chǎng)行情與價(jià)格上漲趨勢并不一致。

　　市場(chǎng)數據顯示，這些區域二手房?jì)r(jià)格的略微變動(dòng)，已導致很多消費者重回觀(guān)望�！皹鞘薪�(jīng)歷了這兩年洗禮，二手房想再呈現‘賣(mài)方市場(chǎng)’一邊倒的局面已經(jīng)很難，盲目的漲價(jià)很可能讓自己的房產(chǎn)出售更為艱難�！�

　　記者從今年地王誕生最多的廣渠路區域了解到，目前已經(jīng)出現了由于業(yè)主盲目漲價(jià)導致滯銷(xiāo)的情況。根據統計顯示，從5月底至今，廣渠路、雙井區域二手房成交價(jià)格上漲4.5%左右，但是總成交量卻下降了20%左右。以富力城為例，自廣渠路10號地拍賣(mài)之后該項目普遍報價(jià)便由22000元/平方米上漲至24000元/平方米，甚至在該項目D區已經(jīng)出現了28000元-30000元/平方米的高價(jià)，但是其6月份的實(shí)際成交量卻環(huán)比下降了30%。

　　下調的不單單是個(gè)別區域的成交量，還有整個(gè)北京市二手房存量的消耗速度。

　　來(lái)自北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數據顯示，北京可售二手房的消化速度自6月以來(lái)出現了逐月遞減的情況。其中6月、7月可售二手房的消化速度分別環(huán)比下降37%和14%。

　　“換句話(huà)說(shuō)，現在二手房的房源在不斷增加，價(jià)格也在不斷上漲，小業(yè)主們的提價(jià)已把一部分剛性需求的購房者嚇跑了，但投資者的入市量又不足以彌補那部分走掉的剛性需求者，因此就出現市場(chǎng)消耗速度逐月遞減的局面�！�

　　在徐東華看來(lái)，除了房?jì)r(jià)上漲因素，小業(yè)主們“惜售”，甚至“坐地起價(jià)”才是二手房交易量下降的主因�！啊�地王’誕生后，許多業(yè)主的心態(tài)已經(jīng)出現了明顯變化，認為自己的房產(chǎn)是‘香餑餑’，而不再急于賣(mài)房�！�

　　中介不看好樓市未來(lái)

　　年底價(jià)格回調可能加大

　　“目前很多區域的二手房?jì)r(jià)都已經(jīng)超過(guò)了歷史最高點(diǎn)，一部分必須買(mǎi)房的‘剛需族’卻因為買(mǎi)不起而被迫觀(guān)望，有效需求也在下降，這樣不健康的市場(chǎng)很難說(shuō)能支撐多長(cháng)時(shí)間�！敝写蠛慊�市場(chǎng)部經(jīng)理張大偉說(shuō)，在2007年房?jì)r(jià)第一次飛漲的時(shí)候，二手房中介公司都以一個(gè)月開(kāi)幾十家門(mén)店的速度擴張，但是今年成交量已經(jīng)超過(guò)2007年同期，卻基本沒(méi)有公司開(kāi)新店，這說(shuō)明眾家中介公司對未來(lái)市場(chǎng)的前景也不看好。

　　記者在崇文門(mén)附近的中介公司一條街觀(guān)察了近兩個(gè)小時(shí)，正是下班時(shí)間，盡管常有人駐足觀(guān)望，但基本上只聽(tīng)經(jīng)紀人介紹一下就直搖頭。一位經(jīng)紀人向記者表示，進(jìn)入7月份以來(lái)，單子的成交周期明顯延長(cháng)了，自己快半個(gè)月才成交一單。

　　對此，21世紀不動(dòng)產(chǎn)高級分析師孟奇分析，今年上半年，二手房交易價(jià)格的明顯回調加之宏觀(guān)政策面的諸多支持等利好推升了市場(chǎng)整體的火爆行情，隨著(zhù)買(mǎi)賣(mài)雙方交易熱情的不斷升溫，二手房市場(chǎng)單月交易總量屢創(chuàng )新高。同時(shí)，交易總量的井噴導致了交易價(jià)格的非理性上漲，自第二季度開(kāi)始，二手房交易均價(jià)出現了明顯上行走勢�！扒鞍肽陝傂宰宰⌒枨蟮募�中釋放帶來(lái)了后續需求不足，加之部分業(yè)主盲目提價(jià)導致觀(guān)望情緒回潮，這些因素將迫使房?jì)r(jià)面臨再次回落，量?jì)r(jià)齊降或許會(huì )成為后半年尤其是第四季度二手房市場(chǎng)的主旋律�！�

　　走勢背離宏觀(guān)經(jīng)濟

　　通脹預期難以久撐市場(chǎng)

　　除了市場(chǎng)本身的變化外，政策支撐面及外部宏觀(guān)經(jīng)濟的走向也將影響下半年二手房市場(chǎng)的走向。

　　“從政策支撐層面來(lái)看，直接促成此前二手房回暖的營(yíng)業(yè)稅等現有優(yōu)惠政策的時(shí)間節點(diǎn)僅截止到今年年底，其未來(lái)動(dòng)向的不確定性也給二手房市場(chǎng)平添了諸多變數�！泵掀嬲J為，從目前二手房市場(chǎng)的走向來(lái)看，如果價(jià)格繼續“瘋漲”，此前為了刺激市場(chǎng)回暖的二手房稅收優(yōu)惠政策將很難持續下去，加之隨著(zhù)4萬(wàn)億元的逐漸投入，國家財政的赤字面不斷加大，此時(shí)樓市如果過(guò)熱，難保財稅部門(mén)不重新調高相關(guān)房地產(chǎn)稅費。

　　在宏觀(guān)經(jīng)濟層面，中國不動(dòng)產(chǎn)研究中心研究院李方新認為，近期股市、房市出現的回升跡象，在實(shí)體經(jīng)濟尚未復蘇的情況下，與流動(dòng)性充裕和通脹預期有很大關(guān)系�！皬慕�(jīng)濟運行的邏輯分析，這種上漲是難以為繼的�！痹谒�看來(lái)，按照以往的經(jīng)驗，房?jì)r(jià)上漲確實(shí)是先于物價(jià)上漲的，但其前提是宏觀(guān)經(jīng)濟運行已完全好轉的情況下�！翱涩F在我國的情況是宏觀(guān)經(jīng)濟并沒(méi)完全好轉，沒(méi)經(jīng)過(guò)真正調整的房地產(chǎn)市場(chǎng)走出了一輪背離宏觀(guān)經(jīng)濟基本面的走勢，這讓國家多年來(lái)的房地產(chǎn)調控政策受到威脅。人們不禁擔心，這一輪反彈行情會(huì )不會(huì )演繹成房地產(chǎn)全面上漲、泡沫再次破裂的局面，進(jìn)而全面影響經(jīng)濟�！�