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　　編者按：房地產(chǎn)業(yè)雖然沒(méi)有被列入“十大產(chǎn)業(yè)振興規劃”之中，但其復蘇速度卻遠遠快于列入規劃的十大行業(yè)。目前，很多城市的房?jì)r(jià)達到甚至超過(guò)2007年水平，地王再次頻頻出現，開(kāi)發(fā)商又開(kāi)始捂盤(pán)，二手房成交量井噴……在宏觀(guān)經(jīng)濟剛剛見(jiàn)底的情況下，應該如何看待再創(chuàng )新高的房?jì)r(jià)呢？

　　從“冬”一步到“夏”：房地產(chǎn)非典型季節更迭　　

　　市場(chǎng)的表現總是不以人們的意志為轉移。

　　自1998年住房改革以來(lái)，經(jīng)歷了10年高速發(fā)展的我國房地產(chǎn)市場(chǎng)，在其頂峰時(shí)期的2008年前后，受?chē)�際金融危機等沖擊影響，迎來(lái)成長(cháng)歷程的第一個(gè)“寒冬”，業(yè)界謂之“拐點(diǎn)”；當地產(chǎn)大佬人心惶惶草木皆兵的時(shí)候，市場(chǎng)又悄然越過(guò)了這道坎兒；而當購房者和投資客對“小陽(yáng)春”猶疑不定之際，樓市復蘇的嫩芽卻倔強瘋長(cháng)，邁入“初夏”季節。

　　往后看，此次房地產(chǎn)非典型季節更迭或已實(shí)現；但是往前看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的結構調整遠未完成。

　　復蘇嫩芽倔強生長(cháng)

　　盡管地產(chǎn)大佬對于去年“寒冬”可能心有余悸，但這種記憶事實(shí)上是短暫的。今年3月份以來(lái)，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)一波“小陽(yáng)春”行情，復蘇跡象的出現甚至早于正式列入國家振興規劃的十大產(chǎn)業(yè)。眼下，房地產(chǎn)顯然進(jìn)入了“初夏”行情，復蘇嫩芽倔強瘋長(cháng)。除了各地房地產(chǎn)投資普遍企穩回升，北京、上海、廣州、深圳等重點(diǎn)城市交易活躍，以銀川、西寧、蘭州為代表的一些二三線(xiàn)城市新建住房銷(xiāo)售價(jià)格同比漲幅較大，其中銀川甚至連續第六個(gè)月漲幅位居全國首位。

　　根據國家發(fā)改委和統計局發(fā)布的最新調查數據，2009年6月份全國房?jì)r(jià)首次出現自2008年11月以來(lái)的同比上漲。同時(shí)，全國房?jì)r(jià)環(huán)比實(shí)現連續四個(gè)月“飄紅”，且漲幅逐月增大。

　　數據顯示，6月份，全國70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲0.2%，環(huán)比上漲0.8%。從地區情況看，6月份新建住房銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲的城市有34個(gè)，環(huán)比價(jià)格上漲的城市有63個(gè)；同比價(jià)格下降的城市有36個(gè)，環(huán)比價(jià)格下降的城市僅有兩個(gè)。

　　我國房?jì)r(jià)環(huán)比漲幅在2007年7月達到最高值，其后持續回落，2008年8月正式進(jìn)入負增長(cháng)。直到今年3月，全國房?jì)r(jià)環(huán)比漲幅實(shí)現“由負轉正”，其后漲幅逐漸遞增。

　　近期以來(lái)土地交易市場(chǎng)更是“地王”頻出，可以看做市場(chǎng)復蘇的另一個(gè)風(fēng)向標。在北京，中化方興以40.6億元的總額、1.45萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)競得廣渠路15號地塊，成為北京樓市成交總價(jià)和樓面單價(jià)的“雙重地王”；在廈門(mén)，世茂房地產(chǎn)擊敗萬(wàn)科、紫金礦業(yè)等對手，以30.2億元的價(jià)格競得一幅“地王”地塊，比底價(jià)高出約50%；在武漢，萬(wàn)科以7.27億獲武漢光谷24萬(wàn)平方米地塊，較起始價(jià)溢價(jià)九成，創(chuàng )下自今年上半年以來(lái)武漢土地市場(chǎng)居住類(lèi)用地掛牌成交價(jià)新高。

　　從去年下半年開(kāi)始，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了從成本上升、房?jì)r(jià)下降、銷(xiāo)售遲緩，到開(kāi)發(fā)企業(yè)資金危急、土地流拍的重重考驗。一時(shí)間，房地產(chǎn)業(yè)墜入“寒冬冰窖”，大佬們的“拐點(diǎn)”、“百日劇變”等論調盛行，業(yè)界人人自危。

　　對于房地產(chǎn)冬季的寒冷，沒(méi)有人比地產(chǎn)大佬們的體驗更為直接和深刻了。事實(shí)上，至少到2009年春節前，地產(chǎn)大佬們還不敢想象，此輪危機能夠得到如此迅速的化解�，F在回過(guò)頭來(lái)看，當時(shí)很多深陷流動(dòng)性困境的大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，實(shí)際上已經(jīng)是瀕臨破產(chǎn)了。據媒體報道，包括富力地產(chǎn)、綠城中國等多家年銷(xiāo)售額過(guò)百億元的業(yè)界巨鱷，去年年底時(shí)的賬面現金存款只夠維持一個(gè)項目的資金投入，只有區區不到20億元。一些負債率和資金成本偏高的開(kāi)發(fā)商，不得不急尋債務(wù)重組之計，以避免被債權人清算的命運。

　　結構調整未完成

　　發(fā)端于美國的次貸危機一步步演變，釀成席卷全球的金融風(fēng)暴，最終嚴重沖擊了全球實(shí)體經(jīng)濟。以出口為導向的中國經(jīng)濟難以獨善其身，外部需求急劇下滑，并隨之引發(fā)一系列的連鎖反應，比如投資縮減、消費萎靡等等。

　　宏觀(guān)經(jīng)濟陷入困境，作為國民經(jīng)濟重要支柱的房地產(chǎn)行業(yè)，對拉動(dòng)固定資產(chǎn)投資增長(cháng)和“保八”的重要作用凸顯。千鈞一發(fā)之際，政策調控的有形之手終于行動(dòng)了。2008年11月，國務(wù)院出臺了一系列的刺激房地產(chǎn)政策，如減免交易環(huán)節稅收、適當松綁二套房貸政策、降低按揭貸款利率等。這些政策對房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量迅速回升起到了重要作用。

　　不過(guò)，隨著(zhù)世界經(jīng)濟形勢的進(jìn)一步惡化，為刺激房地產(chǎn)投資，政策隨后進(jìn)一步加碼。

　　2009年5月27日，國務(wù)院公布了固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的調整結果，其中將保障性住房及普通商品住房項目投資的最低資本金比例從35%調低至20%，商品房最低資本金比例則下調至30%。

　　除了上述一系列針?shù)h相對的行業(yè)政策，適度寬松的貨幣政策也力挺樓市回暖。從一定程度上說(shuō)，正是市場(chǎng)上泛濫的資金帶來(lái)的“溫室效應”，使得“冬天”的時(shí)間沒(méi)有預料的長(cháng)，也沒(méi)有預料的冷。

　　站在2009年中的節點(diǎn)，此次房地產(chǎn)“非典型的季節更迭”或已實(shí)現，但是可以肯定的是，房地產(chǎn)市場(chǎng)的結構調整遠未完成。比如中國房地產(chǎn)研究會(huì )副會(huì )長(cháng)顧云昌就一針見(jiàn)血地指出，這一輪調整并沒(méi)有充分洗牌。

　　由于政府逐漸加大住房保障體系的建設，梯級化的住房消費市場(chǎng)正在形成，將對中低檔商品房市場(chǎng)形成強烈沖擊。因此對于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)環(huán)境已改變，其核心競爭環(huán)節將從土地、資金等的資源競爭，轉變?yōu)槠焚|(zhì)、成本等的產(chǎn)品競爭。不過(guò)，很多房地產(chǎn)企業(yè)似乎并未充分認識到這一點(diǎn)，沒(méi)有制定清晰的戰略。(記者 熊 欣)