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　　房地產(chǎn)投資和建設

　　下半年將加快復蘇步伐

　　——專(zhuān)訪(fǎng)瑞銀證券中國首席經(jīng)濟學(xué)家汪濤

　　“中國房地產(chǎn)業(yè)從銷(xiāo)售和房?jì)r(jià)來(lái)看，有局部過(guò)熱現象。這種過(guò)熱主要是對高端住房的過(guò)熱，政府可以從供求方面來(lái)增加保障型住房的供給力度，穩定市場(chǎng)信心和預期，而對于房地產(chǎn)市場(chǎng)的一些投機行為、以及房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的擔憂(yōu)將促使政府更加嚴格地執行現有的對房地產(chǎn)行業(yè)的監管�！比疸y證券中國首席經(jīng)濟學(xué)家汪濤日前在接受證券日報記者采訪(fǎng)時(shí)表示，充裕的流動(dòng)性還將推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格的進(jìn)一步高漲。

　　她認為，雖然目前房地產(chǎn)銷(xiāo)售有過(guò)熱現象，但是，房地產(chǎn)的投資和建設卻是在今年的6月才開(kāi)始反彈，6月份新開(kāi)工建設活動(dòng)(房屋新開(kāi)工面積)比去年同期增長(cháng)了12%，是12個(gè)月以來(lái)的首次正增長(cháng)。

　　汪濤認為以下兩個(gè)因素推動(dòng)房屋新開(kāi)工建設活動(dòng)的反彈。

　　第一個(gè)因素是低端和大眾住宅市場(chǎng)的建設活動(dòng)強勁反彈，在銷(xiāo)售超預期和流動(dòng)性充裕的推動(dòng)下，高端住宅和商業(yè)地產(chǎn)項目的建設活動(dòng)也已開(kāi)始反彈。而且，很大一部分建設活動(dòng)的反彈受到了政府刺激的直接影響，尤其在內陸城市和普通商品房市場(chǎng)。

　　根據她統計的數據顯示，房地產(chǎn)投資的增長(cháng)勢頭已經(jīng)開(kāi)始遍布全國多個(gè)地區，而過(guò)去幾個(gè)月中銷(xiāo)售增長(cháng)快的省份卻并不一定是房地產(chǎn)投資和建設活動(dòng)增長(cháng)最快的地區。例如，北京、上海、廣東和江蘇等沿海地區的房地產(chǎn)銷(xiāo)售強勁增長(cháng)，增速快于其他大部分省份，但這些地區的房地產(chǎn)投資卻并未呈現出同樣強勁的增長(cháng)。在30多個(gè)省份中，10個(gè)房地產(chǎn)投資增長(cháng)最快的區域幾乎全都是中西部省份。這與政府政策和大量來(lái)自基層的信息相一致，即：全國各地的許多地方政府正在加快推進(jìn)舊城改造工程和保障性住房建設。

　　第二個(gè)因素是開(kāi)發(fā)商開(kāi)始變得更加樂(lè )觀(guān)，并希望開(kāi)工建設新項目。經(jīng)季節調整后的月度銷(xiāo)售面積已連續3個(gè)月超過(guò)7千萬(wàn)平方米，超過(guò)了2007年秋的峰值。即便開(kāi)發(fā)商已經(jīng)開(kāi)始加快現有項目的竣工速度，持續強勁的銷(xiāo)售還是使得庫存/銷(xiāo)售比率出現下降。與此同時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格開(kāi)始環(huán)比大幅增長(cháng)，并且全國70個(gè)大中城市的平均房?jì)r(jià)自2008年11月以來(lái)首次出現同比增長(cháng)。

　　“開(kāi)發(fā)商流動(dòng)性增加無(wú)疑起到了一定的作用�！蓖魸龑Υ吮硎�。

　　首先，在經(jīng)歷了一段時(shí)期的信貸限制后，對開(kāi)發(fā)商的貸款在最近幾個(gè)月大幅增長(cháng)。其次，住房抵押貸款也開(kāi)始加速增長(cháng)，1季度的季度環(huán)比年增長(cháng)率高達88%，并且在最近幾個(gè)月繼續高速增長(cháng)。經(jīng)濟刺激政策和大幅增加的流動(dòng)性也幫助扭轉了房地產(chǎn)行業(yè)的人氣，而未來(lái)通脹預期的不斷增強也推動(dòng)了房地產(chǎn)投資的增長(cháng)。

　　此外，她還談到，房地產(chǎn)建設活動(dòng)的復蘇對整體經(jīng)濟增長(cháng)前景非常重要。

　　她認為，在全球經(jīng)濟疲弱的背景下，由經(jīng)濟刺激政策推動(dòng)的中國經(jīng)濟復蘇能否持續關(guān)鍵取決于房地產(chǎn)行業(yè)的走向。盡管基礎設施投資規模龐大，但缺乏了房地產(chǎn)建設活動(dòng)的復蘇，基礎設施投資本身不足以推動(dòng)中國經(jīng)濟增長(cháng)可持續性地達到政府設定的目標。房地產(chǎn)投資和新開(kāi)工建設活動(dòng)的復蘇為銀行貸款帶來(lái)了另一個(gè)需求，并降低了未來(lái)經(jīng)濟前景中最關(guān)鍵的不確定性。

　　同時(shí)，政府投資刺激政策和整體流動(dòng)性充裕加快了房地產(chǎn)投資和建設活動(dòng)的復蘇步伐。當一個(gè)地方政府全力推動(dòng)舊城改造建設，未來(lái)幾年的住房和建設需求將被提前并集中到一個(gè)較短的時(shí)期內，從而使目前的經(jīng)濟增長(cháng)非常強勁，但卻為中期增長(cháng)留下了較小的空間。

　　但是，汪濤也擔心，流動(dòng)性充裕和地方政府推動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)的沖動(dòng)可能使得未來(lái)幾年不良貸款增加。由于目前房地產(chǎn)行業(yè)的復蘇在一定程度上受到了流動(dòng)性的推動(dòng)、而不完全是因為城市住宅供求的平衡，因此未來(lái)它將更容易受到流動(dòng)性緊縮和其他宏觀(guān)政策變動(dòng)的影響。(記者 侯捷寧)