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　　低迷、徘徊、反彈、瘋狂……上半年，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速完成了V型反轉。而作為拉動(dòng)行業(yè)景氣度復蘇的強力引擎，“國字號”房地產(chǎn)企業(yè)在最新一輪“圈地運動(dòng)”中充當了“急先鋒”。從中央軍到地方城建集團，無(wú)一例外成為近期各大城市十余個(gè)“地王”的創(chuàng )造者。

　　據中國證券報記者的不完全統計，五月以來(lái)短短兩個(gè)月內，北京、重慶、杭州、廣州等重點(diǎn)城市相繼刷新歷史紀錄的單價(jià)和總價(jià)“地王”已達到13塊。國字號房企“一擲千金”，所涉土地款合計已超過(guò)265億元。

　　與此同時(shí)，中國經(jīng)濟的上半年數據陸續出爐。上半年7.37萬(wàn)億元的新增貸款讓國字號企業(yè)“手握重金”；上半年新增貸款中，流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的信貸資金超過(guò)8000億元。

　　顯然，天量信貸及低成本融資，與地王頻現、泡沫漸起有著(zhù)剪不斷的聯(lián)系。一位經(jīng)濟學(xué)者指出，在實(shí)體經(jīng)濟復蘇的基礎尚不牢固以及制造業(yè)面臨產(chǎn)能過(guò)剩的情況下，其他行業(yè)的投資回報依然不確定；由此，房地產(chǎn)成為資本追逐的“寵兒”。但值得注意的是，國企高價(jià)圈地會(huì )“擠出”民間投資，遏制住房消費。而貨幣黏性吹起的局部資產(chǎn)泡沫，將推動(dòng)相關(guān)投資快速增長(cháng)，這可能導致經(jīng)濟結構的進(jìn)一步失衡。

　　國進(jìn)民退

　　SOHO中國董事長(cháng)潘石屹坦言，2007年那一輪地產(chǎn)熱，活躍在土地市場(chǎng)上的富力、合生創(chuàng )展等公司全是民營(yíng)背景，但今年上半年活躍的全是國企背景的公司。潘石屹曾覬覦北京新“地王”廣渠路15號地塊多時(shí)，但最終惜敗于中化集團旗下的方興投資。

　　無(wú)獨有偶，具有央企和地方國企背景的房地產(chǎn)公司近期頻頻亮相土地市場(chǎng)，并造就了一批“地王”。其中既有傳統主營(yíng)地產(chǎn)的企業(yè)，如保利、綠地、金融街，以及各地城建集團，也包括一些主營(yíng)業(yè)務(wù)并非地產(chǎn)的央企，如中國電子等。

　　據中國證券報記者統計，五月初至7月18日，北京、上海、重慶、廣州、杭州等重點(diǎn)城市相繼上演國企搶地熱潮。中字號與國字號企業(yè)在兩個(gè)月內，陸續競得近20幅熱門(mén)地塊，涉及土地款超過(guò)265億元，其中，刷新單價(jià)和總價(jià)的地塊達到13幅。

　　中國不動(dòng)產(chǎn)研究中心的一份報告指出，央企不但自有資金雄厚，而且在獲得信貸、政府幫助以及其它各種有助于降低成本的方面有著(zhù)其他企業(yè)無(wú)法比擬的優(yōu)勢。奪得廣渠路15號地塊的中化方興就曾在今年4月中旬獲得中國銀行北京分行200億元的授信額度。因此，央企資金流向土地市場(chǎng)對地價(jià)具有推高作用。

　　今年上半年，如果以5月15日保利在密云拿地為界，可以發(fā)現，央企和地方國企介入后，地價(jià)呈現爆發(fā)式上漲。以北京為例，5·15之前，土地溢價(jià)成交僅占17%，整體溢價(jià)率不到5%；而5·15之后，土地溢價(jià)成交達到52%，整體溢價(jià)率高達70%。

　　中國指數研究院最新調查顯示， 6月全國60個(gè)重點(diǎn)城市共成交土地713宗，環(huán)比增加5%，同比增加73%，成交土地面積2686萬(wàn)平方米，環(huán)比增加29%，同比增加117%。其中總價(jià)“地王”8次被刷新，單價(jià)“地王”6次被刷新。

　　6月全國60個(gè)城市住宅用地成交樓面地價(jià)環(huán)比上漲51%。其中，上海住宅用地平均溢價(jià)水平為119%，成交的5宗地塊，溢價(jià)水平全部超過(guò)100%。6月，北京共成交18宗住宅用地，其中溢價(jià)超過(guò)50%的地塊10宗，溢價(jià)超過(guò)100%的地塊6宗，住宅用地成交地塊平均溢價(jià)水平為78%，創(chuàng )下2008年6月以來(lái)的最高峰。

　　廉價(jià)融資

　　在央企不惜重金拿地的背后，有雄厚的資金在“撐腰”。這部分資金除了企業(yè)多年打拼積攢下來(lái)的家底，更多的則是當前流動(dòng)性充裕、信貸規模擴張的產(chǎn)物。

　　根據央行最新公布的數據，上半年人民幣各項貸款新增7.37萬(wàn)億元；其中，中長(cháng)期貸款新增額約為31771億元。由于二季度貨幣政策延續了一季度的寬松基調，按照一季度的比例估算，上半年我國用于房地產(chǎn)業(yè)和制造業(yè)的中長(cháng)期貸款將分別達3360億元和2370億元。而制造業(yè)信貸資金也可能流入地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　而統計局公布的數據顯示，上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源中，國內貸款為5381億元，同比增長(cháng)32.6%；個(gè)人按揭貸款2829億元，增長(cháng)63.1%。由此，上半年進(jìn)入房地產(chǎn)的信貸資金超過(guò)8000億元。

　　銀行業(yè)人士透露，上述數字還不包括票據融資。而央企通過(guò)票據融資的成本大大低于其他民營(yíng)企業(yè)貸款融資成本，這或許成為央企投資地產(chǎn)“出手闊綽”的主要原因。

　　中央財經(jīng)大學(xué)中國銀行業(yè)研究中心主任郭田勇教授表示，票據融資屬于信用型金融工具，而央企通常規模大信用度高，因此很容易獲得票據融資。一季度票據融資平均利率在1.8%左右，遠低于同期貸款利率，可以節省最多三分之二的融資成本。

　　央行數據顯示，2009年以來(lái)，票據業(yè)務(wù)快速增長(cháng)，增速遠遠快于一般貸款增長(cháng)。一季度新增票據貼現1.5萬(wàn)億元，占新增貸款量的32.3%。年初票據貼現利率隨貨幣市場(chǎng)利率大幅走低，3月份貼現加權平均利率為1.88%，同期一般貸款加權平均利率為5.70%。

　　而中國農業(yè)銀行信貸員告訴中國證券報記者，除了票據融資外，央企通過(guò)在銀行間債券市場(chǎng)發(fā)行中期票據也可以輕松融得十幾甚至幾十億資金。中票的發(fā)行利率雖然有所上升，但仍低于同期貸款利率。對于央企來(lái)說(shuō)，發(fā)行中期票據和向企業(yè)集團配股是較多采用的融資方法，這兩種方式的融資成本均比通過(guò)貸款融資低。