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　　第六個(gè)問(wèn)題：小產(chǎn)權房的幾種方式

　　“小產(chǎn)權”房，實(shí)際是農民爭奪和實(shí)施財產(chǎn)權、發(fā)展權的博弈。首先，“小產(chǎn)權”房，是相對于“大產(chǎn)權”房來(lái)的�！按螽a(chǎn)權”房就是城里的商品房。商品房的權利是充分的，價(jià)格也是市場(chǎng)的。但是“小產(chǎn)權”房，權利是受限制的，價(jià)格也是受限制的，所以稱(chēng)“小產(chǎn)權”房。政府的管制，使“小產(chǎn)權”房有兩個(gè)概念，它有寬的定義和窄的定義：寬的定義是農村所有的房屋都是“小產(chǎn)權”房，因為政府禁止農民將自己的房子賣(mài)給城里人。還有一個(gè)窄的概念就是農村蓋的商品房，不包括農民自己住的那一塊。從“小產(chǎn)權”房開(kāi)發(fā)建設的狀況來(lái)看，開(kāi)發(fā)建設從前面提到幾個(gè)例子可以看到至少有三種方式：一是自主開(kāi)發(fā)的建設方式，這里又有兩種情況，第一種是由村莊供給建設用地，由村莊企業(yè)開(kāi)發(fā)建設，如鄭各莊那樣，前提是有資金和建設能力；第二種是村民個(gè)人或者村集體雇請施工隊來(lái)建設，然后出租和出售，如深圳“城中村”這種狀況。二是合作開(kāi)發(fā)，就是由村莊和外部企業(yè)合作，村莊向企業(yè)出租建設用地的使用權，外部企業(yè)出資開(kāi)發(fā)建設。一方面滿(mǎn)足村民的住房需求，另一方面滿(mǎn)足企業(yè)發(fā)展的用地需求。其實(shí)青龍頭就是這么個(gè)方式，不過(guò)失敗了。重慶九龍坡有個(gè)陶家村也是采取這種模式。企業(yè)每年給一畝地一千斤稻谷的租金，去年稻谷的租金是九毛錢(qián)一斤，今年是一塊錢(qián)一斤。它現在已經(jīng)開(kāi)發(fā)建設起來(lái)，引進(jìn)了30多個(gè)企業(yè)，今年的產(chǎn)值達到了一億多元。三是由開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的，就是由村集體把建設用地一次性地出讓給開(kāi)發(fā)商，并承諾辦理房產(chǎn)證，換得農民上樓和一次性的補償，農民住進(jìn)了樓，也就失去了土地。這個(gè)和政府征地、城鄉統籌的方式基本是一樣的。這種方式是有問(wèn)題的，而前兩種方式從現在來(lái)看都是解決問(wèn)題的一條路子�，F在農民們也有經(jīng)驗了，我們在天津開(kāi)發(fā)區做調查的時(shí)候，有個(gè)村支書(shū)，政府想用他的地建葡萄園，但是在出讓土地的時(shí)候，他不賣(mài)掉地上的設施(水井等)，他要投資入股。

　　第七個(gè)問(wèn)題：小產(chǎn)權房為什么越限越多

　　“小產(chǎn)權”房實(shí)際上是在城市住房商品化后發(fā)展起來(lái)的。以前城市的住宅是公房，在商品化以后的幾年之間，城市的住房大為改善，1978年，城市人均住房面積只有6.7平方米，現在是平均26.1平方米。房地產(chǎn)的發(fā)展使城市周邊的地價(jià)升值，刺激了城市周邊房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)。在這個(gè)情況下，由于現有的所謂“合法”的開(kāi)發(fā)方式———政府征地，給農民30倍的賠償，然后高價(jià)賣(mài)給開(kāi)發(fā)商，使得開(kāi)發(fā)商的利潤大增———從2007年到2009年增加了48.4%的利潤。也因為這樣才撬動(dòng)了“小產(chǎn)權”房的發(fā)展，因為一方面農村有土地，另一方面是地價(jià)不高———“小產(chǎn)權”房的地價(jià)只是“大產(chǎn)權”房的1/2或1/3；更重要的是，它有市場(chǎng)———很多農民進(jìn)城以后需要住房，但是高價(jià)房租不起，那么“小產(chǎn)權”就是他們的樂(lè )園。目前，全國“小產(chǎn)權”房的面積達66億平方米，“大產(chǎn)權”房是120億平方米。在深圳，城中村的住房面積占深圳全部住宅的49%。通州區是北京市“小產(chǎn)權”房集中的地區，有人說(shuō)通州的“小產(chǎn)權”房占全部住房面積超過(guò)了50%。通過(guò)這個(gè)事情我們可以看到：政府雖然嚴厲限制，但是“小產(chǎn)權”房卻蓬勃發(fā)展，禁而不止。為什么會(huì )有這樣的現象？我覺(jué)得這提出了一個(gè)問(wèn)題———法律上的產(chǎn)權是公有還是私有，這不是問(wèn)題的關(guān)鍵，關(guān)鍵看誰(shuí)有產(chǎn)權實(shí)施和控制的能力�！靶‘a(chǎn)權房”的實(shí)施能力由什么所決定？我覺(jué)得有那么幾點(diǎn)：第一，產(chǎn)權的實(shí)施一個(gè)是由產(chǎn)權制度是否公正決定的。我們現在的產(chǎn)權制度可以說(shuō)不符合這個(gè)條件。限制和取締“小產(chǎn)權”房的規定是對農民不合理的剝奪和限制，缺乏合理的基礎。因而在限制的過(guò)程中就會(huì )遇到阻力和反抗。第二，地權安排的有效性取決于傳統地權規則的適應。其實(shí)在鄉土社會(huì )，這個(gè)問(wèn)題是更清楚的。傳統的規則，你是不是違反了？事實(shí)上咱們現在的規定違反了過(guò)去的規定，甚至連集體產(chǎn)權的規定都沒(méi)有維護。傳統的規則必然隨時(shí)都在起自己的作用，成為正式產(chǎn)權制度發(fā)生作用的依據和條件。

　　第八個(gè)問(wèn)題：建立利益相容的機制

　　從法理上講，農民出賣(mài)“小產(chǎn)權”房和他出賣(mài)糧食、蔬菜是一個(gè)道理———市場(chǎng)交易。那為什么要限制呢？這背后有一個(gè)不同———農民出售糧食、蔬菜是農民和農民競爭；而農民出賣(mài)“小產(chǎn)權”房是農民和開(kāi)發(fā)商競爭。農民的“小產(chǎn)權”房實(shí)際上是動(dòng)了開(kāi)發(fā)商的奶酪，而開(kāi)發(fā)商的背后是政府，問(wèn)題的關(guān)鍵就在這里。我想講的是改革的辦法。土地問(wèn)題是一個(gè)整體的問(wèn)題，那么政府之所以提出要對“小產(chǎn)權”房進(jìn)行限制，一個(gè)非常重要的原因就是想要保護耕地。我認為，保護耕地的前提之下，應放開(kāi)“小產(chǎn)權”房的市場(chǎng)。實(shí)際上，目前政府的保護耕地政策是失敗的，它沒(méi)有達到利益相容，而是造成了許多利益矛盾。耕地問(wèn)題上的一個(gè)利益沖突是中央政府和地方政府的沖突，沖突在土地的規劃和土地的計劃指標上；另一個(gè)是地方政府和農民的沖突，沖突在耕地上。按道理說(shuō)土地保護是農民最想做的事情，農民也最有辦法保護。而現在是農民不保護它，不光是因為“小產(chǎn)權”房，農村荒廢的土地有的是，為什么呢？因為農民耕種糧食收益很低。農民不保護，地方政府不保護，開(kāi)發(fā)商更不保護，只有中央政府保護，但是又沒(méi)有辦法保護，最沒(méi)有辦法的人最要保護耕地，最有辦法的人卻不保護耕地，這樣的局面怎么去解決？就要想辦法使政策讓各方可以利益相容，有意愿去保護耕地。這是政策調整的很重要的方面。先找到糧產(chǎn)區集中的地方———黑龍江、吉林等地來(lái)保護，其他地方由地方政府去保護。不是現在這樣強硬的辦法，而是如何使種糧的收益達到平均收益的水平。怎么能夠使得種地能達到平均收益水平？需要建立一個(gè)耕地保護的基金。通過(guò)補貼、提高糧價(jià)來(lái)提高收益。而保護基金人人有份，因為人人都要吃糧。按照成本承擔和利益共享的原則來(lái)解決問(wèn)題，不光是農民要承擔，城市和發(fā)達地區，也要按照人口平均分擔一部分保護基金使其建立起來(lái)。這些問(wèn)題都解決了，就有兩個(gè)辦法可以解決“小產(chǎn)權”房問(wèn)題：一個(gè)是可以向購房者收取一定的土地使用費，作為集體的共同基金；一個(gè)是國家對農民和集體建房者要收取相應的稅收，建立房產(chǎn)物業(yè)稅，把它留給地方。在這個(gè)基礎上，對現在的法律進(jìn)行一些修改。