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　　主持人：

　　好，接下來(lái)我們就連線(xiàn)一位長(cháng)期關(guān)注房地產(chǎn)領(lǐng)域的清華大學(xué)的教授蔡繼明，蔡教授您好。

　　蔡繼明(清華大學(xué)教授)：

　　你好，董倩。

　　主持人：

　　蔡教授，怎么看國土部剛剛出臺的這一個(gè)調查結果？地價(jià)只占到房?jì)r(jià)總體比例的23.5%這樣一個(gè)數字？

　　蔡繼明：

　　這個(gè)數字可能他們的調查是有一定的根據，剛才這位發(fā)言人也談到，他指的是土地的出讓價(jià)格。土地的出讓價(jià)格其中也有兩類(lèi)，一類(lèi)是毛地出讓?zhuān)�還有一個(gè)凈地出讓?zhuān)�所謂毛地出讓?zhuān)�可能我出讓這塊土地不包括拆遷、安置的費用，也許就比較低，你在開(kāi)發(fā)過(guò)程當中要進(jìn)行拆遷的安置，要投入大量的資金，再把它變成凈地出讓的時(shí)候，出讓價(jià)格肯定就要上升，所以23.5%的數據可能是針對一個(gè)具體的情況。

　　剛剛這位嘉賓談到，這個(gè)數據和工商聯(lián)的數據是否矛盾的問(wèn)題，表面上如果這樣分析，也許這個(gè)數據本身并不矛盾，但是兩個(gè)部門(mén)兩個(gè)數據，他們要說(shuō)明的問(wèn)題和要達到的目的可能是矛盾的。

　　主持人：

　　您覺(jué)得矛盾在什么地方？

　　蔡繼明：

　　大家不滿(mǎn)意的是，整個(gè)房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)高，普通老百姓的收入承受不起，至于高的原因應該歸咎于誰(shuí)？因為人們普遍都反映，包括工商聯(lián)說(shuō)，這是地價(jià)太高，他把房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)高的原因，主要歸結于土地成本過(guò)高，意味著(zhù)房地產(chǎn)商并沒(méi)有獲得暴利，也就是說(shuō)公民對于房地產(chǎn)市場(chǎng)的不滿(mǎn)情緒，就不要發(fā)泄在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商身上，我想這是工商聯(lián)公布這個(gè)數據所要達到的目的。

　　反過(guò)來(lái)，國土資源部強調地價(jià)在整個(gè)房地產(chǎn)，房?jì)r(jià)中所占的比例只有23.5%，它無(wú)非就是要說(shuō)明我們的地價(jià)水平并不高，國土資源部的發(fā)言人也談到，還低于世界的平均水平。這樣一來(lái)，實(shí)際上房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)高的主要責任并不在政府，進(jìn)一步地說(shuō)，政府還有可能進(jìn)一步提高地價(jià)的空間，這個(gè)矛盾至于推給誰(shuí)，大家就要分析了，到底房地產(chǎn)過(guò)高的原因在哪兒。

　　主持人：

　　您覺(jué)得兩個(gè)數據，兩個(gè)部門(mén)哪個(gè)更有道理一些？

　　蔡繼明：

　　我覺(jué)得這兩個(gè)數據，我不敢判定哪個(gè)數據更真實(shí)，但是根據我的分析，目前房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)高，既有土地價(jià)格，包括土地成本價(jià)格過(guò)高，以及政府在土地這個(gè)環(huán)節拿走的過(guò)多，有這方面的原因，而這個(gè)原因我們完全可以通過(guò)地方政府的財政收入當中，從土地這個(gè)環(huán)節得到的收入，大概能占到50%左右，很多有這樣的數據。這是一個(gè)不爭的事實(shí)。

　　因為房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)高肯定和土地成本過(guò)高有關(guān)。但是另一方面，房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)高也和房地產(chǎn)行業(yè)存在的暴利有關(guān)系，這從某一個(gè)方面，我們從中國財富排行榜可以看出，在我們公布的財富排行榜當中，房地產(chǎn)商大概占了三成，排在前十名至少也有三個(gè)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。而在世界排行榜當中，我們幾乎找不到有什么房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)入世界富豪榜當中，至于很多數據表明，房地產(chǎn)行業(yè)的暴利這方面的證據。因此，無(wú)論是工商聯(lián)也罷，還是國土資源部也罷，他們想達到的目的恐怕老百姓都不一定能接受。

　　主持人：

　　好，謝謝蔡教授。我們再回到演播室，趙教授，您是不是同意剛才蔡教授的這些觀(guān)點(diǎn)，我們在一開(kāi)始也說(shuō)了，國土資源部出臺這樣一個(gè)調查數據，就是希望人們認為推動(dòng)房?jì)r(jià)高漲的并不是地價(jià)，您同意這個(gè)結論嗎？

　　趙杰：

　　房?jì)r(jià)高肯定是供給和需求平衡的結果，我更看重是需求因素對房?jì)r(jià)的影響。我們有幾種需求，一種是自助需求，一種是投資性的需求，還有附著(zhù)于它的投機性需求�，F在真正抱怨房?jì)r(jià)高的人是自住性需求還沒(méi)有實(shí)現的人。沒(méi)有任何一個(gè)投資性需求的人和投機性需求的人，而且他們有大量的錢(qián)，或者在一定的政策輔助下可以有這個(gè)能力實(shí)現投資和投機的人，會(huì )抱怨現在的房?jì)r(jià)太高，反而他們從投資這個(gè)角度還是希望房?jì)r(jià)能漲得更快一些。只不過(guò)我們現在社會(huì )關(guān)注房?jì)r(jià)的，聲音多的是這些自住性需求還沒(méi)有實(shí)現有房子的人。

　　主持人：

　　那我們回到這個(gè)問(wèn)題上，地價(jià)的高是不是推動(dòng)房?jì)r(jià)高的一個(gè)主要因素？

　　趙杰：

　　土地價(jià)格的高低和土地的供給速度、地段是一個(gè)綜合性的因素。從總體上來(lái)講，如果土地供給沒(méi)有發(fā)生大的波動(dòng)的情況下，土地的價(jià)格不會(huì )影響房子的價(jià)格。

　　主持人：

　　但是我們看，最近一段時(shí)間“地王”頻出，本身拿地的時(shí)候，價(jià)錢(qián)就已經(jīng)到了天價(jià)了，我們就可以預期，到時(shí)候房?jì)r(jià)會(huì )高的一個(gè)什么程度？

　　趙杰：

　　就是說(shuō)明地王是一個(gè)投資者，投資者做多房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　主持人：

　　您認為還是投資的因素？

　　趙杰：

　　對，我現在拿的還是一個(gè)投資的地王，但是等我把房子蓋起來(lái)的時(shí)候，我還是可以順價(jià)把房子賣(mài)出去，所以他不認為他的房?jì)r(jià)高，只不過(guò)地王在現在拿地的費用中他是最高的，她是預期資本回報遠遠高于現在的水平。但是這種高的預期如果再隔一兩年，我們宏觀(guān)經(jīng)濟形勢或者整個(gè)資金供應面沒(méi)有發(fā)生大的改變，他就能實(shí)現。就跟當年山東的秦池酒廠(chǎng)一樣，秦池酒廠(chǎng)之前有很多標王都是中央臺廣告的標王，他們把在酒的產(chǎn)業(yè)擴大的過(guò)程中，通過(guò)廣告效應助推了白酒的銷(xiāo)售，拓寬了白酒的市場(chǎng)。但是到了秦池酒廠(chǎng)，他中了標王以后，標王的那筆資金就成為白酒運營(yíng)的一種巨大的財務(wù)負擔。

　　主持人：

　　趙教授，您看，剛才蔡教授也說(shuō)了，國土資源部之所以發(fā)布這個(gè)數據，就是希望向公布表示，地價(jià)并不是推動(dòng)房?jì)r(jià)的一個(gè)重要的因素，也就是說(shuō)，政府在里面的作用不是那么大的。但是我們再看，他們的調查的推論是建立在620個(gè)被調查項目中的，但是后來(lái)有很多人都說(shuō)，88%也就是550個(gè)項目，買(mǎi)地的階段是2006、2007年，而房?jì)r(jià)賣(mài)出去的時(shí)候往往是在兩三年之后，這種算是沒(méi)有任何比較的價(jià)值的。