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　　趙杰：

　　房地產(chǎn)的投資行為也好，供給行為也好，它都是一個(gè)長(cháng)周期的，是耐用品的投資，從它獲得土地到把房子賣(mài)出去，這中間一般有兩三年的時(shí)間，在這個(gè)時(shí)間中，如果是一個(gè)礦泉水這種普通商品，供給需求隨時(shí)可以平移，而如果大家做多房地產(chǎn)市場(chǎng)，這個(gè)時(shí)候初始價(jià)格和最終成交價(jià)格自然差異會(huì )很大，在這個(gè)時(shí)候做一個(gè)比值，證明它是很小的，統計上是可以做得到的，但是這種統計多大意義上能說(shuō)明土地因素不在，或者土地供給的因素和房地產(chǎn)價(jià)格上漲的價(jià)格有多大的關(guān)系，沒(méi)有什么必然的聯(lián)系。

　　主持人：

　　我們現在看到的房地產(chǎn)市場(chǎng)，不合理的現象很多，面對這些不合理的現象，政府主管部門(mén)說(shuō)罪不在己，這個(gè)時(shí)候房地產(chǎn)商也跳出來(lái)說(shuō)自己冤枉，到底是怎么回事，我們的節目稍候繼續。

　　主持人：

　　到底是誰(shuí)抬高了房?jì)r(jià)？就在國土資源部推出的地價(jià)在房?jì)r(jià)總額中占到的比例的調查結果之后不久，房地產(chǎn)商也發(fā)出了自己響亮的聲音，我們來(lái)聽(tīng)一下。

　　(播放短片)

　　解說(shuō)：

　　自國土部負責人發(fā)布地價(jià)占房?jì)r(jià)23%這一結論后，以任志強為代表的不少開(kāi)發(fā)商出來(lái)公開(kāi)反駁，理由是開(kāi)發(fā)商在購買(mǎi)土地時(shí)，除了向政府支付土地出讓金之外，還在為每一平方米的土地支付著(zhù)各種各樣的稅費。

　　顯而易見(jiàn)，在計算地價(jià)房?jì)r(jià)比時(shí)，國土部門(mén)與開(kāi)發(fā)商是各算各的賬，國土部門(mén)公布的數據實(shí)際是土地出讓金占房?jì)r(jià)的比例，然而在開(kāi)發(fā)商看來(lái)，與土地有關(guān)的稅費都應該計算到土地價(jià)格中。那么，開(kāi)發(fā)商的賬本是怎么計算的呢？目前，商品房的成本構成主要有三部分，土地、建安費用，還有就是政府的各項稅費。

　　這是國內一位開(kāi)發(fā)商提供的樓盤(pán)成本清單，這個(gè)樓盤(pán)處于當地市區內，2007年底開(kāi)始動(dòng)工建設，目前已進(jìn)入預售階段，眼下銷(xiāo)售均價(jià)每平方米五千元，從這份清單上可以看出，加上土地出讓金、拆遷安置房成本、樓面地價(jià)達到每平方米兩千元，占到了售價(jià)的40%，樁基處理、土建、安裝施工費、公共部位裝修等建安成本，每平方米1500元，占到了售價(jià)的30%。而在這份清單上，最引人注目的是這些名目繁多的收費項目。

　　當地某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商：

　　人防收費、消防收費、建委收費、規劃收費、土地收費、房管收費、定界收費、安全收費多了，質(zhì)量收費，反正大把的費擱一塊就得五百塊。

　　解說(shuō)：

　　在這些名目繁多的項目中，有一些看上去很像重復收費，例如，前期規劃國土局要進(jìn)行土地界定，均攤后費用是每平方米0.5元，而同樣的工作，規劃局還要重新做一遍。這次的收費項目變成了規劃界定費，均攤后還是要再收取每平方米0.5元。這些收費項目加起來(lái)共有30多項，涉及20多個(gè)部門(mén)，費用總計448元。再加上營(yíng)業(yè)稅、所得稅，每平方米稅費成本達到了1100元左右，占房屋銷(xiāo)售價(jià)的20%。這位開(kāi)發(fā)商告訴記者，他在這上面列出的還只是主要的收費和稅收項目，其中像道路開(kāi)口費、建筑垃圾管理費、印花稅、增值稅、城建稅、教育設施建設附加稅等，由于金額不高，并沒(méi)有計算在內。

　　無(wú)獨有偶，在國土部發(fā)表23%的數據后，濟南一開(kāi)發(fā)商也自曝成本，最后算下來(lái)，毛利潤率為22.2%。北京華遠地產(chǎn)董事長(cháng)任志強在博客中更是明確說(shuō)道：“如果政府用不同部門(mén)分別收取和土地有關(guān)的相關(guān)費用，然后又各算各的賬，各自只公布自己收取到的那一部分錢(qián)，就認為土地的成本在房?jì)r(jià)中的比例不高，不仍然是欺騙群眾嗎？

　　看來(lái)，關(guān)于房?jì)r(jià)地價(jià)比的爭論還要再持續一陣，我們也期待著(zhù)房?jì)r(jià)的成本在爭論中能越辯越明。

　　主持人：

　　通過(guò)剛才那個(gè)短片我們也聽(tīng)到了一種說(shuō)法，就是這位房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商說(shuō)，地價(jià)再加上各種各樣的稅費，就擠占了他的利潤空間，也就把他的利潤變薄了，他不得不去以加大容積率、超載的方式去賺錢(qián)，您怎么看這種說(shuō)法？

　　趙杰：

　　我覺(jué)得應該是這么一層關(guān)系，政府為什么能夠在里面增加很多我們通過(guò)這個(gè)短片看起來(lái)不合理的一些費用、重復的費用，除了政府的法治、收費行為沒(méi)有受到約束管理以外，很重要的還在于需求意識導致的。就是房地產(chǎn)市場(chǎng)是不斷擴張需求的市場(chǎng)，它這里面的利潤太大了。在這里面，政府適當地收一些，或者收了一些費用，他很容易就把它轉移出去，轉移到消費者身上。所以從絕對值的比重來(lái)看，政府的費用、亂收費也好，什么其他的費用也好，好像不是很高，但是這是一個(gè)不斷膨脹的市場(chǎng)，就是房?jì)r(jià)不斷走高的，那么類(lèi)似于政府不合理的費用或者灰色的費用，都消化在里面，從這個(gè)意思上來(lái)講，不合理的費用推高房?jì)r(jià)是有一定道理的。

　　但是不合理的費用不合理到什么程度，它和瘋長(cháng)的房?jì)r(jià)兩個(gè)在賽跑，一個(gè)是不合理費用的增長(cháng)速度，一個(gè)是房?jì)r(jià)的增長(cháng)速度，它倆是基本等值的嗎？如果是基本等值，可以說(shuō)是政府的不合理收費推高了房?jì)r(jià)。如果是需求的因素增長(cháng)得更快，大家對投資品，都想去買(mǎi)房子，增長(cháng)的速度遠遠高于政府不合理費用增加的速度，自然就不能說(shuō)是政府收費過(guò)多導致的。但是政府確實(shí)對房地產(chǎn)收費有一些不合理的東西，通過(guò)工商聯(lián)的公布，應該得以改進(jìn)。所以我覺(jué)得什么東西影響什么，它是一個(gè)相關(guān)分析，增長(cháng)速度、增長(cháng)比值之間應該有一個(gè)比較，你才能說(shuō)是什么東西推漲了什么東西。

　　主持人：

　　您剛才用了一個(gè)詞，叫“政府不合理的收費”，不合理的收費是相對于合理的收費來(lái)說(shuō)的。但是所謂的合理收費是不是就是經(jīng)得住考驗。剛才的那個(gè)個(gè)例，當然個(gè)例并不能代表所有的現象，它說(shuō)它的稅費已經(jīng)占到20%，20%如果和其他的國家的2%稅費相比，的確太高了。

　　趙杰：

　　但是跟我們在房地產(chǎn)這個(gè)產(chǎn)業(yè)和國家稅收關(guān)系、稅種的設置上都有關(guān)系。我們國家現在來(lái)自于土地的收入主要是兩大塊，一個(gè)是土地出讓金，一次性征收。第二就是各部門(mén)，有的是正規收費，有的是巧立名目的收費，它反正是從房地產(chǎn)企業(yè)或者老百姓手里收來(lái)的。這兩塊收入和國外比較，它有物業(yè)稅，還有每年都可以收的，比重不一樣。政府如果把這批費用完全降下來(lái)，政府龐大的規模，它依賴(lài)于土地財政的政府財政收入狀況就會(huì )發(fā)生改變。所以來(lái)自于土地收費的絕對數額和相對數額都跟我們財政收支結構有關(guān)，這個(gè)合理不合理是我們政府收入模式科學(xué)不科學(xué)的話(huà)題，跟這個(gè)東西有關(guān)系，但不能簡(jiǎn)單地這樣說(shuō)，因為我們政府還要承擔巨大的公共支出的費用。我們現在這個(gè)政府的很多時(shí)候市場(chǎng)是來(lái)自于土地收益的。我們能不能找到一種新的跟土地收益又密切相關(guān)，同時(shí)又對房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性發(fā)展有推動(dòng)的稅種結構和制度設計，現在正在討論之中。

　　主持人：

　　我們綜合來(lái)看，開(kāi)發(fā)商的聲音是因為稅費多了，土地的成本高了，所以我的利潤空間就被擠壓了，您覺(jué)得他們的想法有沒(méi)有道理？

　　趙杰：

　　顯然不對，你沒(méi)有把自己當企業(yè)，企業(yè)是有賠有賺的，買(mǎi)面粉的高了，租房子的價(jià)格高了，賣(mài)的燒餅就得漲價(jià)嗎？這沒(méi)有道理，買(mǎi)面粉貴了，房租貴了，只有在燒餅的需求高漲的時(shí)候，你才能賣(mài)得出去。所以我認為房地產(chǎn)商是自訴苦衷，他揭露、表白政府的不合理收費，這是有道理的，我們也要關(guān)注到這種聲音，呼喚政府對這些方面的收費更加合理、更加科學(xué)，呼喚政府從土地上獲得收益的方式、稅制結構的調整更加科學(xué)。但是我們也要關(guān)注，房地產(chǎn)市場(chǎng)房?jì)r(jià)高，我覺(jué)得跟我們的需求是有關(guān)系的，在整個(gè)中國的投資性需求和投機性需求，或者我們做多房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，這是拉高房?jì)r(jià)的主要因素。如果我們大量的擴大內需的錢(qián)都用來(lái)結構調整，都用來(lái)技術(shù)改造，控制它流向房地產(chǎn)領(lǐng)域，那它的需求因素不會(huì )這么高漲，房地產(chǎn)自訴苦衷的結果是什么呢？自然是房地產(chǎn)商降低自己的利潤，它不可能實(shí)現你前面兩個(gè)高了，我后面賣(mài)房子價(jià)格就高了，也不是這樣。

　　主持人：

　　我們來(lái)綜合看一下這兩組數據，一個(gè)是工商聯(lián)提供的數據，一個(gè)是國土資源部提供的數據，剛才通過(guò)蔡教授的分析，他們似乎都在用數字為自己開(kāi)脫。但事實(shí)上面對這么多房地產(chǎn)市場(chǎng)的不合理現象，恐怕有關(guān)部門(mén)在這個(gè)時(shí)候不應該為自己開(kāi)脫，而是更多的大家在一起想辦法。

　　趙杰：

　　我想應該把政府和房地產(chǎn)事業(yè)有關(guān)系的各個(gè)部門(mén)的行政收費進(jìn)行一下清理，這些清理既是指事實(shí)上的發(fā)生額，又是指邏輯上不合理重復東西的去除，還包括比例、比值在這么多年是不是有變化，得清查。我想這些方面如果能做到，做到政府來(lái)自于房地產(chǎn)行業(yè)的稅和費，對于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，它是心甘情愿的，它認為是合理合法的，如果做到這樣，那么房地產(chǎn)企業(yè)在稅費比較明晰的狀況下，就能做到自己把自己當成企業(yè)。