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　　一邊是售樓部人滿(mǎn)為患，一邊是新開(kāi)工的工地寥寥可數，這樣的巨大反差可以說(shuō)是今年上半年樓市的一大特征。市場(chǎng)那么好，為什么開(kāi)發(fā)商不加大新開(kāi)工量？背后的真實(shí)原因是什么？《每日經(jīng)濟新聞》對此展開(kāi)了調查。

　　國家統計局近日發(fā)布的全國房地產(chǎn)市場(chǎng)運行情況顯示，1~6月份房屋新開(kāi)工面積4.79億平方米，同比下降10.4%。同期，全國商品房銷(xiāo)售面積3.41億平方米，同比增長(cháng)31.7%。

　　房屋新開(kāi)工量為何逆市下降？

　　原因1

　　開(kāi)發(fā)商投資額減少

　　新開(kāi)工量的減少，與房地產(chǎn)商的資金沒(méi)有太大關(guān)系。

　　國家統計局調查數據顯示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源2.37萬(wàn)億元，同比增長(cháng)23.6%；而房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)投資完成額達到1.45萬(wàn)億元，較去年同期增長(cháng)8.9%；其中住宅開(kāi)發(fā)投資完成額達到1.01萬(wàn)億元，較去年同期增長(cháng)了7.3%。

　　不過(guò)，一些地區確實(shí)出現了開(kāi)發(fā)投入減少的情況。1~6月份，上海住宅開(kāi)發(fā)投資完成額為359.21億元，同比下降11.8%；北京住宅開(kāi)發(fā)投資完成額為331.46億元，同比下降15.4%；廣東只完成820.94億元，同比下跌了14.3%。

　　與投資額下降同步，上述省市的新開(kāi)工面積也出現一定幅度的下降。上海市統計局公布的數據顯示，今年上半年上海商品住宅開(kāi)工量只有1099.14萬(wàn)平方米，較去年同期下降8.2%；北京市統計局的統計數據也顯示，今年上半年北京商品住宅開(kāi)工量只有465.7萬(wàn)平方米，較去年同期下跌46%；廣東商品房新開(kāi)工面積同比下滑45.18%。

　　雖然沒(méi)有證據說(shuō)明，住宅新開(kāi)工量減少是因為投資減少導致的，但可以看出的是，樓市的復蘇并沒(méi)有帶動(dòng)開(kāi)發(fā)商的投資增加。

　　衛明不動(dòng)產(chǎn)智庫負責人蔡為民認為，開(kāi)發(fā)商擔心未來(lái)樓市若再度步入熊市，現在加大開(kāi)工量，可能會(huì )作繭自縛。

　　五合國際智庫總經(jīng)理鄒毅說(shuō)，一個(gè)項目從開(kāi)始施工到銷(xiāo)售長(cháng)達一兩年，開(kāi)發(fā)商有這方面的擔憂(yōu)屬于正常。不過(guò)，大部分開(kāi)發(fā)商不會(huì )因此而減少開(kāi)工量，尤其是那些大型地產(chǎn)公司，應該不會(huì )因噎廢食，停止開(kāi)發(fā)。

　　原因2

　　大量地王“曬地”

　　易居房地產(chǎn)研究院綜合服務(wù)部部長(cháng)楊紅旭把地產(chǎn)商減少開(kāi)工量，歸因于2007年的大量地王“曬地皮”。

　　根據中央電視臺近期報道，廣州27幅2007年出讓的地王中有24幅目前仍在“曬太陽(yáng)”。香港上市公司奧園地產(chǎn)前副總裁張維倫對此的解釋是：如果進(jìn)行開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售的話(huà)，會(huì )直接導致企業(yè)的虧損。

　　據了解，在上海乃至全國，2007年產(chǎn)生了為數不少的地王，且很多地王的成交價(jià)格至今仍接近周邊在售住宅的價(jià)格。如當年被仁恒納入懷中的新江灣D3地塊，每平方米樓板價(jià)高達2萬(wàn)元，而周邊合生新江灣國際公寓目前的售價(jià)也不過(guò)22000元/平方米。目前，仁恒的新江灣D3地塊仍未開(kāi)工。

　　事實(shí)上，2007年的上海住宅地王中，除了龍湖是拿地當年就開(kāi)工建設外，其他都是一拖再拖。業(yè)內人士表示，不開(kāi)發(fā)的地皮只能繼續“曬太陽(yáng)”，直到周?chē)�的房�(jì)r(jià)漲得夠高、開(kāi)發(fā)商有利可圖時(shí)，上述地塊才會(huì )開(kāi)始開(kāi)發(fā)。

　　原因3

　　開(kāi)發(fā)商“捂地”賺錢(qián)

　　其實(shí)，“曬太陽(yáng)”不只有 “地王”。在地產(chǎn)行業(yè)素來(lái)有買(mǎi)地“一年虧，二年平，三年賺”之說(shuō)，一些開(kāi)發(fā)商為了讓土地自然升值，也會(huì )“捂地”，為的就是待價(jià)而沽，以獲取高額利潤。

　　國土資源部近日公布的一項調查報告顯示，在全國抽樣的105個(gè)城市620個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目中，大多數項目地價(jià)占房?jì)r(jià)的比例在15%~30%之間，在30%以下的約占78%。滬上房地產(chǎn)知名人士陳立民就上述報告表示，報告所提及的土地價(jià)格是2006年時(shí)的地價(jià)，而房?jì)r(jià)卻是現在的房?jì)r(jià)。

　　地價(jià)大幅上漲給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)的高額利潤，可從中略見(jiàn)一二。只要買(mǎi)下地，放上個(gè)三五年，也能獲取高額的投資利潤。

　　事實(shí)上，上海的很多港資房地產(chǎn)企業(yè)便是房地產(chǎn) “捂地”派的代表。他們憑借著(zhù)雄厚的資金實(shí)力，往往“捂地”三四年甚至更久。他們通常是待周邊其他房地產(chǎn)企業(yè)全都開(kāi)發(fā)完成、區域的成熟度大大提高后，才會(huì )介入項目的開(kāi)發(fā)，并由此獲取高額利潤。

　　不過(guò)，鄒毅認為，有實(shí)力“捂地”的僅僅只是少數公司，大部分房地產(chǎn)企業(yè)需要現金滾動(dòng)，“捂地”并不是普遍現象。

　　另外，業(yè)內人士普遍認為，近年來(lái)住宅用地成交量大量減少也是一大原因。國家統計局的調查數據顯示，今年1~6月，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地購置面積1.36億平方米，同比下降26.5%。2008年1至6月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地購置面積為1.86億平方米。