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　　在存量房方面，從2006年到2009年上半年，全市積累下來(lái)的商品住宅庫存共有202萬(wàn)平方米，在一系列促進(jìn)樓市、經(jīng)濟發(fā)展的政策推動(dòng)下，上半年自住需求大量釋放，去庫存化速度明顯加快，羅湖、福田兩區庫存已出清，供應主要來(lái)自在售項目。由于這兩年南山、龍崗的住宅供應加大，此兩區庫存量也最大，南山庫存有73萬(wàn)平方米，龍崗也達66萬(wàn)平方米，寶安、鹽田分別為51萬(wàn)平方米及13萬(wàn)平方米。按6月全市成交量66萬(wàn)平方米的消化速度來(lái)計算，此庫存需3個(gè)月消化期。

　　而下半年的新增供應量數目也比較可觀(guān)，上半年市場(chǎng)回暖增強了發(fā)展商的開(kāi)發(fā)信心，大部分項目都加緊開(kāi)工，今年住宅新增供應集中在下半年，預計下半年全市新增供應量將達450萬(wàn)平方米，供應量充足。

　　在關(guān)外，龍崗下半年的新增供應加上在售項目的供應共有約200萬(wàn)平方米住宅入市，占全市下半年供應的40%以上，龍崗中心城是龍崗的重點(diǎn)供應地，總量超過(guò)100萬(wàn)平方米，產(chǎn)品以大戶(hù)型為主。寶安下半年約有90萬(wàn)平方米供應，主要集中在寶安中心區和龍華。

　　在關(guān)內，南山下半年供應產(chǎn)品齊全，預計有近90萬(wàn)平米住宅入市。其中深圳灣片區供應體量最大。羅湖今年新增供應量也少有的增加，全區下半年新增供應預計近30萬(wàn)平方米。福田的新增供應也將有20多萬(wàn)平方米。鹽田新增供應將集中在大梅沙和鹽田港，約有25萬(wàn)平方米。

　　若下半年能延續目前的樓市政策，新增供應均能如期開(kāi)盤(pán)，加上原有庫存，預計下半年約有650萬(wàn)的住宅供應量，按上半年388萬(wàn)平方米的消化量，此供應也足可以滿(mǎn)足市場(chǎng)需求，可見(jiàn)整體市場(chǎng)是供大于求的。就區域市場(chǎng)而言，關(guān)內的羅湖、福田因供應少且需求大，將呈現供不應求局面，南山、寶安、因有較大供應，且交通、生活配套等都較成熟，供需將較平衡。鹽田因地理位置因素，需求相對較少，預計供需也較平衡。龍崗供應量較大，但受交通、整體配套等制約，需求仍跟不上，市場(chǎng)將會(huì )供過(guò)于求。

　　供求關(guān)系緩和房?jì)r(jià)難漲

　　青忠貴

　　作為置業(yè)者，最關(guān)心的當然還是房?jì)r(jià)，尤其是未來(lái)走勢。對于下半年的房?jì)r(jià)走勢，筆者認為，漲也難，跌不易。理由主要有以下三方面：

　　從供求情況看，房?jì)r(jià)下跌空間不大，上漲動(dòng)力不足。鑒于上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)旺盛的需求釋放，消化了大量存貨，加上房地產(chǎn)投資不旺(上半年全國房地產(chǎn)投資增幅同比回落23.6個(gè)百分點(diǎn))，下半年供應難以顯著(zhù)增加。由于上半年需求的迅猛釋放，這樣情況肯定難以持續，只要投資投機需求受到限制，下半年需求會(huì )維持在相對溫和的水平。所以下半年供求相對緩和，不支持房?jì)r(jià)大幅波動(dòng)。

　　而從政策環(huán)境看，上半年過(guò)度寬松的房地產(chǎn)政策會(huì )有所收縮，但難有重大變化，對房?jì)r(jià)難以形成轉折性影響。上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以迅猛回升，是以過(guò)度寬松的金融政策為主的政策環(huán)境為主要支撐的。有鑒于此，近期銀監會(huì )開(kāi)始有適度收縮金融政策的苗頭，如嚴格二套房貸、收緊開(kāi)發(fā)貸款等。但是中央鑒于宏觀(guān)經(jīng)濟面，在下半年繼續實(shí)施適度寬松的貨幣政策，因而房地產(chǎn)政策也不會(huì )有非常大的變化，主要還是嚴格以前的相關(guān)政策。因此，政策也不支持下半年房?jì)r(jià)大幅波動(dòng)。

　　另外，從經(jīng)濟形勢看，上半年全國生產(chǎn)總值同比增長(cháng)7.1%，完全是以投資為主、消費為輔而拉動(dòng)刺激的，常規實(shí)體經(jīng)濟和外貿出口的嚴峻形勢并未明顯改觀(guān)，因此宏觀(guān)經(jīng)濟面不會(huì )支持房?jì)r(jià)繼續快速上升，但也不會(huì )導致房?jì)r(jià)大幅回落。

　　總之，下半年房?jì)r(jià)漲跌都不易，置業(yè)者還應根據自身情況作出置業(yè)決定。