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　　至于全國三、四線(xiàn)城市，房?jì)r(jià)不僅沒(méi)有上漲，反而下跌的趨勢仍沒(méi)有改變。但是，在北京、上海、江蘇、浙江、廣東等地房?jì)r(jià)卻呈現快速飆升趨勢。這幾個(gè)地區的住房銷(xiāo)售面積為8525萬(wàn)平方米，占比為約35%，但住房銷(xiāo)售金額為5986億元，占比為53%�？梢�(jiàn)，房?jì)r(jià)上漲的問(wèn)題主要出在東部地區，特別是四大一線(xiàn)城市及東部二線(xiàn)城市。

　　第三，住房銷(xiāo)售由消費為主導轉向投資為主導。從今年5、6月份開(kāi)始，這些東部地區的城市住房銷(xiāo)售發(fā)生了根本性變化，投資導向占據主導地位。例如，在深圳和北京兩地，本地居民、外地居民、國外居民、拆遷戶(hù)及投資者等紛紛進(jìn)入市場(chǎng)，成為市場(chǎng)主要的買(mǎi)家或炒作者，在短期內推高了當地房?jì)r(jià)。

　　當占國內房地產(chǎn)市場(chǎng)絕對比例的東部地區房?jì)r(jià)快速上漲，特別是會(huì )將這一漲勢向中西部地區蔓延時(shí)，這種房?jì)r(jià)的上漲過(guò)快就不能僅僅視為是局部性的，鑒于東部地區的銷(xiāo)售面積與銷(xiāo)售金額所占比重很高，這種房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的市場(chǎng)影響是全局性的。

　　部分東部地區房?jì)r(jià)在短期內快速飆升，勢必會(huì )逐漸吹大中國的房地產(chǎn)泡沫。

　　現在，讓我們再來(lái)談第二個(gè)問(wèn)題，當前中國房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以會(huì )產(chǎn)生全局性過(guò)熱以及房地產(chǎn)泡沫正被逐漸吹大，究其原因，房?jì)r(jià)的上漲(如今年5-6月份一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)的上漲趨勢)主要是炒房者利用銀行“低成本資金，高杠桿或無(wú)限信貸擴張”的結果，這預示了“中國版”的次貸危機是會(huì )發(fā)生的。

　　為什么這么說(shuō)呢？根據筆者的研究，上個(gè)世紀80年代發(fā)生的金融危機都與房地產(chǎn)泡沫有關(guān)，如美國、日本、我國的香港和臺灣地區。當時(shí)，這些國家和地區并不存在按揭貸款證券化或個(gè)人按揭貸款的“零首付”，但依然房地產(chǎn)泡沫會(huì )產(chǎn)生、吹大與破滅。

　　這說(shuō)明，按揭貸款證券化或“零首付”只是導致房地產(chǎn)泡沫的一種方式。在筆者看來(lái)，導致房地產(chǎn)泡沫的根本原因或核心是信貸的無(wú)限擴張。當大量的信貸資金源源不斷地涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，這種信貸資金的無(wú)限擴張，必然會(huì )導致房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱和房地產(chǎn)泡沫。

　　其實(shí)，支撐中國房地產(chǎn)市場(chǎng)運行的信貸擴張方式——信貸的無(wú)限擴張所面臨的潛在風(fēng)險是相當大的，甚至與美國的次貸危機相比是“有過(guò)之而無(wú)不及”。

　　在美國，僅僅具有次級信用的借款人進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)是導致次貸危機的原因之一，但這部分借款人僅占美國按揭貸款人數的24%。其中，次級信用的借款人又可分為ABCD四個(gè)等級，問(wèn)題往往是出在C、D級(即首付比例低的人)上。相比之下，中國所有的房貸借款人并沒(méi)有這樣的評級與區分。

　　另外，美國的按揭貸款利率是差異化的，銀行針對不同的借款人會(huì )采取不同的風(fēng)險定價(jià)，如次級信用的人借款利率要比優(yōu)級信用的借款人要高一些。但是，中國住房按揭貸款人的市場(chǎng)準入門(mén)檻很低，進(jìn)入者十分便利，按揭貸款利率低且沒(méi)有差異化，導致風(fēng)險偏好越高的人就更愿意進(jìn)入房地產(chǎn)按揭市場(chǎng)。

　　所以，中國住房按揭貸款的風(fēng)險是不低的，只不過(guò)是房?jì)r(jià)上漲還沒(méi)有將這些潛在的風(fēng)險暴露出來(lái)而已�？紤]到眼下中國大部分地區的房?jì)r(jià)仍在上漲，而房?jì)r(jià)上漲又是投機炒作的結果之一，我們更要高度關(guān)注住房按揭貸款的潛在風(fēng)險，否則住房按揭貸款的風(fēng)險就會(huì )越聚越大，難說(shuō)“中國版”的次貸危機不會(huì )發(fā)生。

　　(作者：易憲容 中國社會(huì )科學(xué)院金融研究所研究員)