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　　隨著(zhù)樓市回暖，京、滬等一線(xiàn)城市“捂盤(pán)惜售”現象再次抬頭，盡管中央及地方政府紛紛出手整治，但“捂盤(pán)惜售”現象仍屢禁不止，快速增長(cháng)的住房需求已經(jīng)與開(kāi)發(fā)商延期推房之間形成了巨大的供需矛盾，開(kāi)發(fā)商肆意捂盤(pán)、盲目漲價(jià)將這一矛盾更加激化。

　　為何近些年來(lái)“捂盤(pán)惜售”現象一直無(wú)法根治？業(yè)內人士認為，違規的收益遠遠大于成本，正是開(kāi)發(fā)商屢屢不惜以身范險的原因。

　　北京開(kāi)發(fā)商：沒(méi)開(kāi)盤(pán)就不算是捂盤(pán)

　　7月，上至國土資源部、住房和城鄉建設部等中央部委，下至上海、北京、深圳等地方政府，均開(kāi)始對樓市供給給予極大關(guān)注。北京市住建委還明確規定，自8月1日起，開(kāi)發(fā)企業(yè)在預售、銷(xiāo)售商品房時(shí)必須在售樓場(chǎng)所明確公示所售樓棟的銷(xiāo)控信息表、擬售均價(jià)以及未開(kāi)盤(pán)樓棟的擬定開(kāi)盤(pán)時(shí)間等。

　　記者近日來(lái)到北京市宣武區馬連道附近一個(gè)即將開(kāi)盤(pán)的小區售樓處。該售樓處內各顯要位置均看不到任何公示信息。銷(xiāo)售人員表示，該小區即將在一個(gè)月左右時(shí)間內開(kāi)盤(pán)一棟商住兩用樓，預售許可證已經(jīng)拿到，但開(kāi)盤(pán)具體日期、擬售均價(jià)還無(wú)法公布。當問(wèn)及為何不按北京市住建委的要求公示時(shí)，該銷(xiāo)售人員回答，小區尚未開(kāi)盤(pán)，“沒(méi)開(kāi)盤(pán)就是沒(méi)有進(jìn)入預售期，也就沒(méi)必要公示�！庇浾唠S后在北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上查到，該小區數棟樓確實(shí)已經(jīng)取得預售許可證。據業(yè)內人士解釋?zhuān)�商品房預售期應從取得預售許可證之日算起。記者再次撥打該售樓處電話(huà)，其工作人員又表示對相關(guān)情況“不清楚”。

　　這不僅僅是個(gè)別現象，記者在北京走訪(fǎng)10個(gè)樓盤(pán)發(fā)現，住建委的這一系列規定并沒(méi)有得到開(kāi)發(fā)商很好的執行。調查中，僅有兩個(gè)樓盤(pán)對銷(xiāo)售均價(jià)等做出詳細公布，其余樓盤(pán)銷(xiāo)售現場(chǎng)均沒(méi)有公示銷(xiāo)售均價(jià)，而是以各種理由搪塞購房者。

　　一位不愿透露姓名的開(kāi)發(fā)商甚至表示：“銷(xiāo)售均價(jià)沒(méi)法公示，一套房一個(gè)價(jià)。面積、朝向、樓層不一樣，每套房的價(jià)格都不一樣，公示了，反而會(huì )造成購房人的誤解�！�

　　事實(shí)上，京城開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)已成多年來(lái)的行業(yè)癥結。今年第二季度以來(lái)，隨著(zhù)樓市快速回暖，房屋價(jià)格、開(kāi)盤(pán)信息、銷(xiāo)售進(jìn)度等對購房者而言開(kāi)始再次變得撲朔迷離�！案鞔髽潜P(pán)對銷(xiāo)售信息‘遮遮掩掩’，也是為了捂盤(pán)推漲房?jì)r(jià)。如果銷(xiāo)售均價(jià)以及開(kāi)盤(pán)時(shí)間一旦公示，銷(xiāo)售信息透明度就高了，而開(kāi)發(fā)商在獲利方面就比較被動(dòng)。不公示銷(xiāo)售均價(jià)能夠方便開(kāi)發(fā)商隨時(shí)調價(jià)，而且不至于引起購房者不滿(mǎn)�！睒I(yè)內人士向記者表示。

　　上海開(kāi)發(fā)商：向房管部門(mén)送交“澄清說(shuō)明書(shū)”

　　7月，上海出臺實(shí)施《上海市商品房銷(xiāo)售方案備案管理暫行規定》，要求嚴格執行“3萬(wàn)平方米”規定，防止“少量多批”。此外，開(kāi)發(fā)企業(yè)應當在商品房銷(xiāo)售方案內列明用于銷(xiāo)售、租賃以及保留自有的情況，保留自有的房地產(chǎn)應當符合“少量、合理”的原則；對于保留自有和用于租賃的房屋，則規定在取得大產(chǎn)證前不得再申請上市預售。上海市房管局還重申，對于已達到規定條件但無(wú)理由長(cháng)期不申請預售，或取得商品房預售許可證但未按規定將全部房源公開(kāi)對外銷(xiāo)售，涉嫌捂盤(pán)惜售的，房管部門(mén)將按規定發(fā)出《行政告知書(shū)》，責令開(kāi)發(fā)企業(yè)限時(shí)辦理相關(guān)銷(xiāo)售手續�！稌盒幸幎ā访鞔_：有上述涉嫌捂盤(pán)惜售行為的，在商品房銷(xiāo)售方案備案時(shí)應當予以整改；捂盤(pán)惜售行為將被記入企業(yè)信用檔案。

　　“目前看來(lái)，上述措施取得一定成效�！鄙虾Ｊ蟹抗芫址康禺a(chǎn)市場(chǎng)監管處副處長(cháng)蔣慰如介紹，為增加供應，上海要求“已批的土地盡快開(kāi)工，已開(kāi)工的項目盡快上市，能上市的項目不能捂盤(pán)”。為此，區縣房管部門(mén)將為每一塊施工地塊建立“項目檔案”，每月上報工程進(jìn)度，并隨時(shí)幫助企業(yè)解決困難，監督企業(yè)加快施工。此外，企業(yè)“拿到預售證”和“開(kāi)盤(pán)”的時(shí)間差也從過(guò)去的5天、8天壓縮至3天。對于新開(kāi)盤(pán)項目的銷(xiāo)售情況，還派專(zhuān)人到現場(chǎng)監督檢查。蔣慰如介紹，7月上海新增供應一手商品住宅122萬(wàn)平方米，比6月增加7%。此外，7月新上市的樓盤(pán)中，每批銷(xiāo)售面積在3萬(wàn)平方米以上的占40%，明顯高于6月的26%。

　　此前，上海有媒體報道了個(gè)別可能捂盤(pán)的項目，遭曝光的開(kāi)發(fā)商隨即向房管部門(mén)送交“澄清說(shuō)明書(shū)”。比如，“英郡別苑”項目開(kāi)發(fā)商上海英之倫房地產(chǎn)發(fā)展有限公司在說(shuō)明書(shū)中稱(chēng)，“根據規劃許可證和施工許可證的要求，同時(shí)因施工許可條件的限制，公司對西園工程陸續分批開(kāi)始建造。2008年10月上旬，有14321.48平方米的工程主體結構完成，達到預售條件，因資金運轉困難，故向市房地局申請預售，在當月28日取得預售證，并在11月8日正式預售。另有剩余工程‘有部分是樣板房和裝修房’，故暫不申請預售”。記者發(fā)現，這個(gè)總建筑面積約5.4萬(wàn)平方米的項目，至今至少分成4批銷(xiāo)售，每次推盤(pán)量均達不到“3萬(wàn)平方米”的下限要求。開(kāi)發(fā)商解釋這是由于“去年整體市場(chǎng)不景氣，資金回籠不太樂(lè )觀(guān)”導致“施工進(jìn)度緩慢”。

　　一位不愿具名的開(kāi)發(fā)商向記者介紹，開(kāi)發(fā)商有很多辦法繞過(guò)種種規定，達到“惜售”目的，歸納起來(lái)主要有：一是以資金、建材供應等原因放緩施工進(jìn)度，拖兩三個(gè)月沒(méi)有問(wèn)題；二是將毛坯房改為裝修房，延緩上市時(shí)間；三是申請預售手續繁多，要經(jīng)過(guò)測繪、資質(zhì)認定、批準預售等四五個(gè)環(huán)節，正常情況下需要兩三個(gè)月，每一道程序都需準備大量材料，開(kāi)發(fā)商只要故意不交齊材料，就可以贏(yíng)得大量時(shí)間。此外，即使進(jìn)入開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售階段，如果把價(jià)格定得奇高，也可以“嚇退”購房者，達到惜售目的�；�樣繁多的捂盤(pán)惜售手段，主管部門(mén)防不勝防，消費者更是難以辨別。一位熟知房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)運作的業(yè)內分析人士坦言，開(kāi)發(fā)商惜售的“擦邊球”很多，真正要找到“拿到預售證而長(cháng)期不銷(xiāo)售”這種理論上真正的“捂盤(pán)”個(gè)案，幾乎是不可能的。