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　　地王，房?jì)r(jià)的推手

　　進(jìn)入9月，京城告別了酷暑，連漲數月的樓市成交量也掉頭而下，讓燥熱了半年的樓市感覺(jué)到絲絲涼意，但土地市場(chǎng)卻再次迎來(lái)高溫，各項地王紀錄屢被打破或者被迅速接近。這使得消費者再次開(kāi)始擔心，因銷(xiāo)售量下降可能帶來(lái)的房?jì)r(jià)下降，會(huì )因為地王再現而成為泡影。

　　-現象

　　地王再度頻出

　　經(jīng)過(guò)8月份的相對平靜期，進(jìn)入9月后，北京土地市場(chǎng)塵囂再起，各項地王的紀錄屢被打破。

　　9月4日，SOHO中國以40億元的價(jià)格，拿下望京B29號地，使其榮登北京“商業(yè)地王”寶座。

　　9月7日，萬(wàn)科和中糧聯(lián)合拿下房山區長(cháng)陽(yáng)鎮起步區1號地，溢價(jià)率達263%，樓面地價(jià)約合6452元/平方米，刷新了當地商品房地塊的最高樓面價(jià)紀錄。

　　同一天，在13家公司的激烈競爭中，北京金力投資有限公司以13億元的價(jià)格獲得朝陽(yáng)區奧運村鄉安立路西側居住用地，樓面地價(jià)約14900元/平方米，僅比6月底奧運村鄉水源九廠(chǎng)東側住宅地塊15200元/平方米的樓面地價(jià)低了300元/平方米。

　　如果加上8月31日以總價(jià)5.16億元、樓面地價(jià)15756元/平方米成交，并創(chuàng )下338%的年內最高溢價(jià)率的豐臺區六里橋地塊，這兩周土地市場(chǎng)的高溫可謂“逆勢而動(dòng)”。而隨著(zhù)新地王的誕生，區域房?jì)r(jià)又開(kāi)始蠢蠢欲動(dòng)，正在醞釀新一輪上漲。

　　-影響

　　房?jì)r(jià)普漲2000元

　　記者對今年以來(lái)產(chǎn)生的6塊地王對房?jì)r(jià)的推動(dòng)進(jìn)行了調查，結果顯示，在地王產(chǎn)生的一個(gè)月后，周邊房?jì)r(jià)普遍上漲2000元/平方米以上。

　　如通州九棵樹(shù)地王產(chǎn)生前，該區域項目銷(xiāo)售價(jià)格普遍為8000元/平方米左右，地王誕生后，很短時(shí)間，周邊項目銷(xiāo)售均價(jià)就突破9000元/平方米，一個(gè)月左右，銷(xiāo)售均價(jià)就超過(guò)了1萬(wàn)元/平方米。

　　最典型的案例發(fā)生在富力城。5月21日，今年首個(gè)地王——廣渠門(mén)外10號地拍出后，兩周內，富力城的二手房報價(jià)就從均價(jià)21000元/平方米上漲到23000元/平方米；6月30日，廣渠路15號地將區域樓面地價(jià)推上16000元/平方米后，富力城的二手房報價(jià)再度上漲，據我愛(ài)我家統計，富力城7月份的二手房均價(jià)達到25000元/平方米。短短兩個(gè)月，該小區的二手房?jì)r(jià)就上漲了4000元/平方米。雖然這一漲幅中，也有整個(gè)市場(chǎng)大勢的推動(dòng)，但周邊兩塊地王對其的推動(dòng)力更為顯著(zhù)。

　　舊地王解套

　　地王們多半都是被逼出來(lái)的，絕大多數開(kāi)發(fā)商在參與競價(jià)時(shí)，都不愿成為地王，很顯然，因為這個(gè)“王冠”的代價(jià)就是付出比周邊項目高得多的成本，卻要承擔未來(lái)不可控的風(fēng)險。但是，周邊的項目卻因此獲得巨大的收益，尤其是那些曾經(jīng)被牢牢套住的老地王們。

　　2007年10月25日，萬(wàn)科以17億元的成交價(jià)奪得西大望路27號住宅項目用地，折合樓面地價(jià)約為11400元/平方米，成為2007年北京出讓土地樓面單價(jià)最高的地王。但2008年急轉而下的房地產(chǎn)行情，使得這塊地王成為萬(wàn)科手中燙手的山芋，直至2009年5月，該項目仍處擱置狀態(tài)。區域新地王的產(chǎn)生解救了它。廣渠門(mén)外10號地成交后，市場(chǎng)即傳言萬(wàn)科有意啟動(dòng)該項目，7月份，隨著(zhù)廣渠路15號地的成交，傳言更加真切起來(lái)，8月份，萬(wàn)科則對外宣稱(chēng)，該項目案名擬定為“萬(wàn)科藍山”，并正式動(dòng)工。至此，舊地王成功解套。

　　2007年12月24日，經(jīng)過(guò)194輪競價(jià)，華潤置地(武漢)發(fā)展有限公司以14.3億的高價(jià)拿得大興區黃村鎮衛星城北區17號地，該地塊樓面地價(jià)近6300元/平方米，幾乎達到區域房?jì)r(jià)的八成。此后一年半內，該地塊毫無(wú)動(dòng)工跡象。7月9日，上海綠地以30.25億元的總價(jià)、6605元/平方米的樓面地價(jià)拿下黃村19號商業(yè)金融和混合用地、20號居住項目后不久，即傳來(lái)17號地即將啟動(dòng)的消息。

　　-解讀

　　短期效應與長(cháng)期目標

　　如何看待地王對房?jì)r(jià)的推動(dòng)？地王的頻出是因為企業(yè)錢(qián)多燒的，還是需要籌集更多資金？地王頻出顯示的是市場(chǎng)對未來(lái)的信心還是市場(chǎng)轉向的風(fēng)向標？

　　六里橋地王出現后，某網(wǎng)站針對地王對房?jì)r(jià)的推動(dòng)做了一次網(wǎng)絡(luò )調查，結果顯示，67.31%的網(wǎng)友認為“樓面地價(jià)太高了，示范效應足夠大，一定會(huì )推高周邊房?jì)r(jià)”，只有25%的網(wǎng)友認為“地價(jià)跟房?jì)r(jià)關(guān)系不大，目前房?jì)r(jià)已經(jīng)很高，不會(huì )因為新地王再漲價(jià)了 ”。

　　“土地成本的上升必然促使開(kāi)發(fā)商的成本上升，開(kāi)發(fā)商不可能低于成本價(jià)銷(xiāo)售，再者，優(yōu)質(zhì)地段的稀缺性和不可復制性，是開(kāi)發(fā)商手中的砝碼，再配合好的策劃和品質(zhì)，賣(mài)出相對較高的價(jià)格也不是什么太大的問(wèn)題�！钡谝惶�平戴維斯住宅部負責人常崢表示。

　　北京易居房地產(chǎn)研究所副所長(cháng)牟增彬認為，地王對區域價(jià)格的推動(dòng)是必然的，從今年的形勢看，每一塊地王誕生后，一周內，周邊的房?jì)r(jià)就會(huì )上浮1000元-2000元/平方米�！暗赝醯某霈F取決于開(kāi)發(fā)商對市場(chǎng)的預期判斷和企業(yè)拿地的目的。衡量地王的價(jià)格是否合理，一方面需要結合市場(chǎng)預期行情，另一方面卻需要分析企業(yè)拿地目的。拿到稀缺土地獲得開(kāi)發(fā)利潤只是企業(yè)的短期目標，很多企業(yè)不惜代價(jià)拿地王還有企業(yè)發(fā)展的長(cháng)期戰略，以中化方興拿廣渠路15號地看，更重要的是這塊地王成為中化方興進(jìn)入北京市場(chǎng)的一塊質(zhì)量很好的敲門(mén)磚�！�