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　　北五環(huán)

　　東西住宅各有千秋

　　北五環(huán)沿線(xiàn)分為東、西兩大住宅區。其中東北五環(huán)毗鄰占地680公頃的奧林匹克公園，受奧運會(huì )利好效應影響，周邊區域的生態(tài)環(huán)境、交通條件、商業(yè)配套迅速得到完善，開(kāi)發(fā)商競相進(jìn)駐。由北辰、萬(wàn)科寡頭壟斷開(kāi)發(fā)建設逐漸發(fā)展到國奧投資、世茂、萬(wàn)達集團、凱德置地、保利、富力等眾多品牌企業(yè)的激烈角逐，又到越來(lái)越多的中小開(kāi)發(fā)商開(kāi)始涌入，使得該區域百家爭鳴，產(chǎn)品日漸多元，形成了著(zhù)名的奧北居住區。

　　據亞豪機構統計顯示，目前東北五環(huán)亞奧板塊在售項目以普通住宅和高檔公寓類(lèi)項目為主，在售項目并不多，普通住宅類(lèi)項目以潤澤悅溪為主，價(jià)格在16000元/平方米上下。盡管如此，奧北區域普通住宅的存量仍然超過(guò)百萬(wàn)平方米，包括總體量30萬(wàn)平方米的天潤福熙大道、60萬(wàn)平方米的北京華貿城項目以及以L(fǎng)OFT產(chǎn)品為主的合立方等純新項目均計劃在近期首次亮相，而老項目中山水LAVIE、媒體村公寓處于銷(xiāo)售真空期，后期也將陸續推出。在售公寓項目包括大湖公館、國奧村等項目，價(jià)格在25000-32000元/平方米區間，多以單套面積在150平方米以上的大戶(hù)型為主，剩余存量不多。

　　亞豪機構副總經(jīng)理任啟鑫分析，地處東北五環(huán)的奧北居住區豐富的產(chǎn)品類(lèi)型，能夠覆蓋從中端消費客群到城市中產(chǎn)階層的主流購買(mǎi)力，成熟的綜合配套有效提升了區域的整體價(jià)值，還存在一定的升值空間。

　　西北五環(huán)周邊分布著(zhù)中關(guān)村科技園、上地信息產(chǎn)業(yè)基地等幾大產(chǎn)業(yè)園區，區域內購買(mǎi)力一直頗為強勁，包括保利、華潤等大型開(kāi)發(fā)企業(yè)相繼競得了該區域的大體量地塊進(jìn)行開(kāi)發(fā)。但正是由于區域內供應項目以80萬(wàn)-120萬(wàn)平方米的超級大盤(pán)為主，大盤(pán)普遍采用分批放量的銷(xiāo)售方式，供應周期長(cháng)的特點(diǎn)反而造成了短期內區域供應匱乏的局面。在售項目中幾個(gè)早期項目，包括富力桃園、上第MOMA、觀(guān)澳園等均處于尾盤(pán)消化階段，在售的住宅類(lèi)型項目包括保利西山林語(yǔ)、THE HOUSE紅東方、橡樹(shù)灣等價(jià)格在15000-19000元/平方米之間。供需形勢的惡化使得一些項目將公建、商業(yè)用地改為住宅產(chǎn)品銷(xiāo)售，包括強佑清河新城、上奧世紀中心、上第MOMA等項目在售部分均是商住樓形式，產(chǎn)權年限分別是40年或50年，售價(jià)在10500-14800元/平方米區間，略低于住宅類(lèi)項目。

　　目前西北五環(huán)周邊可用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的存量地塊很少，商品房項目逐步沿八達嶺高速路向北延伸，而西北五環(huán)周邊短期商品房供不應求的局面很難得到緩解，在售項目?jì)r(jià)格有望進(jìn)一步走高。

　　西五環(huán)

　　改善型需求為主

　　西五環(huán)的供應主要集中在西長(cháng)安街沿線(xiàn)和阜石路沿線(xiàn)，前者有融景城、詩(shī)景長(cháng)安、CRD銀座等項目，后者有鼎城·e托邦、璟上璟等項目。記者了解到，這一區域以改善型需求為主，所以，產(chǎn)品多數以三居的大戶(hù)型為主，但也不乏90平方米以下的中小戶(hù)型，CRD銀座和璟上璟還有LOFT的產(chǎn)品。交通方面，地鐵1號線(xiàn)、五環(huán)路、阜石路、蓮石路將西五環(huán)與各個(gè)區域連接起來(lái)。商業(yè)配套方面，隨著(zhù)石景山萬(wàn)達廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)、當代商城和臺灣街的入駐，該區域生活便利度提升較快。