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    農村用地可建租賃房

　　《試行意見(jiàn)》規范了單位租賃房的建設與使用管理�！耙郧叭瞬殴�寓項目在報批報建過(guò)程中按照住宅類(lèi)標準審批，對容積率、朝向等要求都比較高，比如要符合‘每天日照1小時(shí)以上’，甚至還要配備車(chē)位�！辈簧偃瞬殴�寓建設者抱怨道�！皢挝蛔赓U房其實(shí)更接近宿舍，而不是住宅�！鄙虾Ｗ》勘Ｕ戏课莨芾砭秩耸空J為，在建設標準上，應當遵循2006年2月施行的建設部《宿舍建筑設計規范》，不同于商品住宅的建設。如閔行區的“藍領(lǐng)公寓”就主要為宿舍，輔以少量的成套公寓。房屋的建筑面積為40―50平方米，每間租住人數不超過(guò)8人。

　　另外，原先管理部門(mén)認為人才公寓對外租賃，類(lèi)似于酒店或賓館的商業(yè)化服務(wù)，因此均按商用標準收取水電等費用。入住者的生活成本成倍上升。同時(shí)，根據相關(guān)政策，人才公寓的房租收入需繳納5.5%的營(yíng)業(yè)稅、12%的房產(chǎn)稅，企業(yè)根據盈利情況還要繳納企業(yè)所得稅，累計稅負較高，開(kāi)發(fā)公司的積極性受到一定影響。對此，新出臺的《試行意見(jiàn)》明確規定：經(jīng)市有關(guān)行政主管部門(mén)認定的單位租賃房項目的水、電、煤等公用事業(yè)建設和收費標準，參照居住類(lèi)房屋標準執行；對按照政府規定價(jià)格向規定對象出租單位租賃房所取得的租金收入，按照有關(guān)規定實(shí)行稅收優(yōu)惠。

　　為加大政策支持力度，充分挖掘土地資源潛力，《試行意見(jiàn)》還規定，在單位自用土地不足的情況下，區、縣政府可以統籌安排利用產(chǎn)業(yè)結構調整土地、農村集體存量建設用地等其他兩類(lèi)土地用于建設單位租賃房。經(jīng)審核批準用于建設租賃房的單位自用土地和農村集體建設用地，其用地性質(zhì)、土地權屬保持不變�！斑@一規定算得上是在實(shí)踐基礎上的創(chuàng )新之舉�！庇袠I(yè)內人士如此評說(shuō)。

　　《試行意見(jiàn)》創(chuàng )造性地將農村集體存量建設用地納入建設單位租賃房的范圍，既彌補了周邊工業(yè)園區的土地緊張的缺陷，又可以確保村民增收。同時(shí)，城市邊緣的農村通常是外來(lái)人口集中聚集地，而單位租賃房的集中建設與管理，也有利于上海加強對外來(lái)人口的管理。

　　提高利用率實(shí)行退出制

　　為了防止出現變相違規建設福利房、解困房的情況，《試行意見(jiàn)》從制度設計源頭上著(zhù)手，做了相應的限制性規定，以實(shí)現單位租賃房與市場(chǎng)化商品住房的有效隔離。除在建設標準上與一般商品住宅有所不同外，在權屬登記上，規定該房屋登記為職工(集體)宿舍，不得分割辦理小產(chǎn)權證；且除隨同單位資產(chǎn)整體處置外，單位租賃房不得單獨轉讓、單獨辦理房地產(chǎn)轉移登記。單位租賃房辦理房地產(chǎn)轉移登記后，也不得改變原租賃用途。在供應對象上，限定提供給本單位或本園區企業(yè)內簽訂勞動(dòng)合同的職工、引進(jìn)人才或來(lái)滬務(wù)工人員租住。在租賃期限上，規定一般不超過(guò)3年；其中，由來(lái)滬務(wù)工人員承租的，應當根據其勞動(dòng)合同中的用工期限約定租期。

　　單位租賃房主要用于解決本單位職工的過(guò)渡性居住問(wèn)題，從租金上來(lái)說(shuō)通常比市場(chǎng)價(jià)略低。如閔行“藍領(lǐng)公寓”月租金一般人均為200元至400元，張江人才公寓在500元到1500元之間，符合相關(guān)條件的入住者每月還可獲200元補貼。上海寶鋼自建的單身職工公寓在確定租金時(shí)，測算出不包含利潤的宿舍租金盈虧平衡點(diǎn)為單人間每人每月880元，雙人間528元。

　　為提高有限房源的利用率，租賃房實(shí)行一定的退出機制。以張江為例，將租金補貼的時(shí)限確定在3年。寶鋼則采取逐年提高租金的方法，第一年按盈虧平衡租金的70%收取，第二年100%，第三年130%，以后每年在上一年收費基礎上遞增30%，第四年收費基本達到周邊市場(chǎng)化租賃房租金標準，越長(cháng)期居住，成本越高�！斑@就從機制上保證了單位租賃房只用于滿(mǎn)足職工過(guò)渡性居住需求�！�

    記者 孫小靜