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    房?jì)r(jià)進(jìn)一步上漲空間有限

　　房?jì)r(jià)已經(jīng)超出現階段普通百姓的承受能力，房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮顯得很虛假。

　　進(jìn)入2009下半年，市場(chǎng)在過(guò)熱之后漸漸發(fā)生變化。以北京為例：在成交量方面，7、8、9月份已經(jīng)出現了連續3個(gè)月的下滑。

　　如何看待2009年至今樓市的走勢變化，更為關(guān)鍵的是，在年底，甚至可預見(jiàn)的明年早些時(shí)候，在實(shí)體經(jīng)濟依然不明朗的情況下，未來(lái)的行業(yè)走勢將如何？

　　花旗銀行首席經(jīng)濟學(xué)家沈明高表示，“目前為止，由于沒(méi)有結構的調整，經(jīng)濟復蘇的主要動(dòng)力來(lái)自財政刺激、信貸刺激，基本上目前短期經(jīng)濟的回暖跟流動(dòng)性是密不可分的�！�

　　中國的復蘇是一個(gè)不平衡的復蘇。沈明高預測，明年的貸款會(huì )在20%左右的增長(cháng)，這個(gè)增長(cháng)速度比今年的33%跌了不少，但是比一般專(zhuān)家建議的15%要高，如果出現這樣比較中間的狀況，明年的經(jīng)濟增長(cháng)，特別是投資的增長(cháng)還會(huì )保持在25%到30%左右，這個(gè)一定程度上會(huì )確保中國的經(jīng)濟明年增長(cháng)速度比今年快，花旗預算在8%左右，這是最有可能的結果。資金壓力才是開(kāi)發(fā)商降價(jià)的最主要和直接的原因，當流動(dòng)性變得趨緊的狀態(tài)下，就不支持樓市的價(jià)格繼續上行。

　　民生銀行的藍皮書(shū)則指出，抽查的多個(gè)城市的多個(gè)項目的租售比例都低于1：300，項目的投資回報率明顯偏低。所以，目前房?jì)r(jià)已經(jīng)接近運行到階段性的上限。進(jìn)一步上漲的空間有限，即使再漲也是虛高，很可能出現價(jià)升量平或量跌的狀況。

　　不過(guò)，現階段開(kāi)發(fā)商的資金壓力很少，預計短期內開(kāi)發(fā)商集體降價(jià)的可能性微乎其微，預計2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)整體格局的主要特征將是：第一，需求已被充分挖掘，第二，供求關(guān)系緊張短期難以化解，第三，行業(yè)資金充足度和開(kāi)發(fā)能力顯著(zhù)加強；第四，房?jì)r(jià)高位堅挺，甚至持續走高。當然，如果2010年經(jīng)濟發(fā)生新的波動(dòng)，相信房?jì)r(jià)亦會(huì )做出同向反應。

　　藍皮書(shū)認為，2010年房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境總體偏寬松，但存在一定的變數。在經(jīng)濟未走上持續增長(cháng)的軌道之前，宏觀(guān)經(jīng)濟需要繼續營(yíng)造寬松的貨幣信貸環(huán)境。貨幣政策“時(shí)鐘”或已邁向寬松中后期，未來(lái)的方向是緊縮初期，當前正處于向緊縮性貨幣政策過(guò)渡時(shí)期。

　　華遠集團董事長(cháng)任志強同樣認為，如果明年和今年比，一定比今年差，今年華遠的銷(xiāo)售到三季度為止銷(xiāo)售額增長(cháng)了70%以上，明年別想了，明年能增長(cháng)30%已經(jīng)很好了，或者能增長(cháng)20%也已經(jīng)很好了，絕對不可能再有一個(gè)類(lèi)似于今年三季度以前的70%的增長(cháng)。

　　“土地財政”成為房?jì)r(jià)高企的問(wèn)題

　　一個(gè)悖論是，政府提出土地的價(jià)格越高越好，希望房?jì)r(jià)越低越好。事實(shí)上土地對未來(lái)房?jì)r(jià)產(chǎn)生了巨大的影響。

　　任志強表示，政府提出不贊成高房?jì)r(jià)，但是一直沒(méi)有人提出政府為什么不限制地價(jià)。以9月份情況來(lái)看，全國樓面地價(jià)環(huán)比上漲37%，目前為止，9月份房?jì)r(jià)同比上漲2.7%，環(huán)比上漲了0.8%，比上個(gè)月環(huán)比下降0.1%，可是土地價(jià)格飛漲，今年二季度的時(shí)候，全國拍賣(mài)的土地中37%的土地溢價(jià)超過(guò)百分之百，三季度變成57%的土地溢價(jià)超過(guò)百分之百，一半以上的土地是以超過(guò)地價(jià)百分之百的比例出讓的。

　　“土地財政”成為房地產(chǎn)價(jià)格高企的問(wèn)題，值得警惕。地方財政對土地出讓金收入依賴(lài)度過(guò)高，容易扭曲政府對土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理職能，助長(cháng)“地王”現象，也無(wú)法保證土地利用規劃和城市建設規劃的嚴肅性。

　　民生銀行地產(chǎn)金融事業(yè)部總裁楊毓認為，當前應加緊研究出臺兩個(gè)著(zhù)眼長(cháng)遠的政策，一個(gè)是房地產(chǎn)稅制問(wèn)題，一個(gè)是“土地財政”問(wèn)題。

　　建議推進(jìn)房地產(chǎn)稅制改革，加快明確開(kāi)征物業(yè)稅的時(shí)間。從國際經(jīng)驗來(lái)看，物業(yè)稅是遏制房地產(chǎn)投機、合理配置房地產(chǎn)資源的主要手段。我國開(kāi)征物業(yè)稅，有利于理順先行房地產(chǎn)稅費體系，降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)交易環(huán)節費用，加大持有費用，從而對房?jì)r(jià)有抑制作用。

　　本報記者 龍金光 邱友益