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    各種物業(yè)糾紛隱藏共性原因

　　物業(yè)糾紛表面上看起來(lái)是開(kāi)發(fā)商或物業(yè)公司侵犯業(yè)主集體利益造成的，具體原因也是多種多樣，但實(shí)際上，不同小區糾紛背后有著(zhù)普遍性的深層次原因。記者在調研采訪(fǎng)中了解到，這些深層次原因大致可歸納為以下幾個(gè)方面。

　　第一，現行法律條款規定不明確，可操作性不強。

　　天津市和平區法院民二庭庭長(cháng)邱益笙、開(kāi)發(fā)區法院法官李桂玲等一些基層法院法官認為，我國有關(guān)物業(yè)服務(wù)方面的規范性法律文件主要體現在行政法規、地方性法規、部門(mén)規章中，對物業(yè)服務(wù)規定的整體性、配套性、適用性和操作性不強，難以解決不斷出現的新情況和新問(wèn)題。如：行業(yè)標準不清晰，業(yè)主委員會(huì )訴訟主體資格不明確，致使實(shí)踐中物業(yè)服務(wù)職責權利的尺度、標準不明晰，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的運作不規范。人們對物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間存在何種性質(zhì)的法律關(guān)系，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主各自的權利義務(wù)是什么一直存在模糊認識，成為大量物業(yè)管理糾紛產(chǎn)生的主要原因之一。

　　第二，行政管理工作不夠完善，監管、指導不到位。

　　天津和平區法院法官趙銘說(shuō)，一些物業(yè)行政主管部門(mén)及其工作人員，在具體行使行政指導和監督職權時(shí)，未能及時(shí)有效地以行政手段保護業(yè)主團體自治的合法權益，而且相應的行業(yè)管理制度也缺乏。

　　第三，市場(chǎng)競爭機制不完善。

　　邱益笙說(shuō)，物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)存在先天進(jìn)入機制不健全問(wèn)題，一些物業(yè)企業(yè)從一開(kāi)始就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的附屬產(chǎn)物，同時(shí)我國有關(guān)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)中少有外資或國有企業(yè)以及股份公司，都造成有效競爭難以形成。正是由于準入機制和市場(chǎng)競爭機制不完善，目前市場(chǎng)上的物業(yè)公司良莠不齊、魚(yú)龍混雜，整體而言物業(yè)管理市場(chǎng)尚未形成制度化、規范化。

　　第四，業(yè)主委員會(huì )成立難、業(yè)主維權難問(wèn)題還普遍存在。

　　和平區法院副院長(cháng)楊建援、南開(kāi)大學(xué)法學(xué)院教授何紅鋒等一些法官和專(zhuān)家表示，由于雙方信息資源不對稱(chēng)，取證能力嚴重失衡，當業(yè)主集體利益受到侵害時(shí)，單靠業(yè)主個(gè)人能力和精力去維權十分困難，而被業(yè)主寄予希望的業(yè)主自治組織不僅成立難，而且缺乏明確的訴訟主體資格，導致業(yè)主維權難上加難。

　　一方面，由于現行法律沒(méi)有明確規定首次業(yè)主大會(huì )的召集人、業(yè)主資格如何確認和不召開(kāi)業(yè)主大會(huì )選任業(yè)主委員會(huì )的法律后果及承擔責任主體，有關(guān)業(yè)主大會(huì )選舉的規則和程序也相當籠統、模糊，操作性不強，一旦開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司刁難或政府行政主管部門(mén)指導和監督錯位或缺位，業(yè)主委員會(huì )也就很難成立，或即便成立了也存在程序瑕疵，客觀(guān)上使業(yè)主對物業(yè)公司的約束和監督權利喪失，也使溝通失去了良好平臺。

　　另一方面，相關(guān)法律對業(yè)主委員會(huì )是否具有起訴和應訴資格缺乏明確規定和操作細則，業(yè)主委員會(huì )出面起訴維權往往被法院以不具備訴訟主體資格而駁回，導致業(yè)主及其自治組織對開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司違約和侵權行為制止不力。

　　第五，開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題、業(yè)主與前期物業(yè)企業(yè)矛盾尖銳成為焦點(diǎn)。

　　劉建國、趙銘等說(shuō)，開(kāi)發(fā)商根據《物業(yè)管理條例》規定有權單方面指定物業(yè)公司、確定收費標準，前期物業(yè)服務(wù)合同也由開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司擬定，約定時(shí)間一般較長(cháng)，業(yè)主只能被動(dòng)接受。同時(shí)，相當一部分物業(yè)企業(yè)屬于開(kāi)發(fā)商子公司或在股權等方面存在聯(lián)系，不能站在獨立的第三人的角度，為以后矛盾和糾紛的出現埋下隱患，業(yè)主一旦入住后發(fā)現開(kāi)發(fā)商存在遺留問(wèn)題，在與開(kāi)發(fā)商交涉未果情況下，往往把矛頭對準物業(yè)服務(wù)企業(yè)。