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    宏觀(guān)調控就是調控供求關(guān)系

　　記：梳理過(guò)去歷程，我們看到國內房?jì)r(jià)是從2004年開(kāi)始大漲，“高房?jì)r(jià)”成為百姓心頭之痛，你曾有個(gè)比喻說(shuō)房地產(chǎn)行業(yè)由“�！钡男袠I(yè)變成“過(guò)街老鼠”的行業(yè)，我們從體制上、市場(chǎng)上該進(jìn)行哪些反思？

　　顧：1998年以后，國內房地產(chǎn)市場(chǎng)才算真正出現，那時(shí)房地產(chǎn)業(yè)呈現平穩的發(fā)展態(tài)勢，房?jì)r(jià)上漲的速度也不快，每年保持2%-4%的增幅，2004年以后，房?jì)r(jià)連續4年高速增長(cháng)。對于這個(gè)變化，首先要明白到底什么因素影響房地產(chǎn)的起落變化？當然是供求關(guān)系。為什么2004年開(kāi)始房地產(chǎn)漲得過(guò)快，因為供應緊張，使得供不應求了；為什么2008年房?jì)r(jià)下跌，因為需求大幅收縮，造成了供大于求。所以宏觀(guān)調控就是調控供求關(guān)系———供求總量關(guān)系、供求結構關(guān)系，而接下來(lái)仔細看需求是由什么決定的呢？又得回到政策層面因素。

　　記：兩者是相輔相成的關(guān)系。

　　顧：是的，而現在看影響房地產(chǎn)需求最關(guān)鍵的政策因素是金融貨幣政策。比如為什么今年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求那么旺？老百姓的購買(mǎi)能力沒(méi)怎么變化，但為什么那么多新增購買(mǎi)？主要是因為寬松的貨幣政策，放開(kāi)了二套房貸款，誰(shuí)買(mǎi)房銀行都支持。反過(guò)來(lái)現在二套房政策嚴格執行，首付款提高了，利率提高了，有些城市的成交量就在下降了，因為炒房成本就高了，這部分購買(mǎi)人群就沒(méi)了。

　　記：我看近兩年顯示調控作用的主要就是金融杠桿。

　　顧：注重金融杠桿之外還有另一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題。什么決定供應？土地決定供應。例如為什么2003年時(shí)廣州房?jì)r(jià)還下降？因為廣州的土地供應量在2001年時(shí)太大了，花都、番禺等地區有幾千上萬(wàn)畝的新增土地。又如為什么近期深圳房?jì)r(jià)還在漲那么快？因為深圳連續三年在關(guān)內沒(méi)怎么批售土地。

　　所以說(shuō)，我們對高房?jì)r(jià)問(wèn)題的反思，關(guān)鍵是要認真地把握好金融貨幣政策和土地供應狀況，以此正確影響房地產(chǎn)市場(chǎng)。我一直說(shuō)，金融決定了市場(chǎng)的冷熱，土地是決定供應的關(guān)鍵。當然，一方面是正確制定政策，另一方面政策的執行也很重要，比如二套房貸政策沒(méi)變過(guò)，關(guān)鍵是之前過(guò)度放松了，現在要求嚴格執行，對市場(chǎng)的影響就立馬見(jiàn)效了；又如每年有新增土地供應的計劃，但存量土地的盤(pán)活又是個(gè)大問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商捂地、捂盤(pán)等，直接影響了房子的供應量。所以，我們還要反思政策出臺后的執行效率。