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　　國企“豪賭”土地引發(fā)新一輪房地股融資擴張

　　華泰證券房地產(chǎn)行業(yè)研究員張馳飛說(shuō)，今年的土地市場(chǎng)像2007年一樣“地王”頻出，“北京地王”“上海地王”“深圳地王”“廣州地王”……，一路刷新歷史紀錄。但有所不同的是，今年央企手里錢(qián)多，而2007年是民企上市公司唱主角。

　　他向記者舉例：6月30日，中化方興以40.6億元競得北京廣渠門(mén)一地塊，成為北京“地王”；9月10日，中海地產(chǎn)以70.06億元奪下了上海長(cháng)風(fēng)地塊，平均樓板價(jià)為22409.3元/平方米，一舉奪下“中國地王”稱(chēng)號。這比兩周前華潤置地35億元在嘉定剛剛創(chuàng )造的地王價(jià)整整翻了一倍。

　　同樣在9月10日，兩家國企招商地產(chǎn)和深圳華僑城聯(lián)手，以5.3億元總價(jià)拍得深圳寶安尖崗山一塊居住用地。該塊地以樓面價(jià)為1.89萬(wàn)元/平方米成交，刷新紀錄，成為深圳新“地王”。

　　國企四處購地、一擲億金的同時(shí)，引發(fā)上市房地產(chǎn)企業(yè)快速跟進(jìn)，股市上出現新一輪融資擴張。張馳飛介紹，保利地產(chǎn)近期融資78億元，金地集團也完成股市融資40億元，萬(wàn)科112億元增發(fā)計劃剛剛通過(guò)股東大會(huì )，綠城也有相應融資計劃。

　　9月22日，民企再度創(chuàng )造“地王”，杭州綠城集團首次進(jìn)軍蘇州，便以61億元的天價(jià)拿下了蘇州金雞湖大道沿線(xiàn)兩個(gè)地塊。其中以36億的總價(jià)拍得6號地塊，樓面價(jià)28057元/平方米，預計該地樓盤(pán)價(jià)格將突破5萬(wàn)元/平方米，成為江蘇新“地王”。

　　地價(jià)和房?jì)r(jià)高企帶來(lái)巨大風(fēng)險，最終買(mǎi)單的是老百姓

　　南昌市土地交易中心主任錢(qián)友庚說(shuō)，今年2季度以來(lái)，南昌市的土地交易明顯活躍，現在每一宗地都有7至8家競爭。南昌市沒(méi)有有意抬高地價(jià)，但是開(kāi)發(fā)企業(yè)的行為確實(shí)缺乏自律，不斷涌現新“地王”對行業(yè)并不是什么好事。

　　2007年南昌市出現了一批“地王”，可是到2008年底，有的地價(jià)只剩下原來(lái)的二分之一。今年有2007年拍賣(mài)的三幅地塊被退回來(lái)，有的開(kāi)發(fā)商寧愿損失定金，因為承受不了高昂的土地成本。

　　錢(qián)友庚認為，今年許多城市的房?jì)r(jià)出現了“跳躍式上漲”，迅猛的漲勢是難以維持的，這也表明市場(chǎng)沒(méi)有進(jìn)入健康的循環(huán)�！暗赝酢鳖l出不是好現象，有的比周邊房?jì)r(jià)還要高，除了制造房?jì)r(jià)上漲外，過(guò)多的資金沉淀在房地產(chǎn)對宏觀(guān)經(jīng)濟的損害很大。

　　他認為，土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)都有潛規則。國有企業(yè)不怕地價(jià)高，因為資產(chǎn)在賬上，拿到地就可以再去融資再去搞項目，這里虧損那里能賺回來(lái)。上市公司需要相應的業(yè)績(jì)來(lái)維持股價(jià)，反過(guò)來(lái)又迫使開(kāi)發(fā)商以更高的價(jià)格去追逐更多的土地。房地產(chǎn)上市公司進(jìn)入一種“高地價(jià)→高股價(jià)→更高地價(jià)”惡性循環(huán)�！皣�企現在不差錢(qián)，上市公司可以圈股民的錢(qián)，但是地價(jià)和房?jì)r(jià)高企帶來(lái)的巨大系統風(fēng)險最終要金融機構和股民承擔，最終買(mǎi)單的是老百姓�！卞X(qián)友庚說(shuō)。

　　蕭條期間資產(chǎn)泡沫膨脹，對中國而言絕非福音

　　中國工商銀行資產(chǎn)管理部研究員張興勝說(shuō)，中國的房?jì)r(jià)收入比是發(fā)達國家的3至6倍，住房租售比(每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積的房?jì)r(jià)之間的比值)超過(guò)400倍，而國際上公認的正常范圍為200至300倍。

　　目前，上海市已有13家樓盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格突破10萬(wàn)元/平方米，周邊杭州、蘇州、南京等城市價(jià)格達到3萬(wàn)元/平方米以上的項目比比皆是，這些都反映出我國房地產(chǎn)泡沫嚴重程度。

　　江蘇銀監局局長(cháng)于學(xué)軍認為，比泡沫本身更嚴重的，是我國缺少抑制泡沫膨脹的有效機制和社會(huì )動(dòng)力。抑制房地產(chǎn)泡沫主要依靠政府對市場(chǎng)投機活動(dòng)的抑制，新加坡、英國、瑞典等國均有卓有成效的措施抑制房?jì)r(jià)。我國一些地方片面理解“增加居民財產(chǎn)性收入”的政策，鼓勵居民直接進(jìn)行住房投資，將房地產(chǎn)作為社會(huì )投機工具使用，推高房?jì)r(jià)遂成為地方政府增加非稅收入的基本途徑，因而抑制房地產(chǎn)泡沫就一直缺少出臺的社會(huì )動(dòng)力，導致1993年、2006至2007年、2009年出現周期性的房地產(chǎn)泡沫。

　　專(zhuān)家們表示，資產(chǎn)泡沫總會(huì )破裂的，世界各國概莫能外。從美國發(fā)生的互聯(lián)網(wǎng)泡沫和房地產(chǎn)泡沫情況看，泡沫持續的時(shí)間往往比人們預想的要長(cháng)，但泡沫破裂的速度遠遠快于人們的預期。

　　當前經(jīng)濟尚未企穩，全球經(jīng)濟還在蕭條期的情況下資產(chǎn)泡沫膨脹，對中國而言絕非福音。泡沫加速膨脹后一旦貨幣政策調整、社會(huì )預期改變，泡沫隨時(shí)可能破裂，將動(dòng)搖市場(chǎng)信心，居民財富損失和金融機構資產(chǎn)損失都會(huì )嚴重影響經(jīng)濟復蘇。

　　專(zhuān)家

　　京滬未來(lái)十余年房?jì)r(jià)已被透支災難性后果將比日本更可怕

　　學(xué)者羊慧明等業(yè)內人士表示，如果國內一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)繼續被哄抬炒高，將可能重蹈東京樓市“急漲長(cháng)跌”的覆轍。一些經(jīng)濟界人士認為，當前我國一線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)已經(jīng)很高，風(fēng)險已經(jīng)很大，前車(chē)之鑒不能不重視。

　　事實(shí)上，北京、上海的人均收入還不到東京的1/10，而房?jì)r(jià)已比肩東京，一套100平方米的普通公寓(清水房)房?jì)r(jià)達200萬(wàn)元人民幣以上，即以家庭戶(hù)均年收入6萬(wàn)元計算，房?jì)r(jià)收入比已超過(guò)30倍。

　　京滬人均收入要達到東京的水平，起碼還要15年。換言之，京滬房?jì)r(jià)已經(jīng)把未來(lái)十余年的空間都透支了。日本的地產(chǎn)泡沫是一個(gè)富裕社會(huì )的泡沫，都拖垮了日本經(jīng)濟，而中國還是一個(gè)整體不富裕的社會(huì )，出現超過(guò)日本的房地產(chǎn)泡沫，其災難性后果將比日本更可怕。

　　專(zhuān)家們認為，我國并不是沒(méi)有發(fā)生過(guò)房地產(chǎn)危機。海南、香港都曾因房地產(chǎn)泡沫破裂受?chē)乐赝侠�，深圳去年的房�(jì)r(jià)大跌引發(fā)部分樓盤(pán)業(yè)主集體“斷供”，風(fēng)險陡然出現；杭州房?jì)r(jià)下跌幅度曾達到幾千元，市場(chǎng)低迷持續時(shí)間超過(guò)其他城市。

　　從一個(gè)國家來(lái)看，房地產(chǎn)沉淀的社會(huì )資金越多，對其他領(lǐng)域的發(fā)展越不利，沒(méi)有一個(gè)國家因房地產(chǎn)發(fā)達而成為世界強國。從一個(gè)企業(yè)來(lái)看，沉迷在房地產(chǎn)就會(huì )喪失斗志，荒廢主業(yè)。

　　日本泡沫經(jīng)濟時(shí)代購買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)越多的大企業(yè)，受到的拖累就越大。當前，內地樓市正在克隆香港的模式：一旦把“地王”炒高到世界之最的天價(jià)，拿得起地的開(kāi)發(fā)商就越少，最后形成寡頭壟斷，他們就可以隨意拔高房?jì)r(jià)，牟取驚人的暴利。

　　靠非理性瘋狂拉高房地產(chǎn)等資產(chǎn)價(jià)格拉動(dòng)的經(jīng)濟增長(cháng)是不可持續的，并可能使整體經(jīng)濟和社會(huì )受害，最終榨干社會(huì )財富。內地不可能仿效香港的房市，仿效香港地產(chǎn)模式將禍害中國社會(huì )。(鄧華寧、葉鋒、李美娟)