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　　●“政府可以說(shuō)是房地產(chǎn)最大的贏(yíng)家”

　　●開(kāi)發(fā)商“賺取的利潤是普通人難以想象的”

　　●“銀行是吃了買(mǎi)房人再吃賣(mài)房人”

　　●推高房?jì)r(jià)——“媒體非常有用”

　　在記者的要求下，南昌紅谷置業(yè)投資有限公司總經(jīng)理汪斌為記者提供了一份其開(kāi)發(fā)的樓產(chǎn)項目“地中海陽(yáng)光”的成本清單。從這份清單可以粗略地發(fā)現，房?jì)r(jià)的構成中，存在多個(gè)利益體，其中，開(kāi)發(fā)商、地方政府、銀行、媒體算得上是前四大，他們形成一條“泡沫”制造鏈，從拍賣(mài)土地價(jià)高者得、虛假宣傳誤導消費、囤積居奇哄抬房?jì)r(jià)、高息放貸加重成本等方面，將房?jì)r(jià)不斷推高，以攫取更大價(jià)值。

　　住宅樓盤(pán)“地中海陽(yáng)光”位于南昌市紅谷灘新區，目前其市場(chǎng)銷(xiāo)售的均價(jià)是每平方米約4720元。這份清單顯示，“地中海陽(yáng)光”每平方米建筑面積商品住宅成本是3946.61元�！�

　　在3946.61元/平方米的成本價(jià)中，土地使用權取得費用(樓面地價(jià))701.61元/平方米，前期工程費是95.37元/平方米；房屋開(kāi)發(fā)費每平方米1828.23元；管理費94.82元/平方米；財務(wù)費170.48元/平方米；銷(xiāo)售費用(90%為媒體費用)160元/平方米；其他費用201.1元/平方米；稅費695元/平方米�！�

　　汪斌認為，這份“成本清單”說(shuō)明，政府在從房?jì)r(jià)收益中“賺了一大把”。汪斌為記者“清算”了政府從中的收益：一是土地權使用權取得費用(樓面地價(jià))701.61元/平方米；二是前期工程費中的“可行性研究費”2元/平方米；三是房屋開(kāi)發(fā)費的8.33%即152元；四是管理費中涉及政府的達50%即47.41元；五是稅費695元/平方米。幾項合計約1600元/平方米，超過(guò)了房?jì)r(jià)的1/3。此外，政府還要從購房人手中收取稅費和房屋維修基金等費用�！罢�府可以說(shuō)是房地產(chǎn)最大的贏(yíng)家�！蓖舯笳f(shuō)。

　　從這份成本清單也可以看出，開(kāi)發(fā)商是利潤的第二大主體�！凹幢闶侵胁康貐^的城市，一個(gè)項目賺1000萬(wàn)元的純利潤也很常見(jiàn)”，南昌市一名開(kāi)發(fā)商坦言，“現在的開(kāi)發(fā)商是歷史上最厲害的一個(gè)商人群體。我們賺取的利潤是普通人難以想象的，當然有時(shí)候用來(lái)打點(diǎn)的錢(qián)也是老百姓想不到的�！�

　　房?jì)r(jià)“成本清單”顯示出銀行在房地產(chǎn)市場(chǎng)投資中獲得了頗豐的效益，其每平方米收益在170元。汪斌給記者算了一筆賬，如果是購買(mǎi)一套100萬(wàn)元的房子，從銀行獲得商業(yè)貸款60萬(wàn)元，30年還清，按照現在實(shí)行的7折優(yōu)惠利息，償還給銀行的利息也要10幾萬(wàn)元。

　　江蘇省長(cháng)發(fā)都市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司董事長(cháng)周力明說(shuō)，銀行是吃了買(mǎi)房人再吃賣(mài)房人。近10年來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款始終是銀行利潤最大的一塊，主要是貸款利息遠遠高于其他行業(yè)貸款，一般也要達到百分之十幾。

　　記者采訪(fǎng)發(fā)現，房?jì)r(jià)“成本清單”中媒體花費占據一席之地，在房?jì)r(jià)背后的利益鏈中，媒體作用巨大。汪斌坦言，就“地中海陽(yáng)光”這個(gè)樓盤(pán)，目前每平方米160元的推廣費用中，有90%給了媒體。行業(yè)內，基本上是成本價(jià)的3%至5%要投放至媒體。