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　　提升北京戰略

　　被后起之秀步步緊逼的萬(wàn)科，自然不甘將市場(chǎng)拱手相讓?zhuān)�在這一背景下，毛大慶從凱德置地辭職走馬上任萬(wàn)科公司副總裁并兼任北京萬(wàn)科總經(jīng)理一事，被業(yè)內視為萬(wàn)科重振北京市場(chǎng)的重要舉措。隨后，萬(wàn)科又從遠洋地產(chǎn)把房產(chǎn)銷(xiāo)售領(lǐng)域表現強勁的肖勁挖了過(guò)來(lái)，這更驗證了市場(chǎng)此前的猜測。

　　環(huán)渤海區域，是萬(wàn)科三大重點(diǎn)區域之一，北京，本是同上海、深圳一樣成為萬(wàn)科發(fā)展戰略的重點(diǎn)城市，但事實(shí)上，萬(wàn)科在北京的發(fā)展卻不盡如人意。

　　從1987年成立北京萬(wàn)科以來(lái)，萬(wàn)科在北京僅開(kāi)發(fā)了13個(gè)項目，總開(kāi)發(fā)面積剛滿(mǎn)300萬(wàn)平方米，而晚成立的萬(wàn)科上海公司卻開(kāi)發(fā)了18個(gè)項目，總開(kāi)發(fā)面積近400萬(wàn)平方米。更關(guān)鍵的是，截至今年8月底，萬(wàn)科在上海的土地儲備高達280萬(wàn)平方米，而北京的土地儲備近乎為零。萬(wàn)科集團的年報顯示，除了2004年，過(guò)去10年，北京市場(chǎng)對萬(wàn)科整體銷(xiāo)售收入的貢獻率均不到10%。2009年上半年，萬(wàn)科在北京市場(chǎng)實(shí)現銷(xiāo)售收入8.37億元，僅占萬(wàn)科整體銷(xiāo)售收入的3.88%，利潤貢獻率只有3.35%。

　　一位業(yè)內人士指出，以萬(wàn)科在地產(chǎn)江湖中的地位，萬(wàn)科在北京市場(chǎng)的表現與之實(shí)在不相符，非但沒(méi)有表現出龍頭老大的氣勢，甚至有淪為二流開(kāi)發(fā)商之憂(yōu)。

　　8月，毛大慶走馬上任，并放言要在5年內讓萬(wàn)科進(jìn)入北京市場(chǎng)前三。

　　9月，萬(wàn)科聯(lián)合中糧地產(chǎn)，斥資51.3億，先后拿下房山長(cháng)陽(yáng)鎮起步區1號地和5號地，這使得萬(wàn)科在北京的土地儲備增加了85萬(wàn)平方米。雖然傳聞毛大慶為爭取董事局批準很費了一番力氣，但毋庸置疑的是，北京萬(wàn)科總算有地開(kāi)發(fā)了。

　　布局二線(xiàn)城市

　　深入挖掘一線(xiàn)城市的同時(shí)，從拿地城市看，萬(wàn)科2009年的發(fā)展重點(diǎn)其實(shí)是放在了二三線(xiàn)城市上。

　　今年以來(lái)萬(wàn)科通過(guò)競拍獲得的31塊地中，僅有6塊屬于京滬穗深四大一線(xiàn)城市，總建筑面積不足110萬(wàn)平方米，在全部新增土地儲備中，比例不足1/6。

　　萬(wàn)科對二三線(xiàn)城市的重視力度加深不僅表現在公開(kāi)土地競標市場(chǎng)，還體現在與地方政府和國資平臺合作的重視程度上。

　　5月份，萬(wàn)科與長(cháng)春市政府簽署戰略合作協(xié)議，萬(wàn)科表示，將在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、城市綜合體等重點(diǎn)領(lǐng)域擴大投資，預計在長(cháng)春開(kāi)發(fā)投資總額30億元。王石更放言年內要在長(cháng)春拿下三個(gè)項目。

　　10月份，萬(wàn)科與南京市最大的國資平臺——南京交通集團簽署戰略合作協(xié)議，兩家集團旗下的交通投資置業(yè)公司和萬(wàn)科南京公司將共同成立項目公司，聯(lián)手開(kāi)展土地運作和房地產(chǎn)項目的合作。

　　據業(yè)內人士分析，這是萬(wàn)科曲線(xiàn)拿地策略的表現，與地方政府合作，有利于直接從土地市場(chǎng)拿地，與地方國企合作，有利于與之分享土地開(kāi)發(fā)獲利。萬(wàn)科集團總裁郁亮曾公開(kāi)表示，“萬(wàn)科希望在今年買(mǎi)一些以前不容易買(mǎi)到的地，買(mǎi)一些有戰略?xún)r(jià)值的土地”。

　　在此背景下看10月16日萬(wàn)科取得長(cháng)春地王，就別有深意。萬(wàn)科總裁郁亮的話(huà)直接表明了萬(wàn)科的轉變更近于無(wú)奈：“哪有機會(huì )就去哪里，一線(xiàn)城市的地誰(shuí)都想要，但價(jià)格貴啊，同樣的地價(jià)在二線(xiàn)城市可以拿到更好的地，為什么要擠在一線(xiàn)城市去搶呢？”據其透露，萬(wàn)科還將準備進(jìn)入昆明、烏魯木齊、貴陽(yáng)。

　　或將啟動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)

　　相比轉戰二線(xiàn)城市，一向以住宅為主業(yè)的萬(wàn)科或將啟動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)的勢頭更令業(yè)內關(guān)注。

　　毛大慶上任伊始，就流露出將啟動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)的意思，連續拿下長(cháng)陽(yáng)兩塊地后，又在一論壇上明確表示萬(wàn)科并不是絕對不碰商業(yè)地產(chǎn)，如果需要用商業(yè)地產(chǎn)提升住宅，那么萬(wàn)科也會(huì )進(jìn)入商業(yè)。此話(huà)引起業(yè)內極大關(guān)注，雖然毛大慶此話(huà)更多的是針對北京萬(wàn)科長(cháng)陽(yáng)項目，但毛大慶還是萬(wàn)科副總裁，難免讓業(yè)內不去猜測萬(wàn)科的策略轉向。

　　其實(shí)，毛大慶走馬萬(wàn)科時(shí)，業(yè)內已就萬(wàn)科的意圖做了多方猜測，其中一種猜測就是萬(wàn)科看中毛大慶的不僅僅是其在拿地方面的魄力，更有其在商業(yè)地產(chǎn)巨頭凱德置地15年的經(jīng)驗。

　　畢竟，雖然萬(wàn)科在市場(chǎng)份額方面還穩居市場(chǎng)老大的位置，短期內很難有其他企業(yè)所能撼動(dòng)，但是在凈利潤率、股東回報等證明企業(yè)盈利能力的方面，表現卻很不盡如人意。

　　此前萬(wàn)科112億公開(kāi)募資計劃雖然以超過(guò)99%的高票數獲得股東大會(huì )通過(guò)，但是，市場(chǎng)層面的反應卻耐人尋味，有為萬(wàn)科及時(shí)轉向叫好的，但質(zhì)疑萬(wàn)科此舉的聲音也不少，一方面固然有上次增發(fā)被套牢的投資者至今尚未解套的教訓，另一方面卻表現出市場(chǎng)對萬(wàn)科盈利能力的質(zhì)疑。

　　在這樣的大背景下，萬(wàn)科在業(yè)務(wù)結構上的任何調整，都顯得既有急迫性也有必然性。

　　本報記者 魯歡