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　　上海樓市透支未來(lái)溢價(jià)空間 存在風(fēng)險

　　正如上文所述，迪士尼落滬消息一公布，周邊地價(jià)便出現了天價(jià)競拍，連開(kāi)發(fā)商都直言高得離譜，但參與競拍的企業(yè)不乏名企，有分析認為，迪士尼項目將從三方面利好上海樓市(促進(jìn)周邊配套發(fā)展，帶動(dòng)GDP增加人均收入，住宅需求增加)，但事實(shí)未必如此，依靠房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)消化高昂地價(jià)顯得有些力不從心。

　　業(yè)內人士分析，迪斯尼周邊地價(jià)可能會(huì )有一點(diǎn)影響，但影響不會(huì )太大。目前受此利好消息影響，當地房?jì)r(jià)已在高位，或已透支未來(lái)溢價(jià)空間。同時(shí)，這一概念僅對川沙地區的住宅產(chǎn)生影響，并不會(huì )由此而推高整個(gè)上海市的房?jì)r(jià)。以東京為例，90年代日本經(jīng)濟泡沫和地產(chǎn)泡沫同時(shí)破裂，雖然東京迪斯尼依然成功，但是并不能阻擋日本房地產(chǎn)市場(chǎng)的下滑。

　　有分析認為，“面粉貴過(guò)面包”的場(chǎng)景又再度出現，必然導致周邊房?jì)r(jià)的過(guò)快上漲。但不會(huì )改變整個(gè)上海房?jì)r(jià)，迪士尼效應確實(shí)帶動(dòng)了周邊樓價(jià)飚漲，但同時(shí)也有業(yè)內人士表示擔憂(yōu)，迪斯尼概念的號召力，也恰恰反映出了迪斯尼概念的盲目性和泡沫。因為從居住的角度來(lái)看，居家所需要的交通、醫療、學(xué)校、生活性商業(yè)都不會(huì )因為迪斯尼而有明顯的改觀(guān)。此次該地塊的地價(jià)僅以迪斯尼的概念而出現如此漲幅，盲目和泡沫的成份已十分明顯。隨著(zhù)項目進(jìn)入運營(yíng)，試問(wèn)有誰(shuí)愿意住在如此繁華嘈雜地段，即使住房?jì)r(jià)恐怕也會(huì )很高，普通百姓也買(mǎi)不起，富豪也不會(huì )選址在此吧�！　�

　　永安信國際投資董事局主席喬志杰在接受采訪(fǎng)時(shí)表示，迪士尼對房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，沒(méi)有根本性的帶動(dòng)，尤其是對商品房。迪士尼周邊的商品房，應該降價(jià)而不是漲價(jià)。

　　綜上所述，迪士尼效應所帶來(lái)的經(jīng)濟效應似乎并不是想象中那么樂(lè )觀(guān)，中間還存在很大風(fēng)險，潘石屹認為“迪士尼概念”對周邊商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值提升究竟有多大很不確定，或許遠不如一個(gè)交通樞紐中心的建立對周邊物業(yè)價(jià)值的提升。而法國、日本等國的迪士尼項目也都是建立在遠離市中心的地方，建成多年后也沒(méi)在其周邊掀起房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱。香港在迪士尼洛城之前房?jì)r(jià)也出現了大漲，但項目落成之后泡沫消失，房地產(chǎn)并沒(méi)有出現火爆時(shí)增長(cháng)。上海迪士尼能夠打破常規，異軍突起。

　　受益于迪士尼效應所產(chǎn)生的樓市狂歡，地王產(chǎn)生，房?jì)r(jià)飆漲，將從何消化擺在了我們面前。近日不少媒體報道，近三分之一的開(kāi)發(fā)商炒地皮做“倒爺”賺取大額利潤，而又有業(yè)內人士分析，這次上海地塊拍賣(mài)，鑒于中美合作還需要進(jìn)一步磋商，而實(shí)際進(jìn)入開(kāi)工還尚需時(shí)日，川沙地塊必定會(huì )曬曬太陽(yáng)，但愿這次上海土地市場(chǎng)不會(huì )玩“炒地皮”的游戲。而當土地也成為開(kāi)發(fā)商投資的工具、高昂成本無(wú)處消化的時(shí)候，會(huì )不會(huì )轉嫁到股市呢。