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　　信貸面臨收縮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資仍受鼓勵

　　近期，國家統計局公布的房地產(chǎn)市場(chǎng)前三季度運行情況報告顯示，前三季度，全國完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資25050億元，同比增長(cháng)了17.7%。全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積27.75億平方米，同比增長(cháng)15.4%，增幅比1~8月提高1.9個(gè)百分點(diǎn)。

　　需要特別說(shuō)明的是，這兩項數據在今年的前幾個(gè)月還非常不樂(lè )觀(guān)，受全球金融危機和房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣的影響，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)投資的意愿特別低落，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資一度陷入負增長(cháng)的境地。

　　直到今年6月份之后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資才重新步入增長(cháng)通道，盡管在7月曾出現波動(dòng)。這其中，除了房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速復蘇的原因之外，調低固定資產(chǎn)投資項目資本金比例和放寬房地產(chǎn)企業(yè)融資限制也是兩個(gè)非常重要的原因。

　　今年5月27日，為應對危機、促進(jìn)投資拉動(dòng)增長(cháng)，國務(wù)院調整了固定資產(chǎn)投資項目資本金比例。其中，值得房地產(chǎn)界關(guān)注的是，房地產(chǎn)項目投資資本金比例由原來(lái)的35%調整到保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的最低資本金比例為30%。

　　當時(shí)，國信證券分析報告稱(chēng)，這一調整直接加大了房地產(chǎn)企業(yè)自有資金的杠桿效應，降低了房地產(chǎn)企業(yè)從銀行融資的門(mén)檻，將刺激房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的增長(cháng)。

　　在降低投資門(mén)檻的同時(shí)，寬松的信貸也讓開(kāi)發(fā)商資金鏈的緊張壓力消弭于無(wú)形。據統計，今年前9個(gè)月，房地開(kāi)發(fā)商資金增長(cháng)超過(guò)了30%。而資金增加主要原因就是受銀行信貸的支持，今年開(kāi)發(fā)貸款的數量增加了47%。

　　而據央行此前公布的數據，僅今年1~7月，銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款就新增1.1萬(wàn)億元，占同期全部新增貸款的13.2%。其中開(kāi)發(fā)貸款新增4281億元，個(gè)人購房貸款新增6409億元。

　　此外，據不完全統計，截至目前，幾家大型商業(yè)銀行向萬(wàn)科、綠地、綠城、SOHO中國、金地、世茂、龍湖等品牌房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放的銀行授信總額已接近3000億元。

　　同時(shí)，除了信貸支持以外，今年以來(lái)，隨著(zhù)IPO重啟、公司債放行，房企其他融資渠道也被放寬。中國指數研究院發(fā)布的報告顯示，截至8月初，共有近40家上市房企通過(guò)資本市場(chǎng)獲得的融資金額超過(guò)千億元。

　　然而，就在房企大肆拿地、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資步步增長(cháng)之時(shí)，由于資產(chǎn)價(jià)格泡沫化的趨勢，宏觀(guān)政策開(kāi)始出現微調。有業(yè)界人士擔心，涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資以及開(kāi)發(fā)商資金的寬松政策或許會(huì )終結。

　　中國房地產(chǎn)研究會(huì )副會(huì )長(cháng)顧云昌預測，在促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的問(wèn)題上，政策的傾向依然是鼓勵與支持。例如，下調資本金比例的政策，應該屬于較為長(cháng)期的產(chǎn)業(yè)政策，短期內出現調整的可能性不大。

　　但在信貸政策方面，目前看來(lái)，微調已經(jīng)不可避免。銀行方面人士透露，房地產(chǎn)市場(chǎng)已集聚了風(fēng)險，近期在信貸審核的尺度把握上將會(huì )適度從緊。

　　經(jīng)濟學(xué)家、北京科技大學(xué)教授趙曉分析，未來(lái)信貸規模的收縮已成定局，明年的貸款肯定不會(huì )像今年這么瘋狂。

　　有商業(yè)銀行已經(jīng)明確表示，由于房地產(chǎn)形勢撲朔迷離，銀行在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸上會(huì )有所控制，對房企的資質(zhì)要求將比較嚴格。

　　由于今年樓市銷(xiāo)量的猛增和自有資金比例的下調，房地產(chǎn)企業(yè)的拿地潮、開(kāi)發(fā)熱再次來(lái)臨。但是，對于大多數房企而言，銀行信貸是資金的主要來(lái)源。而隨著(zhù)信貸規模的收緊，專(zhuān)家建議，開(kāi)發(fā)商需要在企業(yè)資金運轉上保持高度警惕性，合理安排好開(kāi)發(fā)的規模和進(jìn)度，不要盲目地搶“地王”。

　　除此之外，專(zhuān)家還建議，房企仍需拓寬融資渠道，力爭融資方式的多樣性，比如開(kāi)拓信托融資等，以應對未來(lái)房地產(chǎn)貸款可能收緊的局面。