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何去何從政策風(fēng)向大猜想
目前,對于房貸利率優(yōu)惠、二手房交易稅減免等優(yōu)惠政策是否有必要延續,若政策按時(shí)取消,新出臺的房貸政策又該如何取向,成為業(yè)界高度關(guān)注的問(wèn)題。
把脈2010年的房地產(chǎn)政策走向,有專(zhuān)家認為政策不會(huì )有大調整,可能會(huì )采取局部微調;也有部分人士表示,隨著(zhù)2009年樓市出人意料的爆熱,房貸優(yōu)惠政策極有可能按時(shí)取消。
中央財經(jīng)大學(xué)中國銀行業(yè)研究中心主任郭田勇認為,從國家宏觀(guān)政策面看,明年房產(chǎn)政策不會(huì )有大調整,會(huì )延續今年的政策。
但他同時(shí)表示,2009年房地產(chǎn)政策發(fā)展空間較大,從未來(lái)來(lái)看,國家有關(guān)部門(mén)應該對土地使用政策包括稅收政策進(jìn)行深度調整,尤其是二套房政策和稅收政策應該超前進(jìn)行研究,制定切實(shí)可行的政策。對待一線(xiàn)城市的投機購房者行為一定要限制,同時(shí)要保護和鼓勵自助購房者,只有區別對待,才能防止泡沫形成和擴大。
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)朱中一也認為,明年只要中國的出口沒(méi)有根本扭轉態(tài)勢,房地產(chǎn)政策就不會(huì )有太大調整,但不排除微調的可能性。只有政策相對穩定,供應相應增加,才能使房?jì)r(jià)相應穩定一點(diǎn),政策的大變動(dòng)和市場(chǎng)的大起大落,對國家、對企業(yè)、對老百姓都沒(méi)有好處。
住房和城鄉建設部政策研究中心副主任秦虹稱(chēng),正是因為房地產(chǎn)行業(yè)對經(jīng)濟影響非常大,所以在2008年經(jīng)濟最低迷時(shí)候,對房地產(chǎn)的政策才以刺激投資、減免稅費等保增長(cháng)政策為主。但由于上半年樓市回暖過(guò)于迅猛,因此樓市政策風(fēng)向開(kāi)始變化,下一步政策將轉向保穩定為主。
秦虹說(shuō),目前樓市保穩定政策的著(zhù)力點(diǎn)將會(huì )體現在三個(gè)結合上:一是保增長(cháng)與保穩定的結合;二是短期政策與長(cháng)期政策的結合;三是政策的穩定與政策的完善相結合。樓市在此基礎上,將會(huì )出現一段較長(cháng)時(shí)期的平穩上行的發(fā)展態(tài)勢。
針對房地產(chǎn)業(yè)的政策方向調整,專(zhuān)家分析指出,當前,中國房地產(chǎn)市場(chǎng)消費不足和過(guò)度消費問(wèn)題并存。一方面,中國住房保障制度不完善,房?jì)r(jià)太高,中低收入者買(mǎi)不起房,住房需求得不到滿(mǎn)足;另一方面,中國城鎮人均住房面積已經(jīng)不小,尤其是高收入階層占有的住房資源過(guò)多,存在消費過(guò)度問(wèn)題。
由于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈與上下游幾十個(gè)行業(yè)相關(guān)聯(lián),牽一發(fā)而動(dòng)全身,對房地產(chǎn)業(yè)過(guò)度調控將對經(jīng)濟形勢的復蘇產(chǎn)生不利影響。因此,專(zhuān)家建議,應主要調控供應和需求兩個(gè)層面。加強市場(chǎng)監管,打擊開(kāi)發(fā)商囤房囤地行為,促進(jìn)加快實(shí)現有效市場(chǎng)供應;通過(guò)收緊房屋再次流通領(lǐng)域的稅費優(yōu)惠等,抑制樓市投資、投機需求;進(jìn)一步加大對保障性住房的市場(chǎng)供應。
而作為房地產(chǎn)商的代表,SOHO中國董事長(cháng)潘石屹則對媒體表示,很難估計這些救市政策會(huì )不會(huì )延續到2010年,如果這些政策不能延續,對房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)將會(huì )產(chǎn)生一定的影響,但主要集中在住宅市場(chǎng)。
投資不足或成順延理由
據了解,由于二三線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于剛剛恢復企穩期,而且包括北京等一線(xiàn)城市在內,今年1至9月份都表現為,房地產(chǎn)銷(xiāo)售增長(cháng)很快,投資卻沒(méi)有跟上。因此,有分析認為,有省份提出順延優(yōu)惠政策,可能與前三季度各地房地產(chǎn)投資情況不理想有關(guān)。
10月中旬,吉林省住房和城鄉建設廳廳長(cháng)柳青向省政府匯報指出,“雖然全省房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩發(fā)展,但還存在著(zhù)開(kāi)發(fā)商投資意愿不強、投資信心不足等問(wèn)題。房地產(chǎn)市場(chǎng)在優(yōu)化投資軟環(huán)境方面、稅收和金融信貸政策支持等方面,還需要政府給予更好的支持!辈⒔ㄗh,為保持政策的連續性,促進(jìn)全省房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展,“將去年底出臺的《關(guān)于改善群眾住房條件和促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展指導意見(jiàn)的通知》有效期延至2010年年底!
實(shí)際上,提出順延地方房地產(chǎn)優(yōu)惠政策的,不止吉林一地,安徽、內蒙古等固定資產(chǎn)投資仍有壓力的省份,也紛紛通過(guò)各種形式給省級政府提出建議,希望順延政策。對此,業(yè)內人士指出,從房地產(chǎn)調控的定調上來(lái)說(shuō),地方政府自行采取順延地方性房地產(chǎn)優(yōu)惠政策的做法是允許的。預計2010年,地方政府出臺的房地產(chǎn)優(yōu)惠政策力度可能要比國家層面的大。
住房和城鄉建設部政策研究中心副主任王玨林日前預測,2010年各省房地產(chǎn)調控可能出現兩種聲音:北京等房?jì)r(jià)比較高的城市,可能會(huì )對穩定房地產(chǎn)的政策進(jìn)行微調,鼓勵提高房地產(chǎn)投資和自住型消費;湖南等二三線(xiàn)城市由于房地產(chǎn)市場(chǎng)復蘇周期慢于一線(xiàn)城市,可能會(huì )順延2008年底的優(yōu)惠政策,或采取更為激進(jìn)的扶持性措施。
不過(guò),即使有各種需求,王玨林也認為有的地方政府已經(jīng)面臨比較大的土地壓力和房?jì)r(jià)壓力,未必所有的地方政府都希望在2010年繼續堅持原來(lái)的房地產(chǎn)優(yōu)惠政策。
另外,有觀(guān)點(diǎn)指出,順延房地產(chǎn)優(yōu)惠政策,地方政府也需要付出稅收損失等代價(jià)。尤其對于基層的縣市政府來(lái)說(shuō),其損失的土地出讓金和房地產(chǎn)稅收等規模并不小。2010年,如果國家層面不出臺取消優(yōu)惠政策的措施,地方政府也會(huì )出現分化?赡軙(huì )出現兩種情況:有的地方政府取消了房地產(chǎn)優(yōu)惠政策,有的地方政府順延了房地產(chǎn)優(yōu)惠政策。不過(guò),在招商引資的壓力下,取消房地產(chǎn)優(yōu)惠政策的地方政府舉措會(huì )更謹慎。
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