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　　牟宗勇：

　　香港我交上表之后，白紙黑字寫(xiě)我幾年可以拿到房？

　　李文杰：

　　它是排隊，比如說(shuō)他是這樣的，你排到了一千號，它每年推出三千套房，一定能拿到。

　　牟宗勇：

　　它每年推出的房子的總數有一個(gè)普遍的標準嗎？

　　李文杰：

　　它是根據申請人數的比例來(lái)決定的。申請的少，它可能推得少一點(diǎn)，申請得多，它就多一些。按照排隊的方法，讓大家知道，我可預見(jiàn)的幾年之后我可以有房。

　　劉維新：

　　我覺(jué)得不是合同問(wèn)題，不從機制上建立來(lái)，你簽這個(gè)合同誰(shuí)也不敢簽。他做四年市長(cháng)，我給你簽合同，那最后不等于一句空話(huà)嗎？

　　于雪：

　　我覺(jué)得我們需要的是政府切切實(shí)實(shí)能夠給我們制定一些，就像剛才肖老師說(shuō)的，能夠制定一些讓我們相信的，讓我們信任的，切切實(shí)實(shí)可行的措施，讓我們真正能夠買(mǎi)得起房，而不是每天都是，你說(shuō)明天你會(huì )住到房，但是明天在哪里？

　　李文杰：

　　我覺(jué)得是人人都住得起房，并人人都買(mǎi)得起房。

　　牟宗勇：

　　應該有多少人買(mǎi)得起房是比較合理的？

　　李文杰：

　　我們國家住房自有率相當高的，有統計數字說(shuō)，大概在80%，也就是100套住房里面，有80套房子全屬居住人的，在一般的西方發(fā)達國家的平均住房自有率可能是在50%到60%左右。

　　于雪：

　　但是很簡(jiǎn)單的一個(gè)道理，我租房是我每年給出的錢(qián)跟月供其實(shí)是一樣的，但是這個(gè)房子始終到最后都不是我的，我覺(jué)得這個(gè)賬好像小孩都會(huì )算哪頭合適。

　　劉維新：

　　現在關(guān)鍵是我們國家當前這個(gè)租賃市場(chǎng)很不正規。

　　肖勇：

　　我感覺(jué)，可能年輕人要靠市場(chǎng)化，市場(chǎng)化政府肯定要有一定的措施，比如我們認為現在的供應量應該增加，就是土地供應量應該增大，應該提倡郊區化，應該提倡中小戶(hù)型。中國內地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，應該走香港模式，高密度，提高容積率。這樣可以通過(guò)戶(hù)型的增加，緊湊型戶(hù)型的增加，大大增加供應量。另外，還得鼓勵年輕人梯度置業(yè)，就是從買(mǎi)小戶(hù)型開(kāi)始，就是香港模式。

　　牟宗勇：

　　我現在想請各位對這個(gè)環(huán)節討論做一個(gè)小結，大家的觀(guān)點(diǎn)是什么，通過(guò)討論之后有沒(méi)有調整？

　　本節小結：

　　劉維新：

　　我覺(jué)得任何地方不能讓青年失去信心，對這個(gè)地區失去信心很重要，沒(méi)有信心這個(gè)地區就完了，大家都會(huì )脫離。這點(diǎn)我認為王市長(cháng)這個(gè)說(shuō)法是有道理的，但是不能放空炮。

　　李文杰：

　　我認為如果說(shuō)保障性住房的比例過(guò)高，這是社會(huì )的一個(gè)倒退。因為我們國家在2000年前房改已經(jīng)注定了說(shuō)我們過(guò)去的分房機制實(shí)際上是存在一定的問(wèn)題。我認為是要兼顧民生，但是不可以說(shuō)兼顧的比例過(guò)高，如果比例過(guò)高，我認為會(huì )對整個(gè)市場(chǎng)，包括開(kāi)發(fā)企業(yè)，包括一部分中高收入的人，他們是會(huì )失去積極性。

　　肖勇：

　　我總體上也贊成這樣的觀(guān)點(diǎn)，就是最終還是要靠市場(chǎng)化解決。另外，市長(cháng)要有一些具體的措施。

　　于雪：

　　其實(shí)我覺(jué)得對于學(xué)生來(lái)說(shuō)，到底是要買(mǎi)商品房還是經(jīng)濟適用房，其實(shí)并不重要，我們關(guān)心的是我們只要有套房就行了。也就是說(shuō)其實(shí)我們要求不高，所以你別讓我們等得太久，等到花兒都謝了。

　　牟宗勇：

　　觀(guān)眾朋友對這個(gè)問(wèn)題有什么見(jiàn)解，可以登陸我們在新浪視頻的官方網(wǎng)頁(yè)，來(lái)發(fā)表您的見(jiàn)解來(lái)留言，我們休息一下馬上回來(lái)。

　　牟宗勇：

　　各位好，這里是《瞭望評辨天下》，我們今天討論的題目是“十年買(mǎi)房，你相信嗎？”說(shuō)到這個(gè)問(wèn)題，我們也不妨也來(lái)聽(tīng)聽(tīng)重慶相關(guān)方面的意見(jiàn)。

　　張遠(電話(huà)采訪(fǎng)：重慶市規劃局總規劃師)：

　　實(shí)際上現在重慶的住房條件和過(guò)去相比得到了非常明顯的一個(gè)改善，我們現在人均住房面積去年大概二十七八個(gè)平方米了，我們的目標是達到三十，我們每年的建房總量我們應該是比較高的，去年大概有四千二，前年是四千九百萬(wàn)平米，其中有三分之二都是居住。然后這樣的標準，量大這是一個(gè)方面，再一個(gè)是我們在住房層面上，我們和有些城市相比，他們的經(jīng)濟使用房比例是比較低的，而我們的經(jīng)濟適用房比例還是比較合適。在土地供應層面上，我們是能夠確保我們的城市人口在2020年以前的增長(cháng)的，沒(méi)有任何問(wèn)題。

　　牟宗勇：

　　我們謝謝張總師。各位的高見(jiàn)，怎么評價(jià)重慶方面的意見(jiàn)？就是現在關(guān)心的是掌控樓市的，影響房?jì)r(jià)走勢的到底是誰(shuí)？是供求關(guān)系、消費者還是暴利的開(kāi)發(fā)商，還是供地的政府？我請各位逐一做答。

　　劉維新：

　　炒股就是賭，房地產(chǎn)市場(chǎng)也成了一個(gè)“賭市”，這是很危險的。所以說(shuō)，我認為現在就是說(shuō)明你政府對房地產(chǎn)市場(chǎng)調節控制力度不到位，就是說(shuō)，你該征的稅沒(méi)征，該控制的地方?jīng)]控制。

　　李文杰：

　　土地供應從我們十年的房地產(chǎn)市場(chǎng)化來(lái)看是影響房?jì)r(jià)的一個(gè)主要因素，特別是在2002年的土地招拍掛制度之后，實(shí)際上土地一直呈現一個(gè)供不應求。

　　肖勇：

　　我的理解就是供求完成是主導，但政策起的作用是最大�，F在馬上把首付提到五成，或者是利率提高，提高到三成、四成一線(xiàn)，房子跌掉百分之二三四，隨便跌，個(gè)別房子跌到五成也有可能。

　　于雪：

　　專(zhuān)家所說(shuō)的這種住房的剛性需求，仍然是會(huì )隨著(zhù)我們一代一代年輕人逐步走入社會(huì )，是一個(gè)不可避免，必須要逐步增加的一個(gè)需求。所以我覺(jué)得現在的房產(chǎn)市場(chǎng)有點(diǎn)像，人家都說(shuō)市場(chǎng)是誰(shuí)腰粗誰(shuí)說(shuō)了算，我覺(jué)得現在可能會(huì )是我們購房者勒緊褲帶，省吃?xún)�用，把自己的腰勒得越來(lái)越細了，卻是把開(kāi)發(fā)商的腰喂得越來(lái)越粗了，它形成了一個(gè)惡性循環(huán)。

　　牟宗勇：

　　李總怎么看這個(gè)問(wèn)題，大家覺(jué)得開(kāi)發(fā)商現在社會(huì )觀(guān)感還是不好。

　　李文杰：

　　實(shí)際上對房?jì)r(jià)的走勢，我個(gè)人認為，其實(shí)并不是說(shuō)越便宜越好，如果說(shuō)重慶房?jì)r(jià)過(guò)于便宜，實(shí)際上沒(méi)有人去重慶投資，如果沒(méi)有去重慶投資，重慶的就業(yè)率就會(huì )減少，所以這個(gè)也是一個(gè)和GDP和就業(yè)和人口發(fā)展以及投資增長(cháng)有很多密切關(guān)系的。

　　牟宗勇：

　　可是我們看到重慶的房屋供給量并不小。

　　李文杰：

　　很大。這個(gè)原因是什么呢？因為在五年前左右，重慶實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)，還有包括最近兩年前，重慶所謂的西部的城鄉統籌規定的吸引了大量的投資，開(kāi)發(fā)商認為有利可圖。但是經(jīng)過(guò)了這五年左右的時(shí)間發(fā)展，絕大多數開(kāi)發(fā)商我認為，賺的錢(qián)不多或者沒(méi)有賺到錢(qián)。所以現在目前，實(shí)際上就我了解的，不少開(kāi)發(fā)商，寧可進(jìn)入到一些其它的三線(xiàn)城市，也就是一些經(jīng)濟熱點(diǎn)城市，他可能也不一定愿意去重慶。

　　劉維新：

　　我不大贊成這種說(shuō)法。應該說(shuō)，房屋的價(jià)格和收入水平和區域經(jīng)濟和人口水平這三者必須協(xié)調，是個(gè)平衡點(diǎn)，如果這三者不能平衡，這就說(shuō)明你房地產(chǎn)價(jià)格不正常。

　　肖勇：

　　我也贊成劉教授這個(gè)觀(guān)點(diǎn)。富人在炒房，程懷(音)先生前天我看他登了一篇文章，我本來(lái)寫(xiě)了一個(gè)博客，馬上要發(fā)還沒(méi)發(fā)，就是“富人在抬高房?jì)r(jià)”，程懷先生印證了我的一些觀(guān)點(diǎn)。

　　牟宗勇：

　　像您這樣的有好幾套房子的富人在抬高房?jì)r(jià)。

　　肖勇：

　　我不算富人，我算改善型。

　　牟宗勇：

　　您都好幾套房子您還改善？

　　肖勇：

　　從安居型到康居型，從小一點(diǎn)的房子到大一點(diǎn)的房子，我只是能這個(gè)房子。程懷先生就說(shuō)，富人買(mǎi)房現在在炒房是對經(jīng)濟沒(méi)有信心的表現，他不做實(shí)驗，不去辦廠(chǎng)，不去把流動(dòng)資金拿去買(mǎi)房，其實(shí)風(fēng)險非常之大。一旦政策有點(diǎn)調整，或者怎么樣，泡沫是肯定存在，一旦泡沫破了，他們的風(fēng)險是非常大的，暴漲之后必然暴跌。

　　牟宗勇：

　　起起伏伏，現在算不算暴漲？

　　肖勇：

　　算。

　　牟宗勇：

　　這個(gè)問(wèn)題我特別要聽(tīng)李總的意見(jiàn)，李總現在房?jì)r(jià)高不高？

　　李文杰：

　　我覺(jué)得高，但是它是合理的。因為它目前價(jià)格就是市場(chǎng)上的價(jià)格，價(jià)格沒(méi)有高低之分，這個(gè)價(jià)格存在就說(shuō)明它是合理的。

　　牟宗勇：

　　我問(wèn)一個(gè)機密的問(wèn)題，任志強一直認為這個(gè)問(wèn)題是商業(yè)機密，是不可以公開(kāi)的，我冒昧地問(wèn)，您可以不回答�，F在房?jì)r(jià)的構成比例什么情況？房地產(chǎn)商的利潤率到底有多少？

　　李文杰：

　　這個(gè)問(wèn)題我仔細地測算過(guò)，我們從行業(yè)的平均利潤率上來(lái)算，現在目前整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤率，每年我們按內部收益率來(lái)算，15%到18%左右。這個(gè)行業(yè)平均利潤率并不高，實(shí)際上政府在房地產(chǎn)發(fā)展中拿了最大一塊，土地出讓金、地價(jià)款、稅費，還包括一些土地增值稅等等相應的一些東西。

　　劉維新：

　　我們現在把房地產(chǎn)業(yè)擺的位置不正確，把它擺得過(guò)高，一個(gè)國家的興旺光靠房地產(chǎn)是興旺不起來(lái)的。

　　肖勇：

　　這個(gè)是有道理的，重慶這幾年的情況來(lái)看是有道理的，國家可能會(huì )出臺一些政策鼓勵實(shí)體經(jīng)濟的投資。開(kāi)創(chuàng )業(yè)板就是一個(gè)政策，讓大家賺到錢(qián)，讓你創(chuàng )業(yè)。程懷說(shuō)富人爭著(zhù)買(mǎi)房是不對的，對國家沒(méi)信心，為什么不去創(chuàng )業(yè)？為什么不多投資企業(yè)？炒房這個(gè)事情，任何東西，股市、房市、君子蘭凡炒高的必有一跌，我相信這一點(diǎn)。

　　牟宗勇：

　　我覺(jué)得剛才我們這個(gè)討論時(shí)間不長(cháng)，但是非常非常重要，把所有相關(guān)的因素都羅列進(jìn)來(lái)。各位認為，在各種因素當中，影響房?jì)r(jià)的發(fā)揮作用大小，從前往后排這些因素應該怎么排列？

　　本節小結：

　　劉維新：

　　第一應該說(shuō)是政府，第二個(gè)是金融，第三個(gè)土地，是這么排的。

　　牟宗勇：

　　土地不就是政府嗎？

　　劉維新：

　　政府不光是賣(mài)地這一塊，它還有政策運作，我沒(méi)跟你說(shuō)嗎？你現在清理出來(lái)這些貪官，90%都跟土地房地產(chǎn)有關(guān)，沒(méi)有官商勾結，土地炒不了那么高。

　　李文杰：

　　核心因素還是土地因素，政府扮演的主要是一個(gè)政策，土地政策。當然還有一個(gè)叫金融，我覺(jué)得這三個(gè)因素按這個(gè)順序，我個(gè)人認為是對的。目前左右房?jì)r(jià)走勢的三個(gè)重點(diǎn)因素。

　　牟宗勇：

　　沒(méi)您什么事？沒(méi)有開(kāi)發(fā)商什么事？

　　李文杰：

　　沒(méi)有開(kāi)發(fā)商什么事。

　　肖勇：

　　我認為政策因素占主導。在我們的自有率達到80%的情況下，供求矛盾也突出，但不是最突出的。比如像他們年輕人需要房子這個(gè)事，這個(gè)占總人口的比例不是最高的，但是因為這個(gè)政策的調控的力度，有時(shí)候放，有時(shí)候收，使房?jì)r(jià)忽高忽低，我認為這個(gè)因素應該排在第一位。

　　于雪：

　　剛才李老師那句話(huà)讓我突然想起一個(gè)笑話(huà)，所以講的笑話(huà)讓大家調節一下緊張氣氛。以前有個(gè)歷史老師問(wèn)學(xué)生說(shuō)，圓明園是誰(shuí)燒的，學(xué)生很無(wú)辜的說(shuō)的，不是我燒的。我剛才聽(tīng)到李老師說(shuō)不是開(kāi)發(fā)商的責任，我覺(jué)得有點(diǎn)像這個(gè)笑話(huà)。推卸責任是要不得的，我覺(jué)得。