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　　-專(zhuān)家訪(fǎng)談

　　張羽沖

　　音樂(lè )人房地產(chǎn)投資分析專(zhuān)家

　　中國房地產(chǎn)發(fā)展的10年間，張羽沖以他獨到的眼光，準確地分析并預測了樓市價(jià)格幾波漲落潮。2007年11月，張羽沖基于對國際形勢的敏銳嗅覺(jué)和國內政策的判斷，他預言，2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)將跌15%左右，他的分析曾經(jīng)讓很多人及時(shí)拋出房產(chǎn)，在樓市中規避了風(fēng)險。

　　記者：北京這幾個(gè)月豪宅價(jià)格翻番，購房者多是一些外地買(mǎi)家，幾萬(wàn)一平方米的豪宅竟出現搶購局面，請問(wèn)對這種局面怎么看，豪宅價(jià)格迅速漲起會(huì )對北京樓市造成什么影響？

　　張羽沖：當買(mǎi)房子變成存款是件比較可怕的事情，房子是買(mǎi)來(lái)住的，這種現象說(shuō)明全國沒(méi)有其他的投資機會(huì )，手里有資金的人如果做生意的話(huà)，誠信不好會(huì )有風(fēng)險，怕拿不回來(lái)錢(qián)，所以將買(mǎi)房子當成存錢(qián)的渠道。對于市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，房?jì)r(jià)漲得快，人民幣會(huì )通脹，如果不想要房?jì)r(jià)漲得快，就需要有更多的投資渠道。

　　豪宅價(jià)格炒高的速度越快風(fēng)險越大，就像股市，一口氣漲到6000點(diǎn)和用兩年漲到6000點(diǎn)，比起來(lái)風(fēng)險更大。假設一個(gè)人今年2萬(wàn)元買(mǎi)的房子，3個(gè)月就漲到3萬(wàn)了，到底該不該賣(mài)，這有一點(diǎn)點(diǎn)像賭博，我也有一點(diǎn)點(diǎn)彷徨，現在這個(gè)階段，不能給任何人做評判，我也不可

　　能看到最高點(diǎn)。但從投資的角度來(lái)說(shuō)，現在3萬(wàn)了，過(guò)一兩年漲到32000-35000元就沒(méi)有投資意義了，每年漲20%-30%以上才是暴利，對于想賺取差價(jià)的投資者來(lái)說(shuō)，目前市場(chǎng)空間已經(jīng)縮小了，因為價(jià)格漲得太快了，假設兩年內出了物業(yè)稅，那風(fēng)險還是很大的，其實(shí)35000元漲到42000元也就20%漲幅，并沒(méi)有太大利，建議投資者要遠離風(fēng)險。

　　現在大家購買(mǎi)豪宅也有從眾心理因素作用，但也要想到，豪宅脫手不像小房子，如果市場(chǎng)不好了，賣(mài)出去就不太容易了，觀(guān)望情緒一來(lái)的時(shí)候，越大的豪宅成交的速度越慢，現在的購買(mǎi)群體有特殊性，很多實(shí)力購房者都是做能源起家的。當國家慢慢開(kāi)始抓這一輪，慢慢這些人就少了，后期的接盤(pán)人在什么地方，這么多的豪宅賣(mài)給誰(shuí)呢？

　　記者：對未來(lái)的政策走勢怎么看？

　　張羽沖：未來(lái)政策會(huì )越來(lái)越科學(xué)化，如果出政策了，大家都不買(mǎi)房了，經(jīng)濟走下坡路了，這肯定不是政府希望看到的，未來(lái)的方向應該是政府經(jīng)過(guò)反復研究，制定出一個(gè)政策，能夠使市場(chǎng)保證一定交易量，房?jì)r(jià)微漲，都在可控范圍內，不影響成交量和稅收。

　　記者：對于投資者來(lái)說(shuō)，現在拿錢(qián)合適還是拿著(zhù)資產(chǎn)合適？

　　張羽沖：這個(gè)我也不能說(shuō)得那么絕對，就一半一半吧，手里有200萬(wàn)就買(mǎi)100萬(wàn)的房子，如果要投資的話(huà)，不要在高點(diǎn)出手，一定要在低點(diǎn)出手買(mǎi)入，賣(mài)的時(shí)候覺(jué)得值得就賣(mài)了，不用在最高點(diǎn)賣(mài)，給別人留點(diǎn)空間。

　　記者：買(mǎi)房子的話(huà)，中國樓市的租售比還有參考價(jià)值嗎？

　　張羽沖：我認為有一半參考價(jià)值，對于投資者而言，一萬(wàn)元一平方米的房子能漲到2萬(wàn)元才去投，這樣才踏實(shí)，我認為對于投資炒房的群體來(lái)說(shuō)，樓市還有一兩年做頭也就沒(méi)什么可做的了，需要走3年的漲價(jià)過(guò)程1年就完成了。對一次性付款買(mǎi)房的群體而言，目前樓市出租回報3%左右，收租金的收益比在銀行存錢(qián)不差，對一次性買(mǎi)房的人還算可以。

　　記者：樓市會(huì )大漲大跌嗎？張羽沖：樓市會(huì )不會(huì )漲，要看大家手里的錢(qián)是不是富裕，有沒(méi)有這個(gè)資本，大家的存錢(qián)、房貸，是不是真有這么多錢(qián)，能支撐房地產(chǎn)。我認為樓市價(jià)格早晚會(huì )跌，因為政策原因，不會(huì )突然下跌，下跌的過(guò)程會(huì )有緩沖，只有沒(méi)有成交量才會(huì )突然下跌，整個(gè)經(jīng)濟沒(méi)有轉型轉完之前不會(huì )大動(dòng)，因為房地產(chǎn)在整個(gè)國民生產(chǎn)總值中占很大比重。

　　記者：對于普通老百姓來(lái)說(shuō)，假設家里只有20萬(wàn)的存款，目前在北京是每月花點(diǎn)租金租房子住合適還是背上巨額債務(wù)，貸款買(mǎi)房子住合適？

　　張羽沖：手里只有20萬(wàn)的話(huà)，又擔心不買(mǎi)房子以后買(mǎi)不起，那除非幾個(gè)人合作，才能買(mǎi)房子。不過(guò)建議如果找到6%-8%以上回報的其他投資渠道，就租房子住，因為房市也不會(huì )永遠一直往上走，一直漲這么快。樓市到現在這個(gè)價(jià)格了，也有樓盤(pán)讓利，什么事情不能絕對，不能說(shuō)所有樓盤(pán)都不能買(mǎi)，現在房源少，明年應該會(huì )多些。

　　記者：目前您認為哪里有投資機會(huì )，前景如何？

　　張羽沖：我目前投資在三亞，因為海南不是一般的有發(fā)展前景，形勢的確很好，比在市區投資房地產(chǎn)的前景要大得多。三亞是非常值得投資的城市，經(jīng)濟發(fā)達了，有一部分人開(kāi)始要享受生活，全國海岸線(xiàn)在熱帶24小時(shí)全天候可以度假的城市就這一個(gè)，天然氣候好，有錢(qián)的人老了，健康和生命最重要，這價(jià)值用錢(qián)是衡量不出來(lái)的。3年后，我對海南的樓市判斷就會(huì )見(jiàn)分曉，當然不是指所有項目都能有好的收益，要看具體的項目，挑選重點(diǎn)第一是未來(lái)熱點(diǎn)地區，第二要找數一數二的開(kāi)發(fā)商產(chǎn)品，以前都說(shuō)海南只有一手市場(chǎng)沒(méi)有二手市場(chǎng)，我相信以后就會(huì )不一樣了。

　　記者：現在國內房?jì)r(jià)已經(jīng)不低于很多發(fā)達國家樓市的價(jià)格，很多人有海外投資的打算，如何看海外投資？

　　張羽沖：中國人有錢(qián)的越來(lái)越多，但是去國外的話(huà)，老坐飛機會(huì )覺(jué)得很累，國外環(huán)境是好，但太遠了，不方便，在國內，有錢(qián)人有生活圈子，在國外生活圈子不熟悉，所以在海外投資方面我目前還不考慮。(記者 魯歡 張蓓 趙麗萍)