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　　標準繁多 二手房評估價(jià)相對“真實(shí)”

　　下調容易上調難，二手房評估價(jià)既然不與市場(chǎng)價(jià)完全一致，評估機構又是憑借什么標準進(jìn)行估價(jià)呢？馮雪青向記者介紹說(shuō)，目前房地產(chǎn)評估機構對于二手房的評估一般采用市場(chǎng)比較法、收益法、成本法等方法。

　　其中市場(chǎng)比較法主要指評估機構挑選至少三個(gè)以上與欲評估房屋在地段、房齡、戶(hù)型等方面相類(lèi)似的市場(chǎng)實(shí)例和所評估二手房進(jìn)行比照，然后依據實(shí)例價(jià)格再根據所評估房屋的具體情況做出適當修正，以此估算所評估二手房的客觀(guān)合理價(jià)格或價(jià)值。修正價(jià)格的因素包括：所處地段繁華程度、交通便捷程度、小區環(huán)境、景觀(guān)、公共配套設施完備程度、城市規劃限制；房屋面積大小、形狀、臨路狀況、基礎設施完備程度、土地平整程度、地勢、地質(zhì)水文狀況、規劃管制條件、土地使用權年限；房屋新舊程度、裝修、設施設備、平面布置、工程質(zhì)量、建筑結構、樓層、朝向等。

　　收益法的關(guān)鍵是三個(gè)指標的確定，即年收益額、資本化率和收益年限的確定。其中年收益額，即年純收益可以利用租賃市場(chǎng)的市場(chǎng)租金，扣除一定的出租經(jīng)營(yíng)費用來(lái)確定。收益年限則根據房屋的結構、裝修、維護、設備安裝等綜合確定。最后利用收益法計算公式計算二手房的收益價(jià)格。成本法則是根據房屋的土地出讓價(jià)、建筑成本來(lái)核算評估價(jià)。

　　但由于收益價(jià)受市場(chǎng)波動(dòng)的影響較大，且類(lèi)似北京等一線(xiàn)城市的租售比過(guò)大，遠遠高于國際標準，而成本法在估算的過(guò)程中容易忽略房屋折舊等情況，更適合新房估價(jià)，因此大多數評估機構在有條件的情況下一般選用市場(chǎng)比較法對二手房進(jìn)行評估。

　　不同的評估方法導致最終的估價(jià)有所不同，左右二手房評估價(jià)格的還包括位置、地段、房屋使用年限與小區管理及配套設施等因素。其中二手房與新房?jì)r(jià)格一樣，朝南的比朝北貴，城里的比城外貴。朝南的二手房與朝北的二手房一平方米價(jià)格可相差數百元，同樣，市中心區域的二手房與郊區的二手房?jì)r(jià)格相比之下也能產(chǎn)生很大的落差。

　　修建年代越近的房屋，配套設施越齊全的小區，管理越到位，價(jià)格也越高，由以上因素造成的房屋評估價(jià)每平方米也可相差數百元。

　　此外，很多人買(mǎi)房講究坐北朝南。因此同一棟樓里同等戶(hù)型不同朝向的二手房由于受此觀(guān)念的影響，價(jià)格會(huì )產(chǎn)生200元左右/平方米的落差。同樣，在房屋結構上，戶(hù)型安排合理的房屋與同等條件戶(hù)型過(guò)于緊湊的房屋價(jià)格也能相差到每平方米100元-200元左右。

　　房屋內部裝修程度以及其他因素對于價(jià)格的影響雖然不太明顯，但是對于房屋的出售速度有著(zhù)一定影響。如裝修好、交通便捷的房屋出售速度就比同樣條件但裝修較次、交通不便的房屋快。

　　綜合上面的影響因素，以比較法為例，和平里地區的某處二手房1990年建成，樓層為4層(共6層)，建筑面積100平方米，房屋結構為混合一等。相同地段其他三套剛剛成交的次新房均價(jià)約為18000元/平方米、20000元/平方米、22000元/平方米，取中間值20000元/平方米為基準計算，折舊率：10年×（-2%)=-20%；因其是“三小”套型：-10%；樓層：+3%；朝向：南北；非小區和無(wú)物業(yè)管理：(-5%)+(-5%)=-10%；重點(diǎn)中小學(xué)區：+15%；心理因素：-8%；一般裝修，裝修時(shí)間過(guò)長(cháng)：0%。得出該房產(chǎn)價(jià)格為：20000×（1-20%-10%+3%-10%+15%-8%)=14000(元/平方米)。 此房在辦理貸款時(shí)的參考價(jià)格便是140萬(wàn)元，遠遠低于房主掛出的200萬(wàn)元的售價(jià)。

　　警覺(jué)瘋漲 銀行將風(fēng)險轉嫁購房者

　　“實(shí)際上銀行給我估多少都沒(méi)關(guān)系，我就按照市場(chǎng)價(jià)賣(mài)，但估價(jià)太低影響貸款，加上這房子總價(jià)比較高，買(mǎi)主一次性付清基本不可能，這樣一來(lái)，估價(jià)低就影響人家貸款了�！庇捎谠u估價(jià)過(guò)低導致銀行放貸額度有限，買(mǎi)主無(wú)法申請到足額貸款，前述賣(mài)房者老趙的房子至今仍壓在手里。

　　究竟是什么造成評估價(jià)的增速趕不上樓市上漲的速度呢？記者調查后發(fā)現，二手房估價(jià)超低的背后，是銀行對第三方評估機構的幕后風(fēng)險操控，以及對于當前二手房市場(chǎng)逆市瘋漲前景的不看好和風(fēng)險的轉嫁。

　　“銀行認為市場(chǎng)價(jià)格偏離了正常值，已經(jīng)產(chǎn)生了警覺(jué)，但新房市場(chǎng)的貸款就是按照售價(jià)走，頂多能控制點(diǎn)二套房貸，但二手房卻可以將評估價(jià)卡的多點(diǎn)�！背Ｄ昱c二手房打交道的21世紀不動(dòng)產(chǎn)高級分析師孟奇告訴記者，那些看似中立的評估機構，實(shí)際上都與銀行有著(zhù)千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系。目前除了建行有自己的評估團隊外，其他銀行二手房的評估業(yè)務(wù)均是外包給這些機構的，而機構的“手高手低”往往取決于銀行放貸的松緊。

　　“以前貸款環(huán)境松一點(diǎn)的時(shí)候，各個(gè)評估機構給出的價(jià)格會(huì )有所不同，特別是一些有意擴大市場(chǎng)占有率的銀行，會(huì )明確表示可以多估點(diǎn)，但現在這種情況幾乎沒(méi)有�！泵掀姹硎�，隨著(zhù)10月以來(lái)二手房市場(chǎng)由于有消息傳出利好政策即將到期，許多買(mǎi)家、賣(mài)家紛紛趕在這個(gè)時(shí)候成交，逆市推高了房?jì)r(jià)，這種上漲，在絕大部分已經(jīng)完成全年放貸任務(wù)的銀行眼里“有些離譜”，因此紛紛要求評估機構調低或停止隨市場(chǎng)上調評估價(jià)格，有的銀行甚至放貸前在評估價(jià)的基礎上再打一個(gè)折扣。

　　“銀行和評估機構的這種做法，一方面反映了銀行對房?jì)r(jià)瘋漲已經(jīng)有了警覺(jué)，另一方面也是將風(fēng)險轉嫁給了購房者�！� 孟奇認為，評估價(jià)長(cháng)時(shí)間低于成交價(jià)則意味著(zhù)購房者實(shí)際所需的首付金額上升，例如一套100萬(wàn)元成交的房子，如評估價(jià)只有80萬(wàn)元，以三成首付計算，購房者只能貸到56萬(wàn)元，實(shí)際首付高達44萬(wàn)元，比按成交價(jià)的30萬(wàn)元高出了40%多，相當于首付近半，14萬(wàn)元的差價(jià)直接交給了售房者，購房門(mén)檻進(jìn)一步提升。

　　對此，孟奇認為，在房?jì)r(jià)持續快速上漲的大背景下，這一房屋市場(chǎng)價(jià)格與銀行評估價(jià)格不對等的矛盾，始終存在于二手房市場(chǎng)中，并且將會(huì )繼續存在下去。作為金融機構，銀行肯定會(huì )站在自身防范金融風(fēng)險的角度去制定信貸方面的各項政策或標準，這是無(wú)可厚非的，只要銀行的金融機構定位不變，這種防范風(fēng)險的需求就不會(huì )減弱。

　　“但對于那些追漲的購房者們卻必須注意，銀行根據低評估值房貸的做法，其實(shí)也間接地體現出了銀行對于樓市發(fā)展的預期信心不足，在這樣一個(gè)前提下，處于瘋狂狀態(tài)的購房者是否也應該有所警覺(jué)了呢？”孟奇說(shuō)。