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　　城中村改成“村中城”？

　　三元里“村長(cháng)”李國強認為，改造后密集的住宅，會(huì )讓改造本身失去意義

　　對于冼村的改造，“村民”盧國明的解讀是，就是把全村的樓房挨個(gè)摞高，剩下的地賣(mài)給開(kāi)發(fā)商。

　　11月15日，三元里實(shí)業(yè)公司總經(jīng)理、“村長(cháng)”李國強說(shuō)，三元里村不會(huì )走獵德模式。賣(mài)地給開(kāi)發(fā)商只有提高容積率，改造后的獵德村，容積率最高已達到10。

　　據李國強介紹，目前這些擁擠的城中村，三元里的容積率是3.7，冼村不超過(guò)4。

　　這些都已超過(guò)廣州市的規定，根據廣州市今年初發(fā)布的規定，最高容積率應不超3.2。

　　而在冼村改造初步方案中，地塊毛容積率最低約為7.1，并提到，即便如此，已沒(méi)有空間對村民可能提的高補償做出調整。

　　11月12日，冼村街道辦主任張穎說(shuō)，目前定的容積率還不是最終的。但可以確定的是，改造后容積率不會(huì )是3點(diǎn)多那么低。

　　容積率問(wèn)題也困擾著(zhù)楊箕村。

　　11月10日，楊箕村書(shū)記張建好說(shuō)，楊箕村也準備借鑒獵德模式“賣(mài)地籌錢(qián)”，但楊箕村土地很少，總共才有11萬(wàn)多平方米。

　　“核心還是容積率問(wèn)題�！睆埥ê谜f(shuō)，之前的改造方案將容積率定為6，目前照此計算，要“拆一補一”很難。但容積率再提高的話(huà)，“以后更慘”，會(huì )成“村中城”。

　　李國強說(shuō)，區政府之前給改造后的三元里定的容積率大約為6.7，村里提出不超過(guò)5，現在定的是4.8。

　　“密集的住宅，改造就失去意義�！彼�認為，高容積率只會(huì )是“長(cháng)高了的城中村”。

　　去年12月12日，廣州市建委負責人曾提出，城中村改造“切忌急功近利”，要成熟一個(gè)，改造一個(gè)，避免“換湯不換藥”的“村中城”；不能為了多蓋房子，索取過(guò)高容積率，變成新一代的“石屎森林”。

　　不過(guò)，城中村改造中，在容積率方面的政策出現松動(dòng)�！稄V州市城中村改造規劃指引》(試行)中提出，基于經(jīng)濟平衡來(lái)確定改造區域的容積率。按該文件中的換算方式，容積率隨著(zhù)改造成本及拍賣(mài)價(jià)格而浮動(dòng)，拆遷補償越高容積率就越高。

　　李國強說(shuō)，長(cháng)期以來(lái)，廣州城中村改造一直拒絕引入開(kāi)發(fā)商，很大原因是擔心加大市中心居住密度。

　　不過(guò)，今年6月，廣州向開(kāi)發(fā)商伸出了“橄欖枝”，表示“歡迎有實(shí)力、有信譽(yù)的開(kāi)發(fā)商積極參與廣州城中村改造”。

　　李國強認為，“原則”打破了，但在城市密度方面，還沒(méi)有更好的解決辦法。

　　“像獵德這樣就地安置，勢必會(huì )大幅提高土地容積率�！睆V州城市規劃勘測設計研究院總規劃師、中山大學(xué)教授袁奇峰認為，獵德模式表面看政府很輕松，但下一屆政府需要為高容積率進(jìn)行大量基礎設施建設，支出大筆財政；這樣一來(lái)，“村民得益了，全市人民卻受損�？梢哉f(shuō)獵德模式不宜推廣”。

　　11月23日，記者就容積率等問(wèn)題向廣州市規劃局提出采訪(fǎng)請求，未得回應。

　　對開(kāi)發(fā)商的顧慮

　　業(yè)內人士擔心區域房?jì)r(jià)會(huì )被抬高，城中村負責人則擔心開(kāi)發(fā)商會(huì )帶來(lái)爛尾樓

　　冼村村民盧國明最近常在冼村大廈看到陌生面孔。他打聽(tīng)到，這些人是保利集團來(lái)參與城中村改造的。

　　11月23日，冼村街道辦主任張穎否認地產(chǎn)商已介入：“還沒(méi)到那一步”。不過(guò)冼村舊村改造近三個(gè)月的會(huì )議記錄顯示，會(huì )議有兩方代表，其中一方是保利集團。

　　11月8日，冼村副書(shū)記盧佑醒說(shuō)，目前冼村改造還在測量及制定方案階段，方案最終由市政府決定。

　　一名不愿具名的開(kāi)發(fā)商說(shuō)，目前的城中村改造，都是政府為地產(chǎn)商量身定制項目。往往是，開(kāi)發(fā)商先與村經(jīng)濟體基本談妥了，再走一個(gè)公開(kāi)的形式。

　　今年10月20日，保利地產(chǎn)作為唯一競價(jià)人，以底價(jià)拿下琶洲村的4個(gè)地塊。

　　據媒體報道，招標前廣州市國土局給開(kāi)發(fā)商開(kāi)具了五大條件，而具備這些條件的僅有保利等三家，但另兩家精力已分散在其他城中村改造項目。

　　對于開(kāi)發(fā)商先期介入后再拍地，白云區三元里“村長(cháng)”李國強認為可以理解。他說(shuō)城中村改造事情很多，開(kāi)發(fā)商要參與項目，必須提前了解“盤(pán)子有多大，水有多深�！�

　　廣州的城中村改造，多是一個(gè)村作為一個(gè)項目整體進(jìn)行，每個(gè)項目拿到土地市場(chǎng)都是“巨無(wú)霸”。有業(yè)內人士指出，由一家開(kāi)發(fā)商改造一個(gè)城中村，大量開(kāi)發(fā)用地被一家壟斷，容易抬高區域樓價(jià)。

　　也有意見(jiàn)認為，這或可調控樓價(jià)，例如琶洲村如不是保利底價(jià)拿下，地價(jià)和樓價(jià)就會(huì )更高。

　　城中村的負責人們對開(kāi)發(fā)商也存有擔憂(yōu)。

　　11月10日，楊箕村書(shū)記張建好說(shuō)，楊箕村從去年提出改造意向后，先是富力集團與他們對接，今年又變?yōu)楸＠�集團。而張建好說(shuō)，他們對開(kāi)發(fā)商還不信任，“我們最害怕的是爛尾樓”。她認為最好的辦法是由政府主導征地開(kāi)發(fā)。

　　白云區三元里村“村長(cháng)”李國強說(shuō)，三元里不打算賣(mài)地，而希望自主開(kāi)發(fā)�！芭c其讓我們賣(mài)地，不如讓我們賣(mài)樓�！�

　　2007年1月27日，廣州市規劃局前任局長(cháng)潘安曾說(shuō)，引入開(kāi)發(fā)商還存在法律障礙。因為城中村改造的主體是村民，原則上應是村民說(shuō)了算，政府主要是組織、引導作用。

　　11月9日，天河區政府有關(guān)負責人稱(chēng)，對于城中村改造引入開(kāi)發(fā)商的問(wèn)題，目前尚不成熟，不方便回應。