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　　3　收緊房貸：為了收益的本能沖動(dòng)

　　除了指標用盡之外，部分銀行收緊房貸也出于自身經(jīng)營(yíng)考慮�！胺抠J利率打七折對銀行的凈息差有很大影響�！苯恍薪鹑谘芯恐行难芯繂T唐建偉對本報記者表示。根據交行金融研究中心統計，2009年上半年商業(yè)銀行貸款利率與去年同期相比均呈下降趨勢，由于房貸市場(chǎng)競爭較為激勵，再加上首套住房打七折的政策，個(gè)人住房貸款利率遠低于商業(yè)銀行一般貸款利率。

　　“這對商業(yè)銀行凈息差有很大影響，尤其是房貸業(yè)務(wù)占比較高的大型國有商業(yè)銀行�！备鶕�建行半年報披露，截至6月30日，建行個(gè)人住房貸款余額7149.2億元，繼續保持行業(yè)領(lǐng)先地位�！皩τ谝徊糠执笮豌y行來(lái)說(shuō)，它們的確有提高利率的沖動(dòng)�！碧平▊ケ硎�。

　　雖然大型銀行從自身經(jīng)營(yíng)戰略考慮對房貸利率的執行進(jìn)行了一些調整，但對于規模較小的商業(yè)銀行，房貸業(yè)務(wù)依然是它們要努力爭取的優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)�！敖鼇�(lái)，受到價(jià)格和信貸政策的影響，全國部分主要城市的房?jì)r(jià)有所回落，但由于開(kāi)發(fā)商流動(dòng)性充裕，他們并沒(méi)有主動(dòng)大幅降價(jià)的意愿，加之人們對通貨膨脹的預期猶存，我們預計在沒(méi)有重大新政策出臺的情況下房地產(chǎn)市場(chǎng)將延續現在的態(tài)勢�！鄙钲诎l(fā)展銀行行長(cháng)肖遂寧表示。

　　為適應當前的經(jīng)濟形勢和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展變化，深發(fā)展將重點(diǎn)發(fā)展個(gè)人自住房按揭貸款，為此行內還將給予一定的政策傾斜，產(chǎn)品部門(mén)陸續推出創(chuàng )新產(chǎn)品，保持產(chǎn)品優(yōu)勢的市場(chǎng)競爭力�！巴ㄟ^(guò)這些措施留住客戶(hù)，使我們銀行成為其主辦銀行，以此積極推進(jìn)零售貸款�！边@位負責人表示。

　　記者在采訪(fǎng)中了解到，雖然多家銀行目前在執行層面均收緊了房貸發(fā)放尤其是二套房房貸，但針對優(yōu)質(zhì)客戶(hù)，銀行還是留出了一定的額度。在上海本地一家商業(yè)銀行供職的譚先生告訴本報記者，近期他買(mǎi)的第三套住房就在工行申請到了首付三成、利率七折的優(yōu)惠。工行上海分行一位人士告訴記者，“對于優(yōu)質(zhì)客戶(hù)，這樣優(yōu)惠是有可能的，由于這位譚先生是金融同業(yè)，資信狀況以及工行對其房屋的評估和其他相關(guān)資產(chǎn)的評估結果都不錯，因此給予他這樣的優(yōu)惠，不過(guò)這屬于少數情況�！�

　　4　　調控或兩難

　　仔細深究起來(lái)，房貸和房?jì)r(jià)之間，還存在一個(gè)“雞生蛋還是蛋生雞”的問(wèn)題。

　　然而有一點(diǎn)是毫無(wú)疑問(wèn)的：今年以來(lái)爆發(fā)式增長(cháng)的房貸對房?jì)r(jià)起到了助推作用。據統計，今年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷近半年時(shí)間的低迷之后開(kāi)始出現回暖趨勢。1—6月，全國完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資14505億元，同比增長(cháng)9.9%。全國商品房銷(xiāo)售面積同比增長(cháng)31.7%，商品房銷(xiāo)售額同比增長(cháng)53%。

　　“今年以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對個(gè)人按揭貸款的以來(lái)程度在逐步提高�！苯恍薪鹑谘芯恐行难芯繂T唐建偉表示。根據交行金融研究中心的統計，今年上半年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金來(lái)源中個(gè)人按揭貸款占比11.9%，同比提高4.5個(gè)百分點(diǎn)；自籌資金占比34.8%，同比下降4.1個(gè)百分點(diǎn)。

　　在地方政府的刺激政策以及銀行信貸資金等的支持之下，房地產(chǎn)市場(chǎng)在進(jìn)入三季度之后顯現火爆的發(fā)展局面。國家統計局的統計數據顯示，9月份，全國70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲2.8%，漲幅比8月份擴大0.8個(gè)百分點(diǎn)，同比增速創(chuàng )12個(gè)月以來(lái)新高。前三季度，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現量?jì)r(jià)齊升的局面，全國完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資25050億元，同比增長(cháng)17.7%。全國商品房銷(xiāo)售面積58371萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)44.8%。

　　高房?jì)r(jià)是否將會(huì )引發(fā)市場(chǎng)對房貸政策的調控？對于近期市場(chǎng)上有關(guān)房貸市場(chǎng)要收緊的傳言，監管層給予了明確否認，銀監會(huì )副主席蔣定之本月早些時(shí)候在北京國際金融論壇間隙接受本報記者采訪(fǎng)時(shí)表示，銀監會(huì )關(guān)于一套房和二套房的政策均沒(méi)有變化。

　　對于本報記者上述調查的結論：近期部分銀行收緊房貸的行為應該屬自身經(jīng)營(yíng)行為，并不代表相關(guān)政策已經(jīng)發(fā)生了改變，交行金研中心唐建偉表示認同。唐建偉分析，部分銀行收緊房貸主要原因是臨近年末，由于上半年整個(gè)銀行業(yè)信貸完成情況相當好，大多數銀行都提前完成了全年的信貸計劃，業(yè)務(wù)壓力已經(jīng)沒(méi)有了；另一方面，就是監管層態(tài)度，如近日銀監會(huì )要求商業(yè)銀行合理安排年底前信貸投放節奏，確保信貸平穩持續增長(cháng)，防止大起大落。

　　而把今年新增信貸規�？刂圃�10萬(wàn)億以?xún)�，這也可能作為銀行監管層窗口指導的一個(gè)指標，由此角度來(lái)講，銀行從總行到分行肯定也會(huì )對新增信貸量做相應的調控�！吧鲜龆喾矫娴囊蛩厥沟勉y行在年末收緊房貸�！� 唐建偉說(shuō)。

　　短期來(lái)看，房貸政策進(jìn)行調整不太可能，而對于趙先生這樣打算買(mǎi)房的人，明年的房貸政策究竟如何調整才是關(guān)注的焦點(diǎn)。對此，記者采訪(fǎng)了多家商業(yè)銀行負責人，他們均表示目前尚未接到相關(guān)部門(mén)任何有關(guān)房貸政策調整的通知，明年的房貸政策如何執行現在還不好說(shuō)。

　　對此，唐建偉分析，如果排除監管層政策因素的變化，明年年初銀行還是會(huì )出現爭搶業(yè)務(wù)的現象，至于下半年，形勢很不明朗�！澳壳�，刺激政策在明年二季度退出的預期相當強烈，而在這種預期下，銀行會(huì )抓緊‘做大量’，不管是經(jīng)營(yíng)企業(yè)貸款還是房貸，都會(huì )有放貸沖動(dòng)�！彼�表示。至于首套房7折會(huì )不會(huì )取消，唐建偉表示，目前來(lái)看可能性不大�！罢�府對于居民自住性需求還是會(huì )滿(mǎn)足，要抑制的主要還是投資性需求，不排除會(huì )把二套房貸利率優(yōu)惠取消�！�

　　深圳房地產(chǎn)研究中心副主任王鋒在接受本報記者采訪(fǎng)時(shí)表示，“投資需求借助較低的按揭貸款門(mén)檻和投資成本重新抬頭并呈現不斷蔓延之勢�！睋�王鋒長(cháng)期的跟蹤研究，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢受資金供給面的影響較大。王鋒指出，盡管?chē)�家一再強調適度寬松的貨幣政策不會(huì )改變，但調整信貸投放結構、保證實(shí)體經(jīng)濟資金支持將是未來(lái)貨幣政策的著(zhù)眼點(diǎn)，投向房地產(chǎn)市場(chǎng)的信貸資金將受到嚴格的用途審查和規�？刂�。

　　復旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心副主任華偉表示，監管層目前其實(shí)處于兩難境地，如果要出臺調控政策，既要考慮保證居民的自住性需求，又要抑制投資性需求所帶來(lái)的房?jì)r(jià)結構性泡沫。但是更值得注意的是，監管層對于調控政策制定的依據上，對于自住型需求如何嚴格的界定，對于調控對象的明確，以及調控工具的針對性方面均存在困難。

　　“調松了沒(méi)用，調得太劇烈又打壓了地產(chǎn)市場(chǎng)，”華偉表示。他認為，政策調控先必須有政策，而目前來(lái)看，制定一個(gè)合理有效的政策并非易事，在調控政策出臺之前，房貸還只能是按銀行自身的信貸計劃實(shí)施。 ⊙記者 唐真龍 劉雨峰