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　　●房地產(chǎn)領(lǐng)域已成為政府、企業(yè)和居民利益博弈和沖突的一個(gè)聚焦點(diǎn)

　　●2009年房?jì)r(jià)上漲是土地招拍掛、賣(mài)地財政、零房產(chǎn)稅等體制不合理的一次集中暴發(fā)

　　●如果不加以調控，2010年的房?jì)r(jià)很可能還會(huì )繼續上漲

　　●應當鼓勵在大村莊、小集鎮、小城鎮搞多層的小產(chǎn)權房

　　●開(kāi)征房產(chǎn)稅是抑制住宅投資和投機的唯一手段

　　●嚴格控制村莊宅基用地，適當放寬城市建設用地

　　●解決土地房屋領(lǐng)域中的難題，穩定和降低房?jì)r(jià)，必須用改革的辦法

　　房?jì)r(jià)太高，而且持續上漲，超過(guò)了城鎮居民收入增長(cháng)形成的購買(mǎi)能力；遷移入城的農民，更無(wú)能力在城市中購買(mǎi)住宅。與世界各國城市化道路不一樣的是，中國當前和未來(lái)遷移城市的幾億人口不能永久留在城市，青壯年到城市工作，老年回農村，人口在城鄉間劇烈流動(dòng)，家庭不能團圓，農村老齡化快于城市，這種狀況，必定會(huì )給中國二三十年后的社會(huì )造成極不穩定的麻煩。房?jì)r(jià)太高，從短期看，與流動(dòng)性過(guò)多等等有關(guān)；從供需看，與城市建設的住宅用地供應不足有關(guān)；而從深層次看，與高度壟斷的招拍掛體制、地方政府賣(mài)地財政、不征收房產(chǎn)稅而使房屋投資和投機加劇等等有關(guān)。土地和房屋制度，已經(jīng)到了非改革不可的地步了。這些描述，就是本報記者專(zhuān)訪(fǎng)著(zhù)名經(jīng)濟學(xué)家、中央黨校研究室副主任周天勇教授獲得的感受。

　　中國目前的房?jì)r(jià)收入比嚴重惡化

　　經(jīng)濟參考報：周教授，今年以來(lái)，您就土地和房產(chǎn)體制的改革發(fā)表了一系列觀(guān)點(diǎn)，今天我們擬就土地招拍掛體制和地方政府賣(mài)地財政體制及住房相關(guān)政策制度的問(wèn)題，以及如何進(jìn)行改革，想請您談?wù)効捶ā?/p>

　　周天勇：目前房地產(chǎn)領(lǐng)域成了經(jīng)濟、社會(huì )的一個(gè)熱點(diǎn)，一是房?jì)r(jià)持續上漲，遠遠脫離了城鎮居民和遷入城市人口的支付能力；二是許多城市中的大企業(yè)，甚至大型國有企業(yè)，天價(jià)購買(mǎi)土地，成為“地王”，進(jìn)一步推高了房?jì)r(jià)的預期。之所以熱，是因為這個(gè)領(lǐng)域已成為政府、企業(yè)和居民利益博弈和沖突的一個(gè)聚焦點(diǎn)。

　　一般來(lái)說(shuō)，政府以權力來(lái)分配土地、房產(chǎn)建設經(jīng)營(yíng)和消費所形成的利益，在中國，主要是通過(guò)出讓金和壟斷性的市場(chǎng)、稅收、收取各種費、讓開(kāi)發(fā)商承擔配套等等來(lái)實(shí)現。與土地和房產(chǎn)有關(guān)的企業(yè)主要是利用資本、政策機會(huì )等等，獲得其中的利益，特別是利用需求遠大于供給來(lái)分配，假定供應量只有五百套，但是需要的房屋是五千套，那么房地產(chǎn)商五百套價(jià)格定位就在能買(mǎi)得起這五百套的消費者層次；房地產(chǎn)商也采取囤地的措施，使供給始終小于需求；而作為買(mǎi)方的居民，在需求大于供給的局面上基本上沒(méi)有討價(jià)還價(jià)的話(huà)語(yǔ)權。

　　土地和房屋問(wèn)題，如果調控不當，會(huì )影響經(jīng)濟和社會(huì )的穩定。城鎮居民能不能買(mǎi)得起房，主要取決于其收入水平與房?jì)r(jià)水平的關(guān)系。據大部分學(xué)者的研究，房?jì)r(jià)與居民收入比在3到6之間合適，不宜超過(guò)7。2008年在我們全國統計，中等收入戶(hù)的房?jì)r(jià)收入比為8.23，已經(jīng)不具備購買(mǎi)房屋的能力。包括中等收入居民在內，中低收入的居民占全體居民的60%，加上每年需要向城鎮轉移的農民人口，85%的家庭沒(méi)有購買(mǎi)住宅的能力。房?jì)r(jià)與居民購買(mǎi)房屋能力之間的關(guān)系在惡化，已經(jīng)到了不得不解決的地步了。

　　經(jīng)濟參考報：我看到您提出，2009年房?jì)r(jià)上漲，是招拍掛、政府賣(mài)地、房產(chǎn)稅基本為零等體制不合理的一次集中暴發(fā)。但是，有些學(xué)者認為，2009年房?jì)r(jià)上漲，主要是由貸款投放過(guò)多而流動(dòng)性過(guò)多形成的。您怎么看？

　　周天勇：房?jì)r(jià)持續上漲，并且高于居民收入增長(cháng)的速度，其原因是復雜和綜合性的。從供求上來(lái)看，有土地和房屋供給不足的原因，有我說(shuō)的體制性的原因。短期的流動(dòng)性過(guò)多，也會(huì )推動(dòng)地價(jià)和房?jì)r(jià)的上漲。

　　現在許多人擔心，2010會(huì )是一個(gè)通貨膨脹年。2009年一年，可能有十萬(wàn)億貸款的投放，有的進(jìn)入了投資建設，有的進(jìn)入了股市，有的形成票據和存款循環(huán)。但是，從目前和未來(lái)的流向看，明年最麻煩的一個(gè)事是有一部分流動(dòng)性可能跑到了房地產(chǎn)市場(chǎng)，加上賭人民幣升值的投資需求，熱錢(qián)進(jìn)入，而房地產(chǎn)又不能很快增加供給。房?jì)r(jià)如果不加以調控，2010年我認為上漲的可能性較大。

　　房?jì)r(jià)上漲必定與土地的供應規模和供應方式有關(guān)

　　經(jīng)濟參考報：有看法認為，房?jì)r(jià)上漲與土地的供應無(wú)關(guān)，我看到您的一些不認同的觀(guān)點(diǎn)，您能不能談?wù)劊?/p>

　　周天勇：房?jì)r(jià)的上漲，不可能與土地的供應多少無(wú)關(guān)系，否則，在經(jīng)濟學(xué)道理上講不通的。中國最大的一個(gè)兩難問(wèn)題是人口眾多與耕地較少，你是實(shí)行嚴格的控制制度，用耕地來(lái)保證糧食安全呢？還是用一部分耕地來(lái)滿(mǎn)足住房的建設需求，防止房?jì)r(jià)上漲過(guò)快？不可能?chē)栏窨刂仆恋赜糜谧≌�建設，而住宅價(jià)格不上漲。當然，有些地區是全國人民，甚至是全世界的人來(lái)買(mǎi)房，這樣地區的房?jì)r(jià)上漲，有其特殊的供給與需求原因。中國目前的城市化水平只有46%左右，比人均GDP3200美元水平的國家和地區，低了15個(gè)百分點(diǎn)以上。就目前城鎮房屋存有量和城鎮人口相比，我們住房缺口在50億平方米左右。如果我們未來(lái)30年，城市化水平提高到70%，城市就要增加4億人口，如果對住宅用地供給不平衡，房?jì)r(jià)將還會(huì )持續上升。

　　經(jīng)濟參考報：2009年大家的一個(gè)關(guān)注點(diǎn)是房地產(chǎn)商的囤地，您認為這對房?jì)r(jià)有影響嗎？

　　周天勇：囤地，是控制土地供給與需求格局的一種經(jīng)營(yíng)行為。也就是控制土地用來(lái)建設房屋的量，使其供給小于需求，在房?jì)r(jià)較高時(shí)，將地轉賣(mài)給其他用地商，或者自己建房，謀取更多的利潤。囤地，不光是房地產(chǎn)商在囤地，實(shí)際上地方政府也在囤地。地方政府將城郊和農村的集體土地，以較低的價(jià)格征用過(guò)來(lái)，先儲備起來(lái)，控制供應量，創(chuàng )造供給小于需求的局面，等本地房屋價(jià)格因此而上升時(shí)，再將其進(jìn)入招拍掛，這時(shí)政府就獲得了囤地的最大收入。房地產(chǎn)商和地方政府的這種因囤地多得的收入，必然要進(jìn)入房?jì)r(jià)，這是導致房?jì)r(jià)上升的一個(gè)很重要的原因。