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　　收回投資或不成問(wèn)題

　　今年下半年出爐的一份研究報告顯示，2005年至今產(chǎn)生的全國50個(gè)“地王”項目中，約有半數尚未開(kāi)工，不到兩成的“地王”項目處于在建中，個(gè)別“地王”地塊還出現了退地現象。僅占四分之一的在售的項目中，多個(gè)項目賠本出售。

　　有人為大龍開(kāi)發(fā)算過(guò)這樣一筆賬：樓面價(jià)加上其它建筑成本，該項目全部開(kāi)發(fā)成本將在4萬(wàn)元/平方米左右，產(chǎn)品要賣(mài)到6萬(wàn)元/平方米左右才能實(shí)現財務(wù)上盈利。而目前與該地塊毗鄰的龍灣別墅、龍湖滟瀾山別墅等項目相匹配的產(chǎn)品售價(jià)在2萬(wàn)元至4萬(wàn)元之間。

　　于是，如何解決盈利問(wèn)題成為大龍開(kāi)發(fā)最迫切的現實(shí)問(wèn)題�！按簖堥_(kāi)發(fā)是在賭大勢，明年地價(jià)比今年再漲30%他的項目就可以盈利了�！鄙鲜鋈耸空f(shuō)。這代表了業(yè)界的一種典型推論，即大龍地產(chǎn)可以采取拉長(cháng)周期等待價(jià)格上漲，以時(shí)間換價(jià)格。

　　還有一種猜測是增加容積率。一位業(yè)內人士分析，由于大龍開(kāi)發(fā)與順義區政府關(guān)系非同小可，完全可以通過(guò)正常程序申報增加容積率，“規劃蓋10層，可以將其‘運作’成12層”。對此，有反對意見(jiàn)指出，北京市環(huán)境保護規劃明確提出了“溫榆河綠色生態(tài)走廊”的概念，天竺22號地正在其區域范圍內，出于對溫榆河環(huán)境保護的剛性要求，限高只有12米，不太可能允許高層建筑。

　　作為區屬?lài)�企，得到地方政府的財政返還倒是很有可能�！暗�即使拋開(kāi)一些可能存在的背后邏輯，僅將之看作一次純粹的商業(yè)行為，結果也不會(huì )很悲觀(guān)�！蓖跫�鵬樂(lè )觀(guān)估計，收回投資問(wèn)題不大，并且也絕非“華山一條路”。

　　王吉鵬說(shuō)，這不單單是一個(gè)項目的問(wèn)題，如果把這個(gè)項目與企業(yè)的整體戰略聯(lián)系起來(lái)看視野就會(huì )開(kāi)闊許多。比如，“地王”的產(chǎn)生無(wú)疑可以推動(dòng)周邊房?jì)r(jià)的上漲。據披露，自“地王”產(chǎn)生后，順義的獨棟別墅掛牌均價(jià)已經(jīng)達到了38000元/平方米左 右 ， 環(huán) 比1 1月 上 半 月 上 漲 了9.5%。而疊拼別墅等也由19500元/平方米上漲到了21800元/平方米左右，漲幅達到了12.5%。

　　有業(yè)內人士對《經(jīng)濟參考報》分析，如果周邊樓盤(pán)有其相關(guān)資產(chǎn)，那么這個(gè)新標桿帶來(lái)的升值價(jià)值就是很大一筆收入。如果再加上上市公司在資本市場(chǎng)運作中的長(cháng)袖善舞，回報就會(huì )很快突破單純意義上的售樓收益。

　　可能引入投資方

　　大龍地產(chǎn)2009年三季度報表顯示，公司總資產(chǎn)29 .41億人民幣，凈資產(chǎn)14 .37億人民幣，期末現金和現金等價(jià)物9934萬(wàn)人民幣。往前追溯，2008年年報表明，大龍地產(chǎn)總資產(chǎn)31 .75億人民幣，凈資產(chǎn)是12.29億人民幣，期末現金和現金等價(jià)物8085萬(wàn)人民幣。

　　一個(gè)凈現金額尚未過(guò)億的上市公司，其旗下一個(gè)子公司如何撬動(dòng)高達50億的項目？關(guān)于地價(jià)款的支付能力一直為各方所懷疑。

　　12月3日，有消息稱(chēng)，北京市土地整理儲備中心有關(guān)負責人已證實(shí)，大龍開(kāi)發(fā)已經(jīng)按時(shí)簽訂了土地出讓合同，第一筆定金已經(jīng)到位。然而，人們的憂(yōu)慮并未自此煙消云散。據相關(guān)規定，地價(jià)款的80%應在180天內交清，即2010年5月20日前，大龍開(kāi)發(fā)需交清40.4億元人民幣。

　　早前，開(kāi)發(fā)商為緩解一次性支付的資金壓力，通常會(huì )采取分期開(kāi)發(fā)的辦法，通過(guò)地塊分割取得土地使用權證，申請土地抵押貸款，實(shí)現分期或延期支付土地出讓金，現在國土資源部已明令禁止此種行為，那么“留給大龍開(kāi)發(fā)的選擇其實(shí)并不多�！蓖跫�鵬說(shuō)。

　　他進(jìn)一步分析，從成本到收益中間還有一個(gè)不容忽視也至關(guān)重要的資金鏈問(wèn)題。在通常情況下，企業(yè)會(huì )有三種選擇：擴股增資、尋求地方政府擔保的貸款和與其他企業(yè)聯(lián)手獲得注資。

　　王吉鵬指出，通過(guò)擴股增資方式籌集的資金會(huì )很有限，相比地價(jià)總額而言可能杯水車(chē)薪。不僅如此，還有媒體披露，大龍地產(chǎn)上市5年來(lái)未分配一次紅利，而按有關(guān)規定，連續3年不分紅就要喪失公開(kāi)配股與發(fā)行新股的資格。

　　接下來(lái)，便是尋求地方政府擔保向銀行借款。作為順義區的國有企業(yè)，大龍開(kāi)發(fā)獲得地方政府信用擔保的可能性很大，但全部依賴(lài)銀行貸款卻不大可能。業(yè)內人士分析，銀行借貸所需償還的利息就有可能對沖掉其大部分利潤。

　　那么，最后的選擇便是尋求合作了�！半m然手段有限，但焉有‘買(mǎi)得起馬置不起鞍’的道理？”王吉鵬推測，大龍開(kāi)發(fā)接下來(lái)最可能的策略就是引入一個(gè)或多個(gè)資金方，讓對方分享自己“資源稟賦”的同時(shí)借用對方的資本運作體系。而保利、龍湖、遠洋等既有雄厚的資本又具有高端住宅開(kāi)發(fā)經(jīng)驗的開(kāi)發(fā)商很可能成為大龍開(kāi)發(fā)的合作伙伴。

　　有幕后推手？

　　從拿地時(shí)的“爆冷”勝出到盈利能力和資金來(lái)源尚存諸多不確定因素，大龍開(kāi)發(fā)演繹的“地王”事件就如同一部懸疑故事片，使人們在種種懸念的強大磁場(chǎng)下，樂(lè )此不疲地尋找幕后推手的蛛絲馬跡。

　　無(wú)一例外，人們首先將目光匯聚到大龍開(kāi)發(fā)的背景。資料顯示，大龍開(kāi)發(fā)實(shí)際控制人是北京市順義區人民政府。此信息一經(jīng)披露，眾分析人士紛紛會(huì )意：作為順義區區屬?lài)�企對地方財政“保增長(cháng)”的重任義不容辭，有網(wǎng)友甚至戲稱(chēng)“天竺22號地，還沒(méi)有出生，它就風(fēng)華正茂了”。

　　的確，地方政府利用土地財政實(shí)現財稅收入最大化已成為一種比較普遍的做法，有學(xué)者指出，地方政府土地財政的基本路徑是預算內靠城市擴張帶來(lái)的產(chǎn)業(yè)稅收效應，預算外靠土地出讓收入實(shí)現增加財政支配能力的目標。而國企的參與將最終實(shí)現資金“在一個(gè)筐里運作”。

　　國企或央企通過(guò)市場(chǎng)競標拿到“地王”或許本無(wú)可非議。但如果按照上面的邏輯，順義區政府是大龍開(kāi)發(fā)拿到天竺22號地的幕后推手的話(huà)，那么，這個(gè)幕后推手也將承擔巨大風(fēng)險。

　　尤其在房地產(chǎn)市場(chǎng)短期波動(dòng)不可避免的預測聲中，國企斥巨資刷新北京“地王”紀錄，著(zhù)實(shí)狠狠地刺激了各方的神經(jīng)。

　　一旦房?jì)r(jià)出現較大波動(dòng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生的多米諾骨牌式的連鎖反應，不僅會(huì )使房地產(chǎn)企業(yè)面臨巨額損失，危及地方財政資金和銀行資金的安全，最終還會(huì )導致與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)的鋼鐵、水泥、建材、裝修等產(chǎn)業(yè)群的產(chǎn)能利用率降低，效益將無(wú)法保證，這一點(diǎn)并不會(huì )因“國企地王”而有所改變，各方人士大多都對此表示擔憂(yōu)。