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　　西 安

　　房?jì)r(jià)“破五”令人生疑

　　2009年西安商品房市場(chǎng)呈現火熱景象，不僅成交量節節上升，商品住宅成交均價(jià)也首次突破了每平方米5000元大關(guān)。持續活躍的西安樓市，將繼續保持火熱態(tài)勢，還是步入下調軌道？

　　近10年來(lái)，西安樓市的發(fā)展一直比較平穩，商品房?jì)r(jià)格長(cháng)期都處于穩步微升態(tài)勢中，全年成交面積一直徘徊在500萬(wàn)平方米以?xún)�，價(jià)格保持在3000元上下。成交量低、價(jià)格上不去等原因使西安樓市一直處在全國房地產(chǎn)市場(chǎng)的二線(xiàn)邊緣位置。

　　據西安市房管部門(mén)統計，2009年前三季度西安市商品房銷(xiāo)售面積為816.9萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)73%；商品房住宅均價(jià)5026元，同比增長(cháng)2.39%。

　　西安一些房地產(chǎn)業(yè)內人士認為，在普遍沒(méi)有追加投資，沒(méi)有提高產(chǎn)品性能、小區綠化標準和物業(yè)品質(zhì)等外因的情況下，西安房?jì)r(jià)出現這樣的增長(cháng)態(tài)勢，不能不使人聯(lián)想起房?jì)r(jià)泡沫，從而對超過(guò)5000元的均價(jià)產(chǎn)生質(zhì)疑。

　　首先受到質(zhì)疑的是高房?jì)r(jià)的市場(chǎng)承受力，作為中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的二線(xiàn)城市，西安市商品房均價(jià)突破5000元大關(guān)后，在全國仍處于較低水平，但相對于西安市民的收入卻處于偏高狀態(tài)。相關(guān)調查數據顯示，西安居民能夠承受的房?jì)r(jià)在3500元到4000元之間，在房?jì)r(jià)“破五”之后，有多少人能夠承受得起這樣的房?jì)r(jià)，值得懷疑。

　　其次是每個(gè)樓盤(pán)的公布價(jià)與統計價(jià)也受到質(zhì)疑。目前西安樓市大盤(pán)林立，奇怪的是越是大盤(pán)打折幅度就越大，從95折到80折不等。一些業(yè)內人士認為，如果是按成交價(jià)統計，為什么不直接以成交價(jià)公布，而是在自己先期制定的銷(xiāo)售價(jià)格上進(jìn)行折扣？其目的無(wú)非是讓人們在市場(chǎng)上看到這個(gè)所謂的均價(jià)，認為房?jì)r(jià)一直在漲，這樣做只能使沒(méi)有買(mǎi)房的人迫于漲價(jià)現實(shí)而跟風(fēng)，追漲殺跌陷入房?jì)r(jià)陷阱，所以房屋均價(jià)超過(guò)5000元的統計實(shí)不實(shí)依然存疑。

　　再次是普通住宅均價(jià)有被高端商品房拉升的嫌疑。2009年三季度以來(lái)，西安曲江區域高端住宅紛紛上市，這些每平方米起價(jià)七八千元的高端住宅頻繁交易，拉升了西安商品房的成交均價(jià)，這點(diǎn)也使普通消費者對普通住宅均價(jià)超過(guò)5000元的結論產(chǎn)生不信任。

　　臨近年底，從西安當地的報刊廣告可以明顯感受到銷(xiāo)售壓力正日漸緊迫，前半年比較少見(jiàn)的整版大幅廣告又相繼出現在了各類(lèi)報紙上。這種每日不斷、鋪天蓋地的大幅廣告，實(shí)際上昭示著(zhù)四季度西安開(kāi)發(fā)商面臨還貸、資金回籠的壓力，而五花八門(mén)的促銷(xiāo)手段也難以掩飾銷(xiāo)售的真正目的。

　　與此同時(shí)，通過(guò)一年的建設，商品房市場(chǎng)積累存量不斷增加。截止到12月初西安可銷(xiāo)售商品房超過(guò)13萬(wàn)套，隨著(zhù)不少新盤(pán)集中推出，這個(gè)數字還將不斷增加。

　　另一方面，今年是西安舊城及城中村改造最集中的一年，也是自2007年開(kāi)始大規模拆遷以來(lái)需要大面積安置的一年，隨著(zhù)東窯坊、楊家莊等一大批大型安置小區的投入使用，商品住宅市場(chǎng)的供應量也將出現大的變化。

　　總而言之，出盤(pán)量的加大將使西安房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷(xiāo)售壓力陡然增大，如果樓市能夠繼續消化出盤(pán)量，房?jì)r(jià)就會(huì )得到支撐，否則價(jià)格只能是一個(gè)空殼。另一方面，西安樓市在背離消費者承受能力后有可能出現回調要求，這種回調正是對快速上漲的回補要求，也是健康市場(chǎng)的正�，F象。

　　蘭 州

　　“過(guò)萬(wàn)”樓盤(pán)震撼登場(chǎng)

　　“每平方米1萬(wàn)元�！痹谔m州，位于城市中心繁華地段兩個(gè)樓盤(pán)近期打出“過(guò)萬(wàn)”的銷(xiāo)售價(jià)格，著(zhù)實(shí)“震撼”了許多人。因為，在這個(gè)人均年收入剛剛過(guò)萬(wàn)元的西北內陸城市里，這樣的價(jià)格就意味著(zhù)一個(gè)普通市民每年只能買(mǎi)到僅僅超過(guò)1平方米這樣的房屋。

　　這只是個(gè)例，但在“萬(wàn)元”樓盤(pán)的背后，是這個(gè)西部城市多年來(lái)房?jì)r(jià)持續不斷的上漲，以及在這些“萬(wàn)元”樓盤(pán)的示范拉動(dòng)下，蘭州房?jì)r(jià)繼續上漲的不可逆轉。

　　“以前只是覺(jué)得在北京、上海這樣的大城市才有可憐的房奴，現在連蘭州這樣的三線(xiàn)城市也有了�！碧m州市一家事業(yè)單位的職工支韜說(shuō)。

　　從2006年開(kāi)始，蘭州市新建商品房的價(jià)格漲幅一直居于西北五省之首，這種快速上漲的趨勢從此就沒(méi)有停下來(lái)。

　　2007年底到2008年，在一片喊跌聲中，北京、上海、深圳、廣州等東部沿海城市房?jì)r(jià)上漲放緩，商品房成交量大幅下降。但地處西北內陸的蘭州房?jì)r(jià)不僅沒(méi)有下跌，相反成為全國房?jì)r(jià)逆勢上漲的“領(lǐng)頭羊”。

　　2009年開(kāi)春以后，蘭州樓市更是火熱起來(lái)，各個(gè)樓盤(pán)的銷(xiāo)售形勢較2008年同期有了很大的好轉。房管部門(mén)的數據顯示，2009年前三季度，蘭州市商品房完成銷(xiāo)售量大增，同比漲幅超過(guò)了四成。新房的價(jià)格也持續上漲，10月份，蘭州市商品住宅平均銷(xiāo)售價(jià)格已經(jīng)達到了4590.6元，較2009年同期上漲22.27%。這是包含了蘭州市郊區房屋的價(jià)格指數，在蘭州市主城區，商品房銷(xiāo)售均價(jià)都已經(jīng)超過(guò)了6000元，甚至標出了上萬(wàn)元的價(jià)格。

　　狂熱的房屋需求帶動(dòng)了蘭州新建房?jì)r(jià)持續走高，于是買(mǎi)不起新房的人，轉向二手房市場(chǎng)。今年10月，蘭州二手房?jì)r(jià)漲幅位居全國70個(gè)大中城市第三位。

　　結婚的壓力和持續找房的疲憊，讓支韜最終選擇成為一個(gè)“房奴”，在離蘭州市中心半個(gè)小時(shí)車(chē)程的郊區，他以5000元/平方米的價(jià)格買(mǎi)下了一套60平方米的小戶(hù)型，總價(jià)30萬(wàn)元。為此，除了花光他這幾年10萬(wàn)元的儲蓄外，還要向銀行貸款20萬(wàn)元。在接下來(lái)15年的時(shí)間里，每個(gè)月他和女友收入的一半都要用于償還貸款。

　　2009年12月4日，蘭州市公開(kāi)拍賣(mài)3塊土地。其中，位于城關(guān)區一宗面積16.5畝的G 0521號地塊拍出1億元的價(jià)格，畝均地價(jià)達到606萬(wàn)元。有業(yè)內人士測算，該地塊樓面地價(jià)高達每平方米2600元，加上拆遷和建設工費，這個(gè)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)后的價(jià)格不會(huì )低于每平方米1萬(wàn)元。

　　這個(gè)樓盤(pán)的建成至少要兩到三年的時(shí)間，不知道到時(shí)這個(gè)西部城市的房?jì)r(jià)又會(huì )上漲到多少？

　　天 津

　　連續9個(gè)月成交過(guò)百萬(wàn)

　　縱觀(guān)2009年，天津樓市成交量整體呈上升態(tài)勢。自3月至11月，連續9個(gè)月單月住宅成交面積超過(guò)百萬(wàn)平方米。中國指數研究院天津分院分析師鐘文輝在接受本報記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，12月作為一年中的收尾，天津樓市成交量是漲是跌，最主要是取決于開(kāi)發(fā)企業(yè)推盤(pán)量的多少。目前從成交態(tài)勢來(lái)看，市內六區需求極其旺盛，表現出有房不愁賣(mài)的態(tài)勢；而環(huán)城四區及其他地區由于供應量相對充足，且價(jià)格已經(jīng)達到相對高度，未來(lái)住宅成交量或受此影響而稍有回落。

　　事實(shí)證明，進(jìn)入傳統銷(xiāo)售淡季的冬天以來(lái)，天津樓市始終表現出淡季不淡的態(tài)勢。究其原因有二：一是無(wú)論市區還是郊縣，部分樓盤(pán)集中釋放并熱銷(xiāo)，成交量大幅上漲，拉升了整體樓市的成交量；二是受優(yōu)惠政策即將到期影響，部分消費者提前購房，也推動(dòng)了樓市成交。

　　應該說(shuō)，天津樓市由年初的冷，到年中的熱，再到年底的火爆，只是全國樓市的一個(gè)縮影，但每個(gè)城市都有自身的地域特點(diǎn)。說(shuō)起天津的樓市，2009年一頭一尾的兩個(gè)政策是繞不過(guò)去的，那就是“藍印戶(hù)口”和“濱海新區區劃調整”。

　　今年春節剛過(guò)，天津調整藍印戶(hù)口政策。外地人申辦天津市藍印戶(hù)口購房款由原來(lái)的100萬(wàn)元不同程度地調低了。政策出臺后，極大地拉動(dòng)了天津新建商品住宅的成交量。據一家房地產(chǎn)門(mén)戶(hù)網(wǎng)站的調查，天津每賣(mài)出100套新商品房，大約有45套的戶(hù)主是外地人。其中，符合藍印戶(hù)口政策的近40套。尤其是遠郊區縣，這個(gè)比例更高。

　　臨近年末的11月中旬，國務(wù)院正式批復同意天津市調整濱海新區行政區劃，撤銷(xiāo)天津市塘沽區、漢沽區、大港區3個(gè)行政區，設立濱海新區人民政府，原有的3個(gè)行政區域為濱海新區的行政區域。房地產(chǎn)行業(yè)作為“經(jīng)濟趨暖樓先知”的風(fēng)向標，率先作出反應。據統計，11月濱海新區共成交新建商品住宅32 .81萬(wàn)平方米，而僅僅11月23日至29日月末的最后一周，濱海新區新建商品住宅就成交10 .65萬(wàn)平方米，占全月的32%。

　　從年初的藍印戶(hù)口新政，到年底的濱海體制改革，都對天津的樓市產(chǎn)生了不可輕視的推動(dòng)作用。所以有人說(shuō)，天津的樓市是典型的“政策市”，或許就從這個(gè)角度說(shuō)的。

　　中國指數研究院天津分院總經(jīng)理蔣云峰說(shuō)，對于天津住宅市場(chǎng)價(jià)格走勢的判斷，如果政策變化不大，售價(jià)將保持平穩上漲態(tài)勢。而從分區域來(lái)看，市內六區由于供不應求態(tài)勢已經(jīng)出現，將來(lái)價(jià)格將持續上漲，漲幅會(huì )大于其他區縣；而濱海新區由于濱海概念的深入，加上新行政區域的確定，一系列利好因素的促進(jìn)，濱海新區價(jià)格也將不斷上漲。

　　由于市內六區供應較少，成交主要集中在環(huán)城及遠郊區縣，未來(lái)市場(chǎng)成交均價(jià)或許由于成交結構的變化而呈小幅下降趨勢。而且，除區域和地段以外，購房者將更注重樓盤(pán)的品質(zhì)，有些遠郊區縣品質(zhì)不好的樓盤(pán)可能出售艱難。

　　中原地產(chǎn)投資顧問(wèn)部總監高飛則認為，因為購房者擔心優(yōu)惠政策明年取消，眼下出現恐慌式的搶購，拉動(dòng)了樓市年底集中放量。而大家所關(guān)注的濱海新區樓市，目前遠沒(méi)有調整到位。將于12月份召開(kāi)的中央經(jīng)濟工作會(huì )議，必將對2010年的樓市產(chǎn)生深遠影響，值得期待。