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　　產(chǎn)品：被豪宅化

　　看看一年來(lái)不同階段廈門(mén)市場(chǎng)消化的住宅戶(hù)型，就可以發(fā)現，島內在售樓盤(pán)已被“豪宅化”。

　　第一季度商品住宅銷(xiāo)售以120平方米以下的中小實(shí)用戶(hù)型為主,60-90平方米的二房戶(hù)型最暢銷(xiāo)；第二季度、第三季度以改善型需求和通脹預期下的投資需求為主，成交產(chǎn)品面積區間以120-180平方米為主。而在島內，從第一季度開(kāi)始，除了年中快速消化殆盡的一些小體量盤(pán)如林海陽(yáng)光、信和·御園等，始終出現在銷(xiāo)售排行榜的總是幾個(gè)超級大盤(pán)，如海峽國際社區、魯能·領(lǐng)秀城、聯(lián)發(fā)五緣灣1號等高均價(jià)、高總價(jià)盤(pán)。

　　根據廈門(mén)市2008年8月1日起全市統一執行普通住房的標準，今年均價(jià)13824元/平方米以上的大戶(hù)型樓盤(pán)即“豪宅”。而目前島內剩余的可售樓盤(pán)，房?jì)r(jià)大部分已經(jīng)達到這一水平。

　　“島內樓盤(pán)的豪宅化是被逼出來(lái)的�！庇碇薜禺a(chǎn)股份有限公司營(yíng)銷(xiāo)總監陳賽紅說(shuō)，島內樓盤(pán)的高均價(jià)與庫存產(chǎn)品結構失衡有關(guān)，比如有的月份，均價(jià)就是被一兩個(gè)高價(jià)盤(pán)拉高的。據了解，2003年5月起，購買(mǎi)島內150平方米以上面積住房，方可辦理不超過(guò)3人的常住戶(hù)口。將廈門(mén)島內“購房入戶(hù)”標準從45平方米大幅提升至150平方米，這一政策的調整成為廈門(mén)樓市發(fā)展的重要轉折點(diǎn)，影響至今。政策對整體地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，最明顯的體現就是島內的新建房源開(kāi)始向150平方米以上的大戶(hù)型傾斜。而不少2003年以后拍下的地塊投入市場(chǎng)的時(shí)間正好趕在2007年、2008年的節點(diǎn)上，因此，出現了“滿(mǎn)城盡是大戶(hù)型”的情形。

　　廈門(mén)新百瑞物業(yè)企劃有限公司策劃部總監鄒紹軍也稱(chēng)，“豪宅化”是幾年來(lái)政策作用的結果，而島內歷來(lái)是兵家必爭之地，目前拍地的樓面地價(jià)高企，決定了今后大部分島內樓盤(pán)的均價(jià)會(huì )繼續“豪宅化”。

　　“島內萬(wàn)元盤(pán)的重新出現，是受區域房地產(chǎn)的影響�！眹�貿地產(chǎn)市場(chǎng)與產(chǎn)品開(kāi)發(fā)部總經(jīng)理助理李琳芳則認為，由于島內區位的稀缺性，島內房?jì)r(jià)還會(huì )往上走。但“豪宅化”只是價(jià)格的“豪宅化”，真正同時(shí)擁有好的居住環(huán)境、居住品質(zhì)、人文積淀、不可替代性以及可流傳后世等諸多特質(zhì)的豪宅，尚需市場(chǎng)的進(jìn)一步開(kāi)發(fā)。

　　-觀(guān)點(diǎn)

　　2010年樓市或更“狂躁”

　　城市年輪策劃代理公司董事長(cháng)張文彪：2009年是單一的復蘇的市場(chǎng)，2010年會(huì )更狂躁一點(diǎn)。政府可能會(huì )出臺相對溫和的政策調控，但整個(gè)市場(chǎng)泡沫的沖動(dòng)會(huì )更大，購房者對預期的價(jià)值變化也會(huì )更沖動(dòng)，同樣的，開(kāi)發(fā)企業(yè)對于地塊開(kāi)發(fā)項目的未來(lái)也會(huì )更急于變現。

　　新百瑞物業(yè)企劃有限公司總經(jīng)理楊志明：如果說(shuō)2008年的樓市是“兩岸猿聲啼不住”，那么2009年就是“輕舟已過(guò)萬(wàn)重山”。雖然還將有盤(pán)整的過(guò)程，但樓市最困難的時(shí)候已經(jīng)過(guò)去，量?jì)r(jià)曲線(xiàn)上升的大勢已經(jīng)可以基本定調。從長(cháng)期看，房?jì)r(jià)取決于成本，從短期看，則取決于供求，無(wú)論從長(cháng)期看還是從短期考量，島內目前的房?jì)r(jià)水平都“情有可原”。畢竟，島內近期可售樓盤(pán)僅三四千套，而今年拍出的地塊進(jìn)入市場(chǎng)，大部分應該是2011年的事情了。

　　領(lǐng)秀城項目經(jīng)理胡曉鳴：在熱錢(qián)流進(jìn)等各方面因素的作用下，島內房?jì)r(jià)還在醞釀下一波漲勢。整個(gè)島內就是一個(gè)CBD，市場(chǎng)定位決定島內大部分項目首選開(kāi)發(fā)大戶(hù)型豪宅。

　　立丹行機構策劃部總監張志源：地價(jià)高，房?jì)r(jià)肯定也會(huì )往高端化發(fā)展。2009年島內出現了總價(jià)和均價(jià)的“地王”，是受現金流和銀根放松的影響，畢竟2008年已沉寂了一年。不過(guò)，接下去開(kāi)發(fā)商拿地應該會(huì )更加理性。雖然目前島內房?jì)r(jià)水平的確超出不少老百姓的購買(mǎi)能力，但仍然有人入市，只能說(shuō)“存在即是合理”。2009年樓市發(fā)展過(guò)快的呼聲又起，會(huì )帶來(lái)金融政策的微調。明年的市場(chǎng)如何，要看政策怎么變化。但整體而言，對于房地產(chǎn)行業(yè)，應該還是以扶持為主。

　　國貿地產(chǎn)市場(chǎng)與產(chǎn)品開(kāi)發(fā)部總經(jīng)理助理李琳芳：對明年的市場(chǎng)謹慎樂(lè )觀(guān)。政府會(huì )陸續出臺一些調控政策，但不是根本性的。從大背景看，在控制一些不良泡沫的基礎上，政府還是扶持房地產(chǎn)業(yè)的。

　　廈門(mén)有巢氏房地產(chǎn)代理有限公司總經(jīng)理王東:由于2008年經(jīng)濟危機的影響，加上短期市場(chǎng)存在的變數較大，出于對市場(chǎng)的謹慎思考，不少企業(yè)開(kāi)工不足，少有新盤(pán)入市也就不足為怪了。從長(cháng)期來(lái)看，由于島內可開(kāi)發(fā)土地資源的不斷減少，加上目前廈門(mén)主要的配套資源基本上集中在島內，因此房地產(chǎn)出現高端化、豪宅化的趨勢是正常的。

　　-小貼士

　　明年也有中小戶(hù)型樓盤(pán)可淘

　　雖然“豪宅化”的趨勢不可阻擋，但這并不意味著(zhù)在島內再也買(mǎi)不到中小戶(hù)型的新房了。

　　2009年2月起，購買(mǎi)島內五緣灣、觀(guān)音山、湖邊水庫等東部三大片區100-150平方米的新房，可辦理不超過(guò)2人的常住戶(hù)口。此政策適用于通過(guò)“招拍掛”方式取得片區內土地使用權的商品房項目，執行時(shí)間至2011年12月31日。

　　禹洲地產(chǎn)股份有限公司營(yíng)銷(xiāo)總監陳賽紅認為，五緣灣已拍出的地塊，雖然產(chǎn)品定位主要還是“豪宅”，但應該也會(huì )有一些復合產(chǎn)品，即部分大戶(hù)型，部分中小戶(hù)型互相配套。而今年湖邊水庫拍出的多塊地塊也值得關(guān)注。據悉，萬(wàn)科的開(kāi)發(fā)進(jìn)度，從拿地到進(jìn)入市場(chǎng)，往往只有一年時(shí)間，因此，該地塊會(huì )否順應入戶(hù)新政推出100-150平方米的新房，值得期待。

　　今年5月6日，2009G11商住用地由禹洲地產(chǎn)旗下的海天房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)30個(gè)回合的競價(jià)以2.26億元競得，該地塊為東方山莊樞紐站用地，扣除BRT用地面積后的樓面價(jià)是4109.09元/平方米。陳賽紅透露，該地塊將開(kāi)發(fā)中小戶(hù)型產(chǎn)品，預計明年會(huì )有所動(dòng)作。

　　來(lái)源：東南早報