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　　長(cháng) 春

　　剛需引領(lǐng)樓市 明年依然看漲

　　“去年這個(gè)時(shí)候說(shuō)房?jì)r(jià)會(huì )漲要挨罵，今年再說(shuō)同類(lèi)的話(huà)，基本沒(méi)人反對了�！遍L(cháng)春房地產(chǎn)業(yè)一位資深人士表示，他對長(cháng)春房?jì)r(jià)預期的相同判斷，在去年和今年引起了完全不同的反響。記者在采訪(fǎng)中發(fā)現，房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應求的現實(shí)，也預示著(zhù)長(cháng)春這個(gè)“二線(xiàn)半”城市的房?jì)r(jià)明年可能還會(huì )漲。

　　供不應求致房?jì)r(jià)飆升

　　長(cháng)春今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，走過(guò)了“1、2月觀(guān)望——— 3、4月?lián)屬彙�—�?、6月漲價(jià)———7、8月供不應求”幾個(gè)階段。據長(cháng)春市住房保障和房地產(chǎn)管理局統計，今年1-10月，長(cháng)春商品住房銷(xiāo)售面積為531.8萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)30.5%，銷(xiāo)售金額為199億元，同比增長(cháng)49.5%。與需求旺盛形成鮮明反差的是，由于開(kāi)發(fā)商對市場(chǎng)回暖估計不足，開(kāi)工減少，導致今年長(cháng)春商品房供應明顯不足。今年1-10月份，長(cháng)春商品房新開(kāi)樓盤(pán)61個(gè)，商品住房上市量為443.2萬(wàn)平方米，同比下降30%。

　　在供求關(guān)系作用下，長(cháng)春房?jì)r(jià)從3月份開(kāi)始一路上漲，1-10月份，商品住房銷(xiāo)售均價(jià)3742元/平方米，同比上漲14.5%。如果剔除其中的保障房因素，長(cháng)春10月份新建商品住宅成交價(jià)格至少比年初增加了500元/平方米。

　　剛需支撐長(cháng)春樓市

　　“長(cháng)春房地產(chǎn)還是一個(gè)比較初級的階段，現階段還是剛性需求為主�！遍L(cháng)春房地產(chǎn)業(yè)內人士顧永超說(shuō)。

　　一是棚改造成的剛性需求。據了解，自2006年以來(lái)，長(cháng)春市進(jìn)行了大規模的棚戶(hù)區改造，拆除108個(gè)棚戶(hù)區，房屋面積達1009萬(wàn)平方米，居民近13.3萬(wàn)戶(hù)。其中，貨幣安置戶(hù)為8.8萬(wàn)戶(hù)，占拆除總戶(hù)數的66%，如按拆遷戶(hù)中有50%購房，每戶(hù)80平方米計算，有近4.4萬(wàn)戶(hù)被動(dòng)購房者，增加了352萬(wàn)平方米的住房剛性需求，攤入近三年，相當于每年增加100多萬(wàn)平方米的銷(xiāo)量；二是新婚家庭購買(mǎi)住房的需求愈來(lái)愈強，長(cháng)春市每年登記結婚的新人在3萬(wàn)對以上，即使其中有一半人購買(mǎi)新房，需求也可達100多萬(wàn)平方米；三是新增城市人口的住房需求。隨著(zhù)城市化步伐的加快，長(cháng)春市每年都要新增50多萬(wàn)人口，他們對住房的需求也是一個(gè)很大的市場(chǎng)。

　　正是因為剛性需求的支撐，因此，長(cháng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)近年來(lái)很少出現其他城市那樣過(guò)山車(chē)般的大起大落，而是始終保持著(zhù)相對穩定的增長(cháng)。據長(cháng)春市住房保障和房地產(chǎn)管理局副局長(cháng)李曉曼介紹，近三年長(cháng)春房?jì)r(jià)漲幅分別是：2007年15.9%，2008年9.4%，2009年1-9月份14.5%，漲幅尚在合理區間；商品住房?jì)r(jià)格指數與全國平均水平持平，今年1-8月，位居70個(gè)大中城市中的第31位，在全國40個(gè)重點(diǎn)城市中居36位，處于下游水平。

　　吉林省社科院經(jīng)濟所研究員李曉群認為：“以省會(huì )城市來(lái)講，長(cháng)春房?jì)r(jià)本來(lái)也不高，上升空間是有的。如果地價(jià)等因素不出現大的變動(dòng)，下調的空間幾乎沒(méi)有。就像這次金融危機的到來(lái)，也沒(méi)有使長(cháng)春房?jì)r(jià)出現大幅下調�！�

　　明年需求仍然旺盛

　　“明年長(cháng)春樓市整體還會(huì )不錯，需求仍然旺盛。上半年市場(chǎng)供小于求，延續2009年的態(tài)勢，在下半年的時(shí)候供應會(huì )有所放量，整個(gè)市場(chǎng)全年基本供求平衡�！遍L(cháng)春中原地產(chǎn)代理有限公司市場(chǎng)研究部經(jīng)理鄧昱說(shuō)。

　　據了解，隨著(zhù)市場(chǎng)形勢向好，長(cháng)春開(kāi)發(fā)商信心恢復，出現了大舉拿地的勢頭。今年9月至11月，長(cháng)春市出讓土地130萬(wàn)平方米，是前8個(gè)月土地出讓面積的1.3倍，總金額的3倍，平均地價(jià)也從前8個(gè)月的1710元/平方米飆升至11月份的2825/平方米。地價(jià)的升高，成為判斷明年房?jì)r(jià)升高的重要依據。鄧昱認為，明年長(cháng)春房?jì)r(jià)仍會(huì )有所上升，上漲幅度在10%左右。

　　盡管長(cháng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆可以找到諸如剛需支撐、價(jià)格洼地等合理解釋?zhuān)�但是投資性需求的增加也是一個(gè)不爭的事實(shí)。今年七八月份，長(cháng)春樓市大單頻現，有的買(mǎi)家一出手就是成百萬(wàn)甚至上千萬(wàn)元，同時(shí)買(mǎi)下三五套住宅或是整層寫(xiě)字樓。作為一個(gè)連二線(xiàn)都算不上的房地產(chǎn)“二線(xiàn)半”城市，這種現象過(guò)去在長(cháng)春并不多見(jiàn)�！按髥维F象”表明，經(jīng)過(guò)三四月份“剛需潮”，五六月份“改善潮”之后，長(cháng)春樓市開(kāi)始涌動(dòng)“投資潮”。長(cháng)春市住房保障和房地產(chǎn)管理局相關(guān)人士今年也首次承認，長(cháng)春樓市存在“少部分投資性需求”。去年底相關(guān)部門(mén)統計，長(cháng)春購房者自住比例達85%至90%以上，今年這個(gè)比例正在發(fā)生變化。據相關(guān)機構預測，今年年底，投資性需求有可能達到20%。

　　長(cháng)春中原地產(chǎn)代理有限公司市場(chǎng)研究部經(jīng)理鄧昱認為，在房?jì)r(jià)上漲和通脹預期的影響下，明年的投資性購房比例會(huì )繼續增加�！皩τ陂L(cháng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，這是一把雙刃劍。投資性需求增加能夠增加市場(chǎng)的活躍程度，拉動(dòng)消費；但是，投資性比例過(guò)大，會(huì )推高房?jì)r(jià)，增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫，給健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)造成致命傷�！�

　　貴 陽(yáng)

　　從“暖春”到“暖冬”樓市“暖意”延續

　　似乎并沒(méi)有經(jīng)歷太大的波動(dòng)，貴陽(yáng)市云巖、南明兩城區商品住宅的銷(xiāo)售均價(jià)終于在11月份突破了5000元/平方米大關(guān)。

　　今年3月份以來(lái)，貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速回暖。與其他城市的幾起幾落不同，貴陽(yáng)樓市在價(jià)格和銷(xiāo)量上均呈現出持續“回暖”態(tài)勢。

　　剛性需求、旅游地產(chǎn)……在多重因素的支撐下，2009年的貴陽(yáng)樓市從“暖春”一路走到了“暖冬”。有專(zhuān)家表示，貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續全年的“暖意”很有可能會(huì )延續到明年。

　　貴陽(yáng)樓市的“豐收年”

　　在艱難等待了一年之后，貴陽(yáng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)終于在2009年3月迎來(lái)了“暖春”，只是連開(kāi)發(fā)商自己也沒(méi)有料到，這次樓市的回暖竟然從“春”持續到“冬”，且至今仍沒(méi)有消減的態(tài)勢。

　　今年3月起，貴陽(yáng)市兩城區商品住宅均價(jià)開(kāi)始在4083元的價(jià)格線(xiàn)上起步前行，每月不大的增幅累積到年底已令人心驚：11月份，貴陽(yáng)兩城區商品房銷(xiāo)售均價(jià)已達5020元/平方米，且已有部分樓盤(pán)的成交價(jià)突破1萬(wàn)元。

　　在一片“漲”聲中，部分置業(yè)者開(kāi)始出現恐慌心理，在近期開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)銷(xiāo)售現場(chǎng)，熱銷(xiāo)景象此起彼伏。甚至有樓盤(pán)出現購房者熬夜排隊“搶房”的場(chǎng)面，部分新開(kāi)樓盤(pán)在開(kāi)盤(pán)當日，房源就已被預訂過(guò)半。

　　與其他城市樓市間或出現“價(jià)增量減”、“有價(jià)無(wú)市”現象不同的是，今年3月至11月期間，貴陽(yáng)樓市成交量有4個(gè)月突破6000套，其余各月成交量均保持在4500套以上。

　　“年初還在觀(guān)望房?jì)r(jià)是否會(huì )下調，誰(shuí)料4月房?jì)r(jià)就開(kāi)始一路上揚。如果還不出手，來(lái)年的房?jì)r(jià)很可能會(huì )更高�！痹谀硺潜P(pán)銷(xiāo)售現場(chǎng)，貴陽(yáng)市機關(guān)工作者陳先生在觀(guān)望樓市長(cháng)達一年半的時(shí)間后果斷出手。

　　對來(lái)年房?jì)r(jià)繼續上漲的恐懼或將延續房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度。數據顯示，2009年貴陽(yáng)的商品房銷(xiāo)售面積將突破500萬(wàn)平方米，創(chuàng )下貴陽(yáng)市房地產(chǎn)銷(xiāo)售的歷史新高。

　　多重因素延續樓市“暖意”

　　樓市持續“回暖”的首要原因仍然是剛性需求者置業(yè)需求的釋放。今年4月份以來(lái)穩定上揚的商品房銷(xiāo)售價(jià)格讓許多正在“觀(guān)望”的置業(yè)者認為房?jì)r(jià)下

　　降無(wú)望而選擇出手置業(yè)，壓抑了一年的剛性需求迅速釋放。

　　剛性需求者的支撐明顯地體現在了貴陽(yáng)市金陽(yáng)新區樓盤(pán)熱銷(xiāo)的狀況上來(lái)。由于兩城區房?jì)r(jià)的持續上漲已經(jīng)超過(guò)了多數首次置業(yè)者的購買(mǎi)能力，金陽(yáng)新區的許多大盤(pán)也在今年呈現了持續的熱銷(xiāo)潮。2009年上半年，貴陽(yáng)金陽(yáng)新區的樓盤(pán)“世紀城”以6個(gè)月銷(xiāo)售118.02萬(wàn)平方米的業(yè)績(jì)位列全國樓盤(pán)銷(xiāo)售之冠。此后“世紀城”持續熱銷(xiāo)，每月成交量均在千套以上。