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　　話(huà)題緣起

　　12月7日閉幕的中央經(jīng)濟工作會(huì )議提出增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購房需求。

　　12月9日的國務(wù)院常務(wù)會(huì )議提出終止二手房營(yíng)業(yè)稅的優(yōu)惠政策。

　　12月14日的國務(wù)院常務(wù)會(huì )議明確提出要遏制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的勢頭，抑制投資投機性購房。

　　12月17日，財政部和國土部等五部委聯(lián)手出臺了《進(jìn)一步加強土地出讓收支管理的通知》，其中規定首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%。

　　與此同時(shí)，有媒體披露，根據學(xué)者測算，2009年信貸總量的30%進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)；而大型房企的圈錢(qián)、圈地的氣魄，更是令人吃驚。因此，2009年的中國房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng )造出驚天奇跡：房?jì)r(jià)越高售量越多；上半年是房地產(chǎn)商使盡手段蠱惑人心，下半年是投資者瘋狂搶房；天量信貸將地方政府、房地產(chǎn)商、銀行和投機者連成“四位一體”。未來(lái)如何化解信貸風(fēng)險？《每日經(jīng)濟新聞》邀請了兩位資深專(zhuān)家為您解析。

　　靠樓市拉升 經(jīng)濟風(fēng)險大

　　NBD：兩位專(zhuān)家好！12月17日財政部等五部委出臺的 《進(jìn)一步加強土地出讓收支管理的通知》以及最近一段時(shí)間針對房地產(chǎn)市場(chǎng)的一系列政策，引起社會(huì )對房地產(chǎn)業(yè)的熱烈討論。臨近年底，作為宏觀(guān)調控，你們怎么看五部委出臺的《通知》？

　　曹建海：《通知》的目的很明確，是壓低拿地價(jià)格，控制拿地規模。在我看來(lái)，唯一能盡快達到目的的，是將土地出讓金一次性繳清。

　　袁鋼明：現在之所以把房地產(chǎn)炒得十分火熱，價(jià)格高得離奇，很大程度上說(shuō)明開(kāi)發(fā)商太有錢(qián)了，而把錢(qián)用在土地上是最安全、最保險的。所以，開(kāi)發(fā)商拼命圈地。唯一解決的辦法，是控制房?jì)r(jià)不再上漲，土地圈占率才會(huì )下降。

　　NBD：房地產(chǎn)商圈地氣候是如何形成的？

　　曹建海：根據國家統計局公布的數據，今年的9.2萬(wàn)億信貸中，1~11月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源48170億元，國內貸款8994億元，個(gè)人按揭貸款也超過(guò)7000億元，加上形形色色的貸款，以各種方式流入房地產(chǎn)，預計占總量的30%以上。

　　根據有關(guān)測算，今年有4.8萬(wàn)億的信貸流進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)商又普遍地采用多種杠桿的方式，有的繼續采用貸款，還有就是在資本市場(chǎng)進(jìn)行融資。

　　去年全球金融危機爆發(fā)后，中國的地方政府把2007年底出臺的土地出讓金收緊性政策放開(kāi)，今年初，有些房地產(chǎn)商拿地還上繳15%的地款，之后，有的就完全不付款了。地方政府也不著(zhù)急，所以，房地產(chǎn)商在這種極度寬松的政策下，用很大的金融杠桿撬動(dòng)了更大的地產(chǎn)規模。

　　袁鋼明：借助了經(jīng)濟刺激政策、寬松的貨幣政策以及年初給予的很多的優(yōu)惠政策，房地產(chǎn)業(yè)火爆了一把，而經(jīng)濟回升很大程度上是依靠房地產(chǎn)的拉動(dòng)。但是，這種回升帶有很大的風(fēng)險，現在已經(jīng)體現出來(lái)了，這種回升不像工業(yè)回升那樣安全，房地產(chǎn)的回升本身就帶有很強的投機性和冒險性。所以，我們要依靠房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟，在房產(chǎn)繁榮到一定程度，就得想辦法控制，否則得不償失。

　　NBD：日前，建設部召集了200多名副市長(cháng)共商房地產(chǎn)大計，主題是壓低房?jì)r(jià)嗎？

　　曹建海：建設部召集了200多名副市長(cháng)開(kāi)會(huì )，預計內容是不要讓房?jì)r(jià)漲得太快。這顯然沒(méi)有抓住乃至解決目前最主要的問(wèn)題。目前老百姓的意愿是希望房?jì)r(jià)能夠理性回落，而且是回落到大家都能買(mǎi)得起的水平，一個(gè)家庭年收入的6倍能買(mǎi)得起一套房子，這是一個(gè)比較合理的基數。

　　袁鋼明：今年年初房?jì)r(jià)下跌時(shí)，為了抑制經(jīng)濟低迷，特別是通過(guò)鼓勵住房需求政策活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)，以拉動(dòng)GDP，確保完成保八任務(wù)，這些政策是應該的。但是，自6月份之后，在房?jì)r(jià)回升的同時(shí)，住房供給需求一路上飚。整個(gè)下半年，根本分不清哪些是真正的購房需求，哪些是購房投機。

　　現在很多人買(mǎi)房不是為了居住，而是為了投資和投機。有個(gè)調查說(shuō)，有70%的人對當前的價(jià)格不滿(mǎn)意，有30%的人很滿(mǎn)意。在我看來(lái)，這就很奇怪了，房?jì)r(jià)已經(jīng)高得離譜，為什么還有30%的人希望房?jì)r(jià)上漲？我想，這部分人手里應該有投資房和投機房，他們買(mǎi)房是為了等升值而不是為了居住。由此可以判斷，房地產(chǎn)市場(chǎng)目前的投機概率大概應該在30%左右。