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　　現狀分析

　　當前形勢是“四多三少一強”

　　田國強 美國得州農工大學(xué)經(jīng)濟系終身教授

　　中國的房地產(chǎn)形勢是什么樣呢？我可以用“四多三少一強”來(lái)總結。第一個(gè)多是投資多需求少，投資增加的部分彌補了出口的不足；第二個(gè)多是政府投資多，民間投資少，政府投資多當然是想拉動(dòng)經(jīng)濟，但是民營(yíng)企業(yè)家很聰明，因為他還沒(méi)有看清形勢，所以還不愿意投資；第三個(gè)多是刺激性消費多但內在需求少，政府為了拉動(dòng)經(jīng)濟采取一系列財政政策擴大消費，出臺了房地產(chǎn)政策、家電下鄉、汽車(chē)減價(jià)等等一系列措施。但是內在的需求沒(méi)有拉升，老百姓對經(jīng)濟的信心不是那么足，直到這個(gè)月消費者信心指數仍然低于90%。第四個(gè)多是貨幣投放量多，這是前所未有的。今年本來(lái)準備投五萬(wàn)個(gè)億，結果達到了九萬(wàn)多個(gè)億，超過(guò)預期幾乎是100%，從而達到了一強：通貨膨脹的預期強。那么咱們中國的經(jīng)濟就遇到了兩難：如何既要刺激經(jīng)濟增長(cháng)，同時(shí)又要防止通貨膨脹？還有一個(gè)兩難則是保增長(cháng)和調結構的兩難。

　　我覺(jué)得通貨膨脹預期要形成，并且已經(jīng)形成，由于這么大的貨幣投放量，根據經(jīng)濟學(xué)的理論，如果不采取措施的話(huà)，那么在一年以后到一年半，通貨膨脹是必然的。覺(jué)得政府對宏觀(guān)經(jīng)濟應該有所行動(dòng)。

　　市場(chǎng)上獲利的籌碼太多

　　吳柏均 華東理工大學(xué)商學(xué)院院長(cháng)

　　中國房地產(chǎn)市場(chǎng)有內在的機制，有特定的條件和環(huán)境存在。這種環(huán)境第一個(gè)是收入，如果說(shuō)我們在十幾年的房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程當中，居民的收入對房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展、價(jià)格的推動(dòng)起了非常重要作用的話(huà)，到今天這個(gè)房?jì)r(jià)，普通居民一般工薪收入要支撐以后房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展已經(jīng)很難了。這個(gè)關(guān)聯(lián)度已經(jīng)越來(lái)越疏遠了�，F在的房市，市場(chǎng)獲利的籌碼太多了，這種獲利的籌碼一碰到政府的調控，一碰到形勢的變化是會(huì )兌現的。所以我覺(jué)得這是一個(gè)風(fēng)險。

　　第二個(gè)，城市化�，F在的房?jì)r(jià)、現在城市里面的福利制度、現在農村當中集體所有制的土地制度決定了我們以后的農民轉移到城市里打工的農民，他不可能定居，養老是要回去的，這也意味著(zhù)城市化現在不到50%，房地產(chǎn)可能有非常大的潛力。

　　第三個(gè)流動(dòng)率，流動(dòng)率永遠是保持一個(gè)城市地產(chǎn)穩定的基礎，這個(gè)對商業(yè)地產(chǎn)更加重要。

　　第四個(gè)，政府在中國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展當中，它的政策對我們的影響很大，政府最關(guān)鍵的是財政政策，土地出讓金分配使地方政府一直有賣(mài)地的沖動(dòng)，有人說(shuō)現在的局面是政府炒地，社會(huì )炒房，這個(gè)要改變。其次是稅收，稅收的改變會(huì )對整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生非常大的影響。

　　再不轉型可能會(huì )走日本的老路

　　王洪衛 上海財經(jīng)大學(xué)副校長(cháng)

　　我覺(jué)得房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)從量變走向質(zhì)變，已經(jīng)到了產(chǎn)業(yè)升級的關(guān)鍵階段。首先，現在的房地產(chǎn)再這樣發(fā)展下去，會(huì )走向日本或者中國香港當年地產(chǎn)泡沫破滅的老路，所以我們需要轉型。

　　目前房地產(chǎn)已經(jīng)由供不應求的階段進(jìn)入供需平衡的階段。供需平衡了，但為何市場(chǎng)還是供不應求？因為中國現在的投資客太多了。

　　我們要注意兩點(diǎn)：一是大量的房屋被投資客所投資了，是社會(huì )資源的極大浪費，第二個(gè)中國的投資客著(zhù)眼于房屋價(jià)值的上漲，而不是以房屋租金價(jià)格作為回報的。隨著(zhù)房地產(chǎn)投資的增大，房地產(chǎn)風(fēng)險的水庫水位不斷上漲，一旦我們的政策發(fā)生轉型了，比如說(shuō)要征收個(gè)人財產(chǎn)稅，要征收資源空置稅，那這個(gè)水庫的水就會(huì )流出來(lái)，最后可能會(huì )造成水壩崩盤(pán)，房地產(chǎn)會(huì )真正爆發(fā)風(fēng)險。所以呼吁房地產(chǎn)結構升級的時(shí)候，更加需要我們政策的轉型。

　　這種政策轉型包含土地政策、財政政策、稅收政策。比如資源外的財政收入應該以中央財政為主，把土地出讓金大部分收入上交至中央，這樣地方城市經(jīng)營(yíng)房產(chǎn)的動(dòng)力就會(huì )不足了。比方說(shuō)把產(chǎn)業(yè)結構升級所帶來(lái)的稅收分成大量讓給地方，讓地方政府專(zhuān)注于產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這樣中國的經(jīng)濟、中國的房地產(chǎn)才會(huì )有一個(gè)美好的未來(lái)。

　　未來(lái)發(fā)展

　　低碳開(kāi)發(fā)將是大勢所趨

　　高波 南京大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究中心主任

　　發(fā)展低碳經(jīng)濟、建設低碳城市、構建低碳社會(huì )已經(jīng)成為中國政府的工作方針。與發(fā)達國家相比，中國仍處于房地產(chǎn)大規模開(kāi)發(fā)建設的階段，每年竣工的房地產(chǎn)商品房面積在6億平方米左右，按照這樣的速度，要實(shí)現城市化目標至少還要大規模建設15到20年。如果現在中國加快開(kāi)發(fā)建設生態(tài)低碳的房地產(chǎn)項目，實(shí)現節能技術(shù)的創(chuàng )新，建立低碳排放的體系，那么中國的房地產(chǎn)業(yè)將具有“后發(fā)優(yōu)勢”。

　　目前房地產(chǎn)能耗污染在中國是非常突出的。中國面臨非常大的溫室氣體排放壓力，而在房地產(chǎn)建設中，包括很多建筑在建設階段很少考慮今后使用運行的問(wèn)題從而帶來(lái)高能耗、傳統的建筑施工模式帶來(lái)大量的能源浪費和碳排放、二次裝修、大部分建筑建材不可再生利用、能源利用率低、生活和生產(chǎn)廢水和雨水的回收等至少六大問(wèn)題使我們面臨巨大挑戰。解決之道是開(kāi)發(fā)生態(tài)地產(chǎn)，大力推廣建筑環(huán)保節能技術(shù)。在房地產(chǎn)建設中對建設成本、運營(yíng)成本、環(huán)境成本進(jìn)行綜合平衡，最大限度降低碳排放。

　　看好房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景

　　張暉明 復旦大學(xué)企業(yè)研究所所長(cháng)

　　房地產(chǎn)企業(yè)仍處于四個(gè)周期中，經(jīng)濟周期、政策周期、自身投資項目的建設周期、銷(xiāo)售動(dòng)勢與消費者心理結構對房產(chǎn)需求的周期。這四個(gè)周期對房地產(chǎn)企業(yè)的影響非常直接。

　　其次是結構問(wèn)題。一線(xiàn)二線(xiàn)乃至于縣城鄉鎮存在的結構，第二個(gè)是城鄉關(guān)系的城市化推進(jìn)當中的結構。比如說(shuō)有自發(fā)成長(cháng)的結構，有政府行政推動(dòng)的結構。另外一種是自發(fā)成長(cháng)的城市化，這個(gè)過(guò)程當中，也有不同的結構。第三個(gè)結構是供給和需求的結構，上海的八百萬(wàn)套住房，與上海的常住居民人口在供求關(guān)系上是差不多已經(jīng)平衡的。但是在不同周期內這種供求關(guān)系表現得非常不均衡，最近上海房地產(chǎn)市場(chǎng)房屋可供量相對不足，這也是在周期波動(dòng)當中所表現的結構問(wèn)題。第四個(gè)結構就是房型結構。

　　從住房的消費行為和土地用于建房的可供土地能力而言，房子總是稀缺的。所以房產(chǎn)在通貨膨脹時(shí)，價(jià)格總是上漲的，這是我所說(shuō)的對房地產(chǎn)企業(yè)的期待，對于房地產(chǎn)業(yè)的走勢，我是看好的。