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　　在2010年，京城的房?jì)r(jià)究竟還能漲多少？到底什么樣的房子更值錢(qián)？京城還有沒(méi)有“低估”的房產(chǎn)？房產(chǎn)價(jià)格的上漲是否會(huì )長(cháng)期背離其內在投資邏輯？

　　每一個(gè)人都可以列出房?jì)r(jià)上漲或者下跌的理由。不過(guò)，僅從投資角度來(lái)看，你手中的房產(chǎn)究竟還有無(wú)持有的價(jià)值？本周《財道》與北京財商人生高級理財規劃經(jīng)理龍飛一起，篩選了京城一些地段的房產(chǎn)，在剝離了學(xué)區、商圈、醫院、交通等外在附加價(jià)值之后，為您客觀(guān)地估算住宅房產(chǎn)背后的投資價(jià)值。

　　我的租售比高不高？

　　理財經(jīng)理提示：在過(guò)去這一年中，人們身邊的資產(chǎn)變化極大。尤其是房?jì)r(jià)，從年初的持續低迷，到最近的集體上漲，其間地王不斷出現，使得目前房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)被推至歷史高位。而與之相對的是租房市場(chǎng)的疲弱，一直處于一種不溫不火的狀態(tài)。這二者的反差也完全體現在房屋租售比這項經(jīng)濟數據上。

　　“到處都在說(shuō)租售比，我們小區2.7萬(wàn)元的售價(jià)到底算不算高？”家住海淀區稻香園小區的劉先生向理財經(jīng)理提出了疑問(wèn)。

　　理財規劃經(jīng)理龍飛解釋說(shuō)，所謂“租售比”，是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房?jì)r(jià)之間的比值。國際通行標準認為，合理的房屋租售比在1比200到1比300之間。這個(gè)比值意味著(zhù)如果把房子出租，200個(gè)至300個(gè)月(大致相當于16年至25年)內能收回房款，買(mǎi)房就是劃算的。如果租售比低于1比300，意味著(zhù)房產(chǎn)投資價(jià)值相對變小，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現。

　　來(lái)自京城二手房經(jīng)紀公司的數據顯示，北京2009年底二手房租售比均超過(guò)1比500。另?yè)?009年12月本報報道，北京市目前的房屋租售比已經(jīng)高達1比525，遠遠超出1比200至1比300的國際通用標準數據。其他城市如上海、深圳房屋的租售比目前均已超過(guò)1比400，意味著(zhù)出租一套商品房至少需40至50年才能收回購房款，遠高于國際標準。

　　目前是應該繼續對京城樓市投資進(jìn)行關(guān)注，還是應該高位獲利呢？與“房?jì)r(jià)還要漲”的預期不同，一些業(yè)內人士的看法是，大城市商品房的投資價(jià)值已經(jīng)基本喪失，不適合投資。這種看法到底有無(wú)道理，理財經(jīng)理龍飛將在下面的分析中為您解讀。

　　理財經(jīng)理首先展示了不同地區不同類(lèi)型的房產(chǎn)租售比情況：

　　這里分別選取了住宅、商住兩用、商用以及公寓四種類(lèi)型的房屋來(lái)進(jìn)行對比。針對不同類(lèi)型，再選取相應比較具有代表性的社區或者房地產(chǎn)。分別是位于北四環(huán)中關(guān)村附近的稻香園社區(住宅)，位于CBD商圈的建外SOHO(商住兩用)，同樣位于CBD商圈的中環(huán)世貿中心(商用)以及位于北三環(huán)以?xún)鹊墓�寓住宅韋伯豪社區(公寓)。

　　經(jīng)過(guò)理財經(jīng)理的詳細調查，這四處房產(chǎn)的數據如表1所示。

　　由表1可以看出，目前住宅的租售比指標明顯偏離正常值，該數值為1比559，即如果只是依靠房租的話(huà)，需要46年半才能收回投資成本，偏離正常值的幅度較大。另外比起住宅和公寓，相對來(lái)說(shuō)商用的中環(huán)世貿中心和商住兩用的建外SOHO的房屋租售比這項指標還較為合理。由此產(chǎn)生了商用住房比住宅更具有投資價(jià)值的結論，抑或是說(shuō)目前商用房屋與住宅相比出現了倒掛的現象，這在一定程度上也反映了目前繼續投資于住宅房屋將具有非常大的風(fēng)險。

　　現實(shí)回報比不上存款？

　　理財經(jīng)理提示：目前投資住宅不僅低于除國債外的其他投資工具，重要的是這個(gè)收益率甚至低于一年期定期存款的固定利率。從風(fēng)險角度來(lái)看，投資于住宅還要冒著(zhù)房?jì)r(jià)下跌的風(fēng)險，而一年期定期的風(fēng)險相對較低。由此來(lái)看，目前投資住宅的投資收益率相對偏低，同時(shí)風(fēng)險也較大。

　　理財經(jīng)理龍飛接著(zhù)以稻香園社區住宅為例，合理估算對這一資產(chǎn)的投資回報，看看其年內投資收益率為多少。

　　“所謂年內投資收益率，是指當年不考慮房屋價(jià)格上漲或者下跌所帶來(lái)的風(fēng)險，只考慮房屋出租所帶來(lái)的投資收益率�！饼堬w說(shuō)。

　　龍飛選取了稻香園社區一套100平方米的住房，按照每平方米出售報價(jià)2.7萬(wàn)元計算，購買(mǎi)這套住房所需270萬(wàn)元。按照目前市價(jià)，該套房屋可以租到每個(gè)月5000元。

　　“但是出租房屋是有一定成本的，首先就要考慮到物業(yè)費、取暖費等房主的必要支出。在目前的市場(chǎng)上這些往往都不會(huì )轉嫁給房客�！饼堬w指出。

　　同時(shí)，理財經(jīng)理建議，還應將租房的個(gè)人所得稅考慮進(jìn)去，畢竟依法納稅是每個(gè)公民應盡的義務(wù)。再次，還需要考慮必要的中介費用的支出，目前的地產(chǎn)中介商基本是在月房租大于3000元的房主收取一些合理的中介費用，因此也應該考慮到租房的成本中。

　　最后需要考慮的是，出租房屋的空置率，一旦找不到合適的房客，則這段時(shí)間是不會(huì )為房主帶來(lái)現金收益的，因此在此需要提一些成本費用。綜合以上的成本，在此計提一個(gè)月房租作為成本，即5000元。

　　隨后，龍飛進(jìn)行了簡(jiǎn)單的計算：出租房屋一年可以為房主帶來(lái)5000×(12-1)=55000元，由此計算當年的內在投資收益率為55000/2700000=2.04%。即在不考慮房?jì)r(jià)上漲或者下跌的情況下，房主當年可以獲得的收益率為2.04%。

　　龍飛接著(zhù)又將收益率列表與目前市場(chǎng)上較為流行的投資工具進(jìn)行比較，分別選取銀行一年期定期存款，一年期國債以及滬深300綜合指數。

　　龍飛點(diǎn)評說(shuō)，由表2可以看出，目前投資住宅不僅低于除國債外的其他投資工具，重要的是這個(gè)收益率甚至低于一年期定期存款的固定利率。從風(fēng)險角度來(lái)看，投資于住宅還要冒著(zhù)房?jì)r(jià)下跌的風(fēng)險，而一年期定期的風(fēng)險相對較低。由此來(lái)看，目前投資住宅的投資收益率相對偏低，同時(shí)風(fēng)險也較大。