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　　這份《重慶別墅市場(chǎng)分析》認為，重慶別墅供應量激增現象背后，開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)動(dòng)機主要表現為兩種心態(tài)：一是為做別墅而做別墅，二是不得已而做別墅。前者，專(zhuān)為富人而做，可謂有的放矢。而后者，是明知不可而為之。

　　后者不得已為之的難言之隱主要表現在：一是在當前大力倡導城市化進(jìn)程的情況下，重慶地價(jià)陡升，許多開(kāi)發(fā)商紛紛跑到城市外環(huán)周邊拿地，雖然地價(jià)下去了，但是周邊市政配套卻遠未跟上，與中心城區較遠的距離，自身花巨資打造公共設施的不可能或不劃算，都迫使項目在前期的產(chǎn)品定位上與“大眾化”擦肩而過(guò)。二是重慶多山地，地形坡度大，做普通住宅平場(chǎng)開(kāi)挖土石方等工程量巨大。而這些剛好與別墅產(chǎn)品對周邊配套依賴(lài)度低、對資源唯一性要求高的特性相契合，這是目前大多數別墅最主要的開(kāi)發(fā)動(dòng)機。當然，也不排除部分開(kāi)發(fā)商有趁別墅土地供應叫停而改建別墅的投機逐利性動(dòng)機。重慶的別墅項目包裝、市場(chǎng)推廣、通路營(yíng)銷(xiāo)與發(fā)達地區相比仍有不小的差距。尤其是重慶許多用于搞別墅開(kāi)發(fā)的土地性質(zhì)，并非別墅性質(zhì)用地，正所謂“名不正言不順”，這也是重慶別墅腰桿兒不硬、底氣不足的一個(gè)重要因素。

　　國家對別墅用地的調控政策不僅沒(méi)有令別墅市場(chǎng)萎縮，反而推動(dòng)別墅無(wú)論是供應量還是價(jià)格都持續走高。而這一現象并非只出現在重慶，全國其他城市也大多如此，甚至有過(guò)之而無(wú)不及。

　　《2008年長(cháng)沙別墅市場(chǎng)調查分析報告》指出：“迄今為止，長(cháng)沙別墅開(kāi)發(fā)已經(jīng)走過(guò)了十余個(gè)年頭，但近年來(lái)，長(cháng)沙別墅的開(kāi)發(fā)才逐漸呈現規模，市場(chǎng)體量一直未見(jiàn)縮減，2007年長(cháng)沙各大板塊別墅項目競相入市。據不完全統計，別墅類(lèi)項目總占地680多萬(wàn)平方米(包含其他物業(yè))，總建筑面積580多萬(wàn)平方米。如此巨大的放量，對于一個(gè)只有200多萬(wàn)常住人口的內地城市，其競爭無(wú)疑將異常激烈�！�

　　上�？梢哉f(shuō)是國內別墅的發(fā)源地。業(yè)內人士對2008年1月至11月上海別墅市場(chǎng)的回顧分析發(fā)現，別墅市場(chǎng)供應增大，成交低迷，價(jià)格逆勢而上。2008年1月至11月，上海別墅市場(chǎng)供應累計為216萬(wàn)平方米，成交累計為121萬(wàn)平方米，供求比為1：0.56。受全球經(jīng)濟下行和市場(chǎng)觀(guān)望的影響，新增供應量和成交量的大幅萎縮是導致供求比下降的主要原因。觀(guān)察上海市別墅市場(chǎng)供求價(jià)格月度走勢圖，可發(fā)現上海別墅市場(chǎng)在供大于求的局面下，非但未造成價(jià)格的大幅跳水，反而有一輪明顯上漲，究其原因，上海別墅成交價(jià)格不降反升的總體走勢，是因為調控對于別墅的“禁令”發(fā)生了作用，凸顯了其“物以稀為貴”的投資價(jià)值，強化了別墅的市場(chǎng)預期，在客觀(guān)上，吸引了人們對別墅的追捧。

　　《2008年中國別墅市場(chǎng)研究咨詢(xún)報告》認為，2008年，國家繼續停止別墅等低密度住宅建設用地的供應，并出臺措施嚴查尚在違規批出的別墅用地。截至2008年第三季度末，全國供應商品房建設用地共約3.7萬(wàn)公頃，其中普通商品房用地約占30%,經(jīng)濟適用房用地約占10%，別墅、高檔公寓用地約占0.16%。實(shí)際上，從國土資源部赴各地實(shí)地調查的結果來(lái)看，全國已經(jīng)批出和正在批出的別墅、高檔公寓用地要遠遠高于這個(gè)比例。

　　一位不愿意透露姓名的業(yè)內人士對這一現象作了分析，認為市場(chǎng)上對別墅的定義也沒(méi)有統一，有人認為是獨門(mén)獨院，占地面積大的獨棟別墅，也有人認為是容積率低的高檔住宅，如聯(lián)排別墅、疊加別墅，這也使開(kāi)發(fā)商有空子可鉆。雖然土地在出讓時(shí)有容積率方面的規定，但是開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)部分建容積率高的電梯公寓、部分建低密度的別墅等各種招數加以規避。這也就是市場(chǎng)上純獨棟別墅小區較少，而各種類(lèi)型房屋混雜的小區較多的主要原因。

　　他說(shuō)：“國家多次下達禁令是出于我國人多地少需要集約化用地的現實(shí)考慮，但一刀切的行政命令收效并不明顯，主要是由于后期的市場(chǎng)監管不力，但也有別墅存在市場(chǎng)需求的現實(shí)原因�！�

　　“就算國家三令五申，只要土地出讓金和房地產(chǎn)稅收是地方財政收入的主要構成部分這一基礎沒(méi)有發(fā)生改變，就不可能避免地方政府默許迎合了市場(chǎng)需求的別墅類(lèi)高端物業(yè)出現。尤其是一些相對市區較為偏遠的地方，如果不允許建容積率低的住宅，就失去了招商引資的競爭力�！� (朱麗亞)