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　　進(jìn)入2010年，樓市新政如期而至。10日，國務(wù)院辦公廳簽發(fā)的“國11條”，打出了較之以往針對性更強的樓市調控“組合拳”。一邊是國家調控之手頻出，另一邊則是依舊高企的房?jì)r(jià)。福州市房地產(chǎn)交易登記中心數據顯示，2010年1月1日-10日，福州市住宅成交429套，成交面積53816m2，成交均價(jià)高達11927元/m2。

　　在2010年，“國11條”會(huì )如何影響福州樓市走勢？步步趨萬(wàn)的高房?jì)r(jià)在這新一輪政策的“圍剿”下，還能挺多久？

　　政策密集出臺　收緊成主旋律

　　1月10日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“國11條”)，提出了二套房貸款首付比例不得低于40%等11條規定，再度引發(fā)樓市“震蕩”。

　　其中，對于備受關(guān)注的二套房貸款政策，國務(wù)院明確指出，“對已利用貸款購買(mǎi)住房、又申請購買(mǎi)第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款首付款比例不得低于40%�！痹谑站o二套房貸的同時(shí)，嚴格執行國家有關(guān)個(gè)人購買(mǎi)普通住房與非普通住房、首次購房與非首次購房的差別化稅收政策，“對不符合規定條件的，一律不得給予相關(guān)稅收優(yōu)惠�！�

　　此外，“國11條”還規定“已取得預售許可的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，要在規定時(shí)間內一次性公開(kāi)全部房源，嚴格按照申報價(jià)格，明碼標價(jià)對外銷(xiāo)售”等一系列打擊開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售、增加住房供給、抑制投機炒房、加強土地監管、推進(jìn)保障房建設的相關(guān)措施。

　　事實(shí)上，自去年12月9日，國務(wù)院常務(wù)會(huì )議停止二手房營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策后，中央先后發(fā)出一系列遏制高房?jì)r(jià)的政策收緊信號，通過(guò)綜合運用土地、金融、稅收等手段，力求起到遏制當前房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的作用。業(yè)內專(zhuān)家指出，“國11條”是自去年12月以來(lái)中央第5次出臺調整房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策，從收緊二套房貸款、打擊圈地屯地等方面入手，如果政策得以真正落實(shí)到位，“預計今年不可能再現2009年房?jì)r(jià)瘋漲的局面，不排除部分地區房?jì)r(jià)出現回調的可能�！�

　　成交急轉直下　觀(guān)望情緒日濃

　　頻頻出臺的調控政策讓“高溫”的福州樓市也“冷”了下來(lái)。福州市房地產(chǎn)交易登記中心數據顯示，2010年1月1日-10日，福州市住宅成交429套，日均成交套數不足50套，不及平時(shí)成交量的三分之一。

　　福州金山板塊某樓盤(pán)的現場(chǎng)銷(xiāo)售人員向記者透露：“元旦以來(lái)，看房的客人不少，但是現場(chǎng)下定買(mǎi)房的人卻不多�！痹撲N(xiāo)售人員表示：“近期購房者觀(guān)望情緒越來(lái)越濃厚，有不少客戶(hù)表示要看清政策的走向后再做買(mǎi)房打算�！�

　　在售樓部現場(chǎng)，一位打算購房的市民徐先生則坦言：“不是不想買(mǎi)，是買(mǎi)不起。前幾個(gè)月看中的房子，沒(méi)過(guò)多久每平方米就漲了3000元�！毙煜壬�表示最近都在關(guān)注房產(chǎn)新聞，“希望過(guò)完年房?jì)r(jià)能降一些吧，我覺(jué)得該降了！”

　　開(kāi)發(fā)商加緊推貨　高端房?jì)r(jià)格堅挺

　　一方面是市場(chǎng)成交急劇縮量、觀(guān)望氣氛濃厚，另一方面則是開(kāi)發(fā)商在過(guò)年前抓緊加推新房源。位于金山公園旁的融信大衛城于1月9日開(kāi)盤(pán)，主推日居型高端別墅；泰禾集團旗下的泰禾紅樹(shù)林和泰禾紅峪也在元旦期間加推高層新品；此外，中天金海岸·領(lǐng)江十棟、西提灣、中庚城·上峰、福晟·錢(qián)隆御景、東方名城等樓盤(pán)也分別于近期推出新房源，并推出相關(guān)購房?jì)?yōu)惠活動(dòng)。

　　零距離營(yíng)銷(xiāo)副總經(jīng)理楊臻指出，從上半年推向市場(chǎng)的產(chǎn)品來(lái)看，依舊以130平方米以上的大戶(hù)型和別墅為主，這類(lèi)產(chǎn)品由于景觀(guān)資源稀缺，單價(jià)、總價(jià)都不低，高房?jì)r(jià)迫使一部分剛性需求群體退出市場(chǎng)，變動(dòng)的政策則讓部分投資客也激流勇退。他預計，2010年福州市住宅成交量將會(huì )縮小30%左右，大約是280萬(wàn)平方米，不會(huì )像2009年那么瘋狂�！澳壳按蟛糠珠_(kāi)發(fā)商資金充足，并不擔心市場(chǎng)好壞。等到下半年，新一輪供應量到來(lái)，房?jì)r(jià)或許將有所調整�！�

　　調控直指信貸　遏制房?jì)r(jià)上揚

　　隨著(zhù)中央連日來(lái)明確表態(tài)要遏制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，房地產(chǎn)行業(yè)政策面已從“寬松”轉向“中性”，日益呈現出“收緊”勢頭。福州地產(chǎn)專(zhuān)家江映輝指出，相對于此前國家各部委已出臺的營(yíng)業(yè)稅費調整、提高拿地首付等多項政策而言，此次“國11條”最重的一拳即是將調控的“利劍”直指房產(chǎn)政策中最為重要的信貸環(huán)節，通過(guò)抑制需求，緩解目前樓市供求嚴重失衡的情況。

　　在福州房產(chǎn)資深人士江南客看來(lái)，要起到調控房?jì)r(jià)的作用，最“立竿見(jiàn)影”的措施是金融信貸政策，特別是房地產(chǎn)按揭政策�！爸灰�首付和利率政策發(fā)生變化，房?jì)r(jià)必然會(huì )應聲而降�！�

　　江映輝表示，“國11條”中提到的一系列政策措施，其實(shí)都是此前已經(jīng)出臺的，只是在先前經(jīng)濟宏觀(guān)面不穩定的情況下，有所取舍�！岸�套房首付比例不得低于40%的規定在2007年全國房?jì)r(jià)持續飆升的狀態(tài)下就已出臺，現在重申，能否見(jiàn)效要看具體的實(shí)施細則�！�

　　中央明確“收緊”　具體成效看地方

　　在中央打出調控樓市的組合拳之后，上海、南京、杭州等城市迅速反應，于近期相繼出臺了一系列調控政策。上海用嚴格的二套房認定標準，將政策進(jìn)一步收緊，以抑制投資投機需求；南京出臺20條新政，包括取消稅收優(yōu)惠、購房采用“實(shí)名制”等；杭州出臺“29條新政”，對自住型普通住宅消費進(jìn)行鼓勵，首次購買(mǎi)140平方米以下的普通住房享受房款總額1.3%的購房補貼，做足“差異化”。

　　業(yè)內人士一致表示，目前中央出臺的調控組合拳能否收到實(shí)際效果，遏制住近期瘋漲的房?jì)r(jià)，有待地方具體實(shí)施細則的出臺�！案Ｖ莸牡胤秸�策估計也快跟上了，但不管政府如何調控，房?jì)r(jià)暴漲、暴跌都不會(huì )是2010年樓市發(fā)展的主旋律�！苯�映輝說(shuō)道。

　　銀行相關(guān)人士也指出，目前福州針對改善型普通自住房仍可比照首套房執行貸款優(yōu)惠，“國11條”出臺后，不排除未來(lái)中央相關(guān)部委及地方政府將陸續出臺一系列配套細則。