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　　關(guān)鍵詞2征收程序

　　征收公告評論至少30天

　　民眾如有重大分歧，需上報上一級政府

　　王錫鋅介紹，在征收環(huán)節中，此次草案文本提出了“決策民主，程序正當，補償公平，結果公開(kāi)”的原則。

　　王錫鋅舉例說(shuō)，草案在征收環(huán)節增加了一些程序，保證了防止突擊征收問(wèn)題的出現，“草案在能做到的范圍內各個(gè)方面均考慮到了”。草案中規定了要制定征收計劃，雖然征收計劃并不具強制性的約束力，但要求未列入征收計劃的，不得征收。征收計劃中明確征收的范圍、時(shí)間和目的，并要進(jìn)行公告，經(jīng)過(guò)專(zhuān)家論證。

　　其中，有一個(gè)征收公告評論程序，要進(jìn)行30天的公告評論，如果征收范圍比較大，則不得少于60天。要以聽(tīng)證會(huì )、座談會(huì )等形式讓民眾參與其中。對其中的專(zhuān)家和民眾的意見(jiàn)公示。如果沒(méi)有重大分歧，政府可以啟動(dòng)征收程序，如果有重大分歧，則要上報上一級政府，“所有這一切都是在作出征收決定之前必經(jīng)的程序”。

　　不過(guò)沈巋認為，應該區別對待征收環(huán)節中“權利人”和“利害關(guān)系人”和其他一般民眾，對“權利人”和“利害關(guān)系人”要經(jīng)過(guò)聽(tīng)證會(huì )的程序，給他們充分表達自己的機會(huì )，對于其他民眾則可以通過(guò)座談會(huì )等程序參與。

　　此外，草案明確在征收公告發(fā)布后，可以對征收公告提出訴訟和復議，在此過(guò)程中，征收范圍內要暫停新建、改建和擴建，也不得進(jìn)行房屋的買(mǎi)賣(mài)和出租。

　　關(guān)鍵詞3強制行為

　　禁“斷水電”等暴力脅迫

　　專(zhuān)家建議，應明確征收過(guò)程中強制行為主題

　　王錫鋅介紹說(shuō)，新草案文本中特別強調了實(shí)施強制行為的主題，并以羅列的方式禁止了暴力行為的發(fā)生。其中，列舉了禁止“斷水斷電斷氣斷暖”，以及其他暴力脅迫等形式。

　　他認為，應該將其他暴力脅迫形式單獨列舉出來(lái)，表述為不得以侵犯人身自由及其他暴力脅迫的形式。王錫鋅說(shuō)，在目前的征收執行時(shí)，現場(chǎng)會(huì )出現城管和公檢法人員，要明確征收過(guò)程中強制行為的主題，以免“一些不明身份的人”的出現。

　　關(guān)鍵詞4公共利益

　　危改征收須超90%居民同意

　　草案列舉限定“公共利益”，范圍更窄

　　王錫鋅介紹，與上次討論的草案文本相比，在列舉“公共利益”時(shí)，除了第一列舉項中的“國防需要”和第七項的“法律法規和國務(wù)院文件明確的其他公共利益”，其他列舉項均有不同程度的修改。

　　沈巋舉例說(shuō)，其中有廉租房、經(jīng)濟適用房等改變低收入群體的居住條件的，強調了“政府組織實(shí)施”。王錫鋅提醒說(shuō)，列舉的第七項中的“國務(wù)院文件”應該是指“國務(wù)院(辦公廳)”的文件，而不應該指國務(wù)院其他部門(mén)的文件。

　　在列舉“公共利益”時(shí)，沈巋和王錫鋅都比較認可的一個(gè)列舉項就是單獨把“危舊房改造”作為特別條款列舉出來(lái)，并特別強調了“政府組織實(shí)施”，同時(shí)征收程序中加了一條，必須得到90%以上居民的同意，方可啟動(dòng)征收程序，以保證危舊房改造中征收程序的合法性。王錫鋅認為，這就是通過(guò)程序路徑來(lái)解決爭議問(wèn)題。

　　關(guān)鍵詞5補償環(huán)節

　　征收需2/3住戶(hù)簽補償協(xié)議

　　補償評估需考慮市場(chǎng)標準及征收房屋區位等

　　在補償方案方面，上次討論的草案確定了按市場(chǎng)價(jià)格補償的原則，但在房產(chǎn)評估中介的選擇上，此次討論的草案則明確，要由被征收人通過(guò)投票或抽簽的方式來(lái)確定有資質(zhì)的機構。但在現行的實(shí)際操作中，房產(chǎn)評估機構卻由拆遷人確定。

　　新草案還規定，房產(chǎn)評估中介要考慮到市場(chǎng)標準，征收房屋的區位、面積和新舊程度等。王錫鋅認為，這樣的規定確定了評估參照物。沈巋解釋說(shuō)，這是比較受關(guān)注的問(wèn)題，現在確定的是房屋補償方案，但有人提出房屋因為折舊問(wèn)題，應該按推動(dòng)使用權的價(jià)值來(lái)補償�？紤]區位的因素，其實(shí)就是考慮地段，這在一定程度上就考慮了土地使用權的價(jià)值。

　　沈巋說(shuō)，草案中沒(méi)有涉及評估結果的公開(kāi)問(wèn)題。他和王錫鋅認為，評估結果也應公開(kāi)。他們贊同江平教授的建議，如果被征收人對評估結果有異議，可以申請復核并應當有仲裁的程序。

　　此外，新草案在補償程序明確了兩個(gè)“2/3”保障補償，其一，就是要有2/3的居民接受補償方案；其二，要有2/3的住戶(hù)簽訂補償協(xié)議。

　　關(guān)鍵詞6法律責任

　　中介虛假評估將吊銷(xiāo)資質(zhì)

　　政府部門(mén)相關(guān)程序未得到執行，將追究責任

　　沈巋認為，新的草案對法律責任的規定比以前更完善，更明確。其中，包括政府在補償環(huán)節，如果不按達成的協(xié)議補償，則要由相關(guān)人員來(lái)承擔責任。如果相關(guān)程序沒(méi)有得到執行，也要承擔相關(guān)責任。

　　新的草案文本，還提到了房地產(chǎn)評估中介的責任問(wèn)題。如果房地產(chǎn)評估機構在評估過(guò)程中提供虛假評估報告，或者提供有重大評估錯誤的報告，也要承擔一定的責任，要由相關(guān)部門(mén)對他們予以處罰，甚至吊銷(xiāo)資質(zhì)。(記者 郭少峰)