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　　惠譽(yù)：短期內開(kāi)發(fā)貸款違約風(fēng)險不大

　　每經(jīng)記者 馬駿骎 發(fā)自上海

　　通脹來(lái)襲政策收緊，樓市前景多了一絲撲朔迷離的氣氛�；葑u(yù)國際評級董事胡偉恩日前在上海接受《每日經(jīng)濟新聞》專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)指出，在全國市場(chǎng)范圍內，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是高端房產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)很有可能在4～6個(gè)月時(shí)間段內出現較為劇烈的價(jià)格波動(dòng)，房?jì)r(jià)或有10%～15%的下跌空間。但在未來(lái)6～9個(gè)月內，開(kāi)發(fā)商貸款違約風(fēng)險不大，不會(huì )出現2008年初時(shí)的危險。

　　長(cháng)期看仍看好樓市

　　NBD：頻繁調控下，請問(wèn)您對于樓市未來(lái)價(jià)格趨勢做何判斷？

　　胡偉恩：從住宅平均價(jià)格看，各個(gè)地區的價(jià)格區別很大。但從全國范圍內看，中端市場(chǎng)還是有很多老百姓、包括很多工作5年10年以后的大學(xué)生可以承擔起這部分市場(chǎng)的價(jià)格，因此整體而言2010年前6個(gè)月除非美國突然加息，不然價(jià)格走勢仍將保持平穩，北京、廣州這些城市價(jià)格波幅預計在5個(gè)百分點(diǎn)左右，但是上海會(huì )面臨更大壓力，尤其是高端市場(chǎng)很可能在4～6個(gè)月時(shí)間內，價(jià)格下跌10%～15%。目前成交量在上海已經(jīng)有緩慢下降的趨勢，全國范圍內平均成交量還保持平穩。

　　往后看的話(huà)，預計今年最后一個(gè)季度以及明年上半年，樓市氣氛就會(huì )比較冷。但是如果看3～5年，我們依然看好樓市，原因很簡(jiǎn)單，中國的剛性需求真的很強，從政府角度看，也需要保護住宅市場(chǎng)的平穩增長(cháng)。

　　開(kāi)發(fā)商沒(méi)有降價(jià)迫切性

　　NBD：根據你們的調查研究，房地產(chǎn)商目前的流動(dòng)性現狀如何？是否會(huì )出現降價(jià)的迫切性？

　　胡偉恩：去年出現很多地王，但民營(yíng)開(kāi)發(fā)商參與的并不多，民營(yíng)開(kāi)發(fā)商現在的資本結構和流動(dòng)性還是比較穩定的。從2008年下半年到2009年上半年，民營(yíng)開(kāi)發(fā)商購買(mǎi)新地、增加土地儲備還是非常保守。雖然買(mǎi)地的政策會(huì )收緊，但是開(kāi)發(fā)商無(wú)需一次性付清，完全有能力管理好現金流，每年七八十億的土地款對于全國性的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)還貸并沒(méi)有太大壓力，因此開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有大幅降價(jià)的迫切性。

　　NBD：您怎樣評價(jià)去年和房地產(chǎn)相關(guān)的銀行貸款的償付能力？

　　胡偉恩：我不覺(jué)得銀行的開(kāi)發(fā)貸款會(huì )出現太大問(wèn)題。尤其在國內排位前20%的開(kāi)發(fā)商，貸款不會(huì )有風(fēng)險，那些排名后幾位的開(kāi)發(fā)商會(huì )有不確定性，零星的公司倒閉事件可能也會(huì )發(fā)生。但整體而言去年賣(mài)方市場(chǎng)是非常好的，排名靠前的公司都成了各大銀行爭搶的客戶(hù)。此外，我們從開(kāi)發(fā)商處了解到，他們今年獲得的授信額度可能只用了一部分，如此它們手上既有現金、又有沒(méi)用完的額度，彈性就比較好。

　　因此，在未來(lái)6～9個(gè)月內，開(kāi)發(fā)商貸款違約風(fēng)險不大，不會(huì )出現2008年初時(shí)的危險。最讓人擔心的情況是貸款放出去以后樓市立即出現下調，但2009年是一個(gè)量?jì)r(jià)齊升的市場(chǎng)，因此這部分違約風(fēng)險不大。

　　上海高端市場(chǎng)存在泡沫風(fēng)險

　　NBD：根據香港的經(jīng)驗，內地的房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫？

　　胡偉恩：一線(xiàn)城市、高端市場(chǎng)泡沫的危險性是存在的�？墒嵌�三線(xiàn)城市老百姓自住的中高端市場(chǎng)危險不大，因為這部分市場(chǎng)的供應在中國是有空間的。不像香港、日本可能供應本身就有偏緊張的問(wèn)題。而且發(fā)生泡沫破裂的城市一般以服務(wù)性行業(yè)、金融行業(yè)為主導、投資者聚集，在內地唯一可能發(fā)生這一情況的就是上海的高端市場(chǎng)。

　　一般而言判斷市場(chǎng)是否出現很大的泡沫，你只需要問(wèn)問(wèn)身邊的同事和朋友，如果每個(gè)人手里都在同一時(shí)間擁有兩套以上的房屋，那么就要警惕是否有泡沫了，當年香港在1996、1997年就是如此。