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　　海南的房地產(chǎn)現在讓人很擔憂(yōu)：海南國際旅游島概念拋出之后，來(lái)自各地的購房者蜂擁而至，一些開(kāi)發(fā)商讓大家下定金就是不開(kāi)盤(pán)，樓價(jià)一天一漲，誰(shuí)也不知道會(huì )漲到多少錢(qián)。 7萬(wàn)元/平方米的天價(jià)房也不能讓投資客望而卻步。

　　近日，華泰聯(lián)合證券分析師魚(yú)晉華對海南房地產(chǎn)做了一次詳盡的草根調研發(fā)現，基本每個(gè)樓盤(pán)的島外客戶(hù)成交量都占到80%以上，且基本上入住率都低于30%。

　　島外人大舉南下

　　距離國務(wù)院44號文件——《國務(wù)院關(guān)于推進(jìn)海南國際旅游島建設發(fā)展的若干意見(jiàn)》的出臺僅僅過(guò)去一個(gè)月的時(shí)間，海南就開(kāi)始拉響了警報。

　　2月2日，海南省國土環(huán)境資源廳出臺實(shí)施土地供應的 “兩個(gè)暫�！闭�策——從今年1月16日起到3月31日，暫停全省商業(yè)性開(kāi)發(fā)土地出讓?zhuān)瑫和�審批新的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目。3月31日之后，又不知是什么樣的狀況。

　　魚(yú)晉華調研的第一站選擇了�？�。從�？谑�2008-2009年的月度成交數據來(lái)看，�？谑袌�(chǎng)仍處于較為平穩上行發(fā)展階段，2009年全年住宅成交面積260萬(wàn)平方米，成交金額132億元，全年均價(jià)每平方米4964元，較上年同比增長(cháng)43%、71%和17%。對比全國其他城市2009年的房地產(chǎn)成交情況來(lái)看，�？诘那闆r并沒(méi)有呈現出獨特性，基本與全國房地產(chǎn)的走勢一致。

　　而真正推動(dòng)�？谏踔琳麄�(gè)海南房地產(chǎn)市場(chǎng)走出獨立于全國房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢的觸發(fā)因素，就在于海南省政府推動(dòng)的“國際旅游島規劃”以及隨之而來(lái)的暫停土地審批的決定。在這一場(chǎng)由政府主導的房地產(chǎn)市場(chǎng)操盤(pán)大戲中，各個(gè)樓盤(pán)價(jià)格應聲暴漲，漲幅之大令人咋舌。

　　國際旅游島規劃刺激房?jì)r(jià)一月內翻倍。從在�？谑姓{研的樓盤(pán)來(lái)看，政府推動(dòng)的 “國際旅游島規劃”給房市帶來(lái)的強烈刺激令人印象深刻。

　　入住率都低于30%

　　海南市場(chǎng)一向以外地客戶(hù)成交為主，在“國際旅游島規劃”出臺后，這一現象變得更為明顯。根據調研，基本每個(gè)樓盤(pán)的島外客戶(hù)成交量都占到80%以上，而且基本上每個(gè)樓盤(pán)交樓后的入住率都低于30%。

　　從�？诟鲄^存量房情況來(lái)看結構性的不均衡十分明顯，在非規劃重點(diǎn)的老區龍華區，2009年11月份的存量住房面積仍然高達210萬(wàn)平方米，美蘭、瓊山區也各有近100萬(wàn)平方米的存量房未消化，只有規劃新區秀英區的去化速度較快。泡沫時(shí)期遺留的爛尾項目目前仍然大量留存在�？诮灰撞惶�旺盛的老城區，也說(shuō)明在外地投資客極少參與的投資區域，目前存在的存量住宅供應仍遠高于本地居民的總體需求。

　　一方面外地投資客狂熱地追逐新規劃，造成熱點(diǎn)項目供應短缺，而另一方面屬于本地居民的市場(chǎng)又存在極大的供應過(guò)剩，�？谑袌�(chǎng)目前呈現出兩極失衡的不健康狀態(tài)，讓我們有理由對這個(gè)并未完全解決上一次房產(chǎn)泡沫遺留問(wèn)題的市場(chǎng)保持謹慎態(tài)度。

　　普遍上漲近100%

　　根據在文昌、博鰲、三亞等地的調研，三地均存在區域性的土地壟斷開(kāi)發(fā)企業(yè)，這些開(kāi)發(fā)商均在早期通過(guò)參與當地土地一級開(kāi)發(fā)與當地政府建立了良好的關(guān)系，經(jīng)過(guò)幾年的圈地運動(dòng)，慢慢成為當地的“地主”，手中擁有的土地儲備均在千萬(wàn)畝以上。由于開(kāi)發(fā)量在區域內所占比重較大，此類(lèi)企業(yè)往往在片區新房定價(jià)上擁有一定的領(lǐng)導權，直接影響區域房屋價(jià)格走向。